【新唐人2013年6月26日訊】 許多發達國家的城市在上世紀經歷了戰後重建並經歷了一段繁榮期後，很多城市便逐漸步入衰退期，表現為城市空心化及郊區化，這些是市場與技術推動的結果。而反觀國內幾乎沒有一座中心城市的舊城中心面臨衰退危機，原因其實很簡單：中國不是一個完全的市場經濟的國家，除了土地所有制的因素外，其集權體制在城市建設中起著重要的作用，只要權力中心不外遷，其所依託的舊城區就不會衰退，其房地產價格也經久不衰。更進一步，權力中心所附著的區域包括城市與地塊的房地產都會因此而「繁榮」，因為權力會在其力所能及的範圍內為其自身謀取利益，這必將直接或間接地體現在城市的發展過程中。

相對於權力直接作用於房地產市場，其通過市場間接產生的作用更大。在中國，集中的權力導致了資源的集中，而資源的集中導致了人群的聚集，人群的聚集導致了空間的擁擠，進而導致了房地產價格飆升,城市的聚集效益被放大，這就是國內權力間接作用於房地產的內在邏輯。因此通常作為權力中心的首都、省會、直轄市的房價高於其他地區的房價，甚至在一個城市內，市政府或區政府所在地塊的房價也高於其他地塊。比如首都北京的房價最高，因為北京毫無疑義是中國的權力中心，利用這種優勢地位，其在教育、經濟、資訊與就業等方面獲得巨大的優勢，這些優勢在房地產的價格中得到體現。

首先，這種優勢體現在社會福利領域，這基本上是昔日計劃經濟體制下的遺產。通過行政指令，大量的社會優勢資源直接或間接投向權力中心，比如改革開放前，北京就已獲取了大量優質的教育資源，其無論是在托幼、中小學，還是在大學與研究機構等領域教育資源的優勢都是其他城市難以企及的；改革開放後，通過集中的資金投入，又進一步加強這種優勢地位。最後這種極端扭曲的招生配額，在全國統一高考年代使得北京的高考錄取線要比中國大部分地區的錄取線低一至兩百分左右，因此擁有一個北京戶口是極具含金量的，使北京的住房變成全國的學位房。這樣的誘惑即可吸引著一批又一批北漂聚集北京，這些人將北京變得越來越擁擠，使得房屋變得稀缺，進而在房地產價格上部分地體現了其權力資源的優勢。試想一下，如果有朝一日，全國高考採用統一試卷統一分數線，北京還會有如此優勢嗎？很顯然，北京的房價將因此大幅下滑，可是對城市日益擁擠而牢騷滿腹的北京人中又有幾個願意付出如此代價呢？果不出所料，當前可見的政策取向卻是恰恰相反的，已經有人拿出異地高考來測試水溫，可想而知，如果這種政策得以落實，北京的房價怕是又要上一個新台階，因為人們知道有可能到時候只要在北京轄區內的一所高中內讀上幾年書，就可以參加北京地區的高考，而入學的先決條件往往又是擁有固定住所，即購買當地房產。當然制定這種政策的人也許不是有意為之，他們想的是，教育資源一如既往的好；城市不再擁擠；創業無比輕鬆；就業隨心所欲；而房價也十分和諧，但這可能嗎？

除了教育以外，權力中心還佔有醫療、文化與體育等方面的優勢，一個省最好的幾所醫院往往位於省會城市，最好的劇院、藝術團體、體育設施也一樣，甚至連例外都找不到。

這種以行政權力為主導的畸形的社會福利資源配置，往往導致人口湧入中心城市，使其規模超出其合理的承載力，造成空間與自然資源的緊張，進而推升房地產價格。再以北京為例，其自身水資源容量，僅是適合於百萬人口規模的城市。但通過各種調水與引水工程，使其人口規模達到千萬級別。這些工程包括了從原本就缺水的山西、河北引水，甚至於通過跨流域的方式以南水北調的名義，跨過黃河流域引長江進京，這在一個正常的國家是難以想像的。於是其城市規模遠遠超出其自然承載力以極不合理的形式進行擴張，反過來戕害北京。北京的能源物質供應也存在同樣的問題，這裡不一一描述了。這樣原先限制城市無限擴大的自然條件也不復存在，「權定勝天」的結果就是使房價擺脫了地心引力，扶搖直上。

