【新唐人2012年8月3日訊】過往，美國大都市的人口在成長到一定階段後，便因環境擁擠、生活品質下降、房價過高、貧富差距等因素，人口開始向市郊流動，也從而形成都市人口與市郊人口「此消彼長」的共同現象。

然而，根據美國商務部人口普查局（United States Census Bureau）調查顯示，近兩年來，美國51座主要城市有27座出現都市人口成長高於市郊的特殊現象。包括紐約、休士頓、聖安東尼奧（San Antonio）、洛杉磯等地均出現明顯的都市人口增長。

這個「都市人口再回流」的現象，主要起因於近年來都市內部生活品質大幅改善，許多工廠也都遷出市區，加上都市治安改善、犯罪率下降，以及都市更新、城市景觀再造等因素，加上市郊房價也不斷走揚，幾乎快與市區不相上下，從而造成一股強大吸力，將市郊人口拉回都市區域中居住。

值得注意的是，都市人口的再回流，也連帶衍生兩個新興的財經趨勢。

其一，租屋商機大幅增長。儘管大量人口回流都市內，但他們卻不一定立即有能力購屋，將繼而帶動租屋市場的需求增長，許多建商看準這一點，紛紛將投資計劃改弦易轍，原本準備開發郊區獨棟住宅的計劃，臨時踩下煞車，轉回到市區內建造高樓層的公寓大樓，藉此切入日益蓬勃的租屋市場商機。

紐約曼哈頓裡林立許多剛開工的大樓新建案，網路租屋市場的詢問交易熱絡，正是這個趨勢的典型案例。

其二，大商家，小店化。過去隨著人口從都市外移郊區，許多知名零售商、大型賣場也紛紛樂於在地價低廉的郊區興建大型商場，吸引消費者大量採購。

然而，當大批人口回流