國內何止是北京，上海、廣州等權力中心也面臨同樣的問題。比如上海強行攫取浙江的洋山港，建成自己的國際港，而不顧國土規劃中早先選定為其配套服務的寧波北侖港，這無疑會造成大量就業人口的變動，也會間接影響房地產價格。

從政策層面，不難發現大量的資源被不合理地配置給首都、省會城市，不少權力中心城市現有的規模已經遠遠超出其合理的自然承載力，但政策制定部門卻以經濟承載力作為中心城市規模的上限，如此自然與有限的空間資源產生衝突，這種衝突的結果就是房地產價格飆升。

其次，這種優勢體現在經濟領域裡，首都、省會城市利用其權力資源，通過各種計劃與偽市場的方式吸引或扶持企業落戶。之所以稱之為偽市場方式，因為即使是招商引資，中心城市往往通過權力運作擁有更多的政策與資金優勢，其優勢的基礎設施投入往往也是通過集中吸納轄區內資金建成的。如上海利用浦東開發的機會，吸納了全國的大多數商業銀行的總部，而上海本身的銀行遠不是經營最好的銀行。所以上海在吸納了這些金融機構後，其房地產價格連上數個台階。又如北京，其同時兼有國家的政治（權力）、經濟中心的職能，其吸引優質企業的神通非其他城市可以比擬。改革開放之前，這裡就聚集的大量的工業企業，之後這些產業被視為落後或污染產業，而漸漸被當權者掃地出門。為填補並升級就業空缺，利用北京的政治地位大搞「總部經濟」，本質上就是把污染與低端的就業機會留在外地，而把就業與稅收吸收進來。比如中石油與中石化的總部都設在北京，卻沒有一口油井位於北京。對比全球最大上市公司——美孚石油公司，其總部既不在華盛頓也不再德克薩斯州的首府奧斯汀，而是位於德克薩斯的愛文市，相對於華盛頓、奧斯汀來說這是一個不知名的城市。而截至2007年統計，類似位於北京的大型央企總部就達160家之多，除此之外還有大量的跨國公司區域總部，更別說大型國企的總部。就職於這些總部的高端消費人口將產生巨大的房屋購買需求，更別說那些壟斷性央企不計成本地為自己提供優質的「福利房」而帶來的高端需求。試想一下，如果美孚、蘋果、谷歌、花旗、康菲、通用、微軟等公司雲集於華盛頓，那華盛頓的房地產將達到一個什麼樣的規模！如此看來，目前北京的房價依然是被低估了。

與首府城市高昂的房地產相比，三四線城市的房價僅僅是其零頭，地域與城鄉之間的差異是巨大的。世界上部分民主制度發展較晚或者不完善國家都有可能出現類似的情況，但其很少像中國有如此之大的地域差別。中國可以讓三一重工遷往北京，讓興業銀行遷往上海，但很難想像美國政府主動讓谷歌遷往華盛頓，因為這樣執政黨將有可能失去整個加利福尼亞的選票。靠選票上台的政黨更看重的是整體民意支持率，而不僅僅是首府所在地民意支持率、就業機會或GDP增長。西方政黨斷不會為首府城市的一兩千萬選票而放棄全國數億選票，這就讓區域與城鄉發展不至於失衡，避免首府城市過於擁擠，催生房地產泡沫。

而集權制度恰恰相反，一方面壟斷權力的權貴階層為了一己之力有意為之，另一方面則是趨利避害被動舉措。最明顯的是六四事件之後，中共提出「首都的穩定就是全國的穩定」的口號，一方面他們加強北京的維穩措施，另一方面則是紅黨賄京，用全國的資源來討好在六四事件中普遍受到傷害的北京人，避免他們再次走向街頭。北京如此，其他省份也就邯鄲學步了。至於邊緣城市與鄉村，那就顧不得許多了，這裡鬧翻天也產生不了多大的影響與後果，加強維穩力量是最合理最經濟的選擇。

可見在集權體制下，政府即使不主動托市，其權力中心城市或地塊的房地產價格也有上升的潛力與動力，這在由計劃經濟轉型而來的國家中表現得尤為明顯。

最後，集權政府天然具有為其自身牟利的動力與能力。在中國，政府不僅佔有話語權與決策權，而且同時壟斷土地。隨著共產主義理想的破滅，在確立「社會主義」市場經濟體系的前提下，當前的政府不能再像公私合營階段利用暴力手段分配利益，而變成以權力為後盾，利用土地資源為載體為其利益服務，表現為政府以或明或暗的手段直接推高地價。下面例舉幾個實例說明：

實例一，掌控立法權的政府機構易於從技術層面推高房價，這是很多房地產分析報告裡不曾涉及的重要手段。集權政府長期壟斷權力，把持技術話語權，通過制定各種技術法規與技術規劃從微觀層面維持房地產價格。最明顯的是國際上通常以戶內面積（未平攤了公共部分的純戶內住宅面積）作為房地產的銷售面積，而國內卻以建築面積（平攤了公共部分的住宅面積），這其中就存在非常大的操作空間。近年來，國家或地方政府多次通過修改消防規範、住在規範、設計通則等建築設計規範，加大了公共部分的面積，於是在戶內面積不變的情況下，其建築面積大大增加，市民將為同樣的居住空間付出更高的價格。比如最近一版《住宅設計規範》規定高層住宅的至少要有一部電梯能夠容納擔架，就是說在住宅中要配置醫院使用大型擔架電梯，而每層電梯井的面積都將計入建築面積，並且電梯井的面積增大將導致電梯廳或過道的面積相應增大，於是房價又會因此上升一點點。又比如，有的直轄市規定匡算建築面積從裝飾面外邊緣算起，由於目前有不少中高檔住宅採用乾掛石材或陶板作為外裝飾面，乾掛石材安裝於普通磚牆外側至少200MM處，根據當地規定這200公分的石材與空氣層也應計入建築面積。於是一套100平方米的住宅將因此至少增加6%的面積！也就是說政府多收6%的地價，相應地市場因此短缺了6% 的供給，更重要的是房屋價格將因供應短缺而上漲。這部分內容展開後可以作為專題論述，這裡不進行詳細分析。

又比如，每五年一版的城市規劃修編也是權力機關用於控制房價的手段，比如地鐵除最初的一兩條依託於建成區外，之後的地鐵佈局除個別關鍵節點，儘量避開建成區，這樣可以使那些未批租的地鐵沿線土地升值，從而獲取更多的收益。而制定規劃的圈內人士，甚至可以在規劃公佈前提前收購位於規劃線路上的物業，以期在日後交易尤其是拆遷過程中獲得超額收益。而地鐵通過區域如果路過公務員居住區，一定有一個地鐵出入口位於公務員小區附近，而通風口一定遠離公務員居住區。通過這種方式獲取更好的環境，同時使公務員住宅升值。又如政府駐地地塊在規劃中也被優先配置，使之成為價值高地。

實例二，為權力所支配的稅收手段也是政府提升房地產價格的重要手段。當打壓房地產泡沫時，政府往往順應「民意」，以增加稅收的方式來抬高房地產持有或炒作成本。實際上增加稅收只能抬高房價，原先持有房地產的人士大都因此而受益，比如某人1月份花100萬元購買一套住宅，到了2月份出台一項購置新房需繳納1萬元的稅收政策，這樣其房產相應就升值了1%，儘管實際上他並未繳納相應的稅款。據統計，目前房地產開發、流轉環節共有稅費三十餘項，佔據房地產商收入的50-70%。這其中部分稅收就是推高房地產價格推手。這種手段的高明之處在於即顧及了民意，又抬高了房價。

最近醞釀推出的房產稅據說只針對增量住宅，而不針對存量住宅，且人均60平方米以內免徵房產稅，如果是這樣，那很有可能又進一步推高房價。因為市面上增量房少，而存量房多，一旦對60平方米以上的增量房開徵房產稅，少數增量房的持有成本將增加，存在推高租金或房價的心理預期，因而存量房的價格也就有了上漲的預期。雖說房產稅可以減少部分投機性需求，但幾輪政策性調控下來，投機性需求已經得到抑制。國內房地產商經常通過在競標階段拉高小地塊價格手段以提升其在同一區域持有的大地塊的價格，看來政府現在的手段更加如火純清，且不露痕跡。這樣的房產稅政策出爐等於又給了房地產商一件製造恐嚇性需求的武器，更別說這個60平方米/人的免徵面積無形又抬高了國人對住房的需求。

實例三，政府通過釋放政策信息巧妙地傳遞房價上漲信號，人為地製造恐慌性需求。比如多地宣稱控制住房價格的上漲不超過GDP的增幅。真是太有才了，他們為什麼不直接說控制住房價格漲幅不超過物價（CPI）漲幅的三倍。因為近一年來，GDP增幅約為7%-8%,而物價（CPI）漲幅大約在2%-2.5%之間。也就是說他們默許住宅價格的漲幅超過CPI增幅3倍。可惜，從目前的情形看這樣的目標都難以達到。不過沒關係，反正輿論陣地掌握在集權政府手中，到時候的統計結果說不準會傳來房價受控下降的「喜訊」。

當然，還有其他眾所周知的方式，如控制拍地節奏、操控拆遷補償範圍、引導新聞與輿論導向等等眾所周知的方式，這裡不深入論述。

化解中國房地產泡沫的根本辦法之一是改變土地所有制及變革當前的集權體制。但最終究竟是體制改革導致房產泡沫破滅或者是泡沫破滅導致體制改革現在都很難說，因此在現有條件下討論技術或稅收手段，稅收手段比較實際。技術手段需要通過供求關係的變動進行調節，效果比較慢，也很容易被房價上漲的趨勢所掩蓋，因此也只能作為遠期手段。而稅收手段比較直接，因為房地產所涉及各種稅費已佔開發商收入的50%-70%，減稅的空間是巨大的。原理如前文所說的實例那樣，一套一百萬元的房產，一個月後，加1萬元的稅，原先的房產升值1萬元，而反過來減1萬元的稅，房價立即下降1%，為防止減稅政策在流通環節被消化，可以通過退稅的方法實現。不必擔心減稅政策誘發購買潮，因為可以分成多步實現減稅目標，這樣會誘使房產持有者出售房產，因為晚賣一段時間可能會有新的減稅政策，況且現階段會有配套的行政手段控制購買人群。表面看來，稅收手段使政府受損，難以實施，實際未必，長期以來房地產綁架經濟，決策層始終擔心通過控制收緊信貸控制房地產的方法會危及經濟實體，因此數輪調控始終無果而終。而以稅收作為調控手段的策略，可以在調控房地產的同時實行相對積極的財政政策。如果減稅辦法難以實施，可以通過稅收改革，將部分前期一次性收取的稅收與費用改為持有稅，如各方熱議的房產稅，可以在維持新屋利潤的同時打擊二手樓的價格，進而控制樓價上漲的趨勢。而僅僅簡單地增加持有稅是緣木求魚。

過去幾十年內，國內學術界始終存在這樣一種思想，即由於城市的集聚效應，將資金投往中心城市能夠產生更大的效益。至少從表面看上去確實是這樣，投資於中心城市獲取收益的大於邊緣城市。但是在國內這是一種被權力扭曲與片面誇大了的現象，試想中石油投資於北京究竟價值何在？能與其投資於大慶、克拉瑪依產生的價值相提並論嗎？國內大城市所帶來的集聚效應是沒有邊界的嗎？拋開這些問題不談，但至少在房地產領域裡集權體制所帶來的負面效應已經凸顯，大城市的聚集效益在此事實上變成「擁擠產生價值」，城市越是擁擠居住空間就越短缺，於是就越值錢，而市民化了大價錢卻得到越來越低品質的生活，或許這也是五常先生所說的「妙不可言」吧。960萬平方公里的國家平時總是強調大國國情，而在關鍵的房地產政策上卻每每向新加坡、香港之類的彈丸之地學習，權力機關的功利取向在此一覽無遺。

文章來源：《縱覽中國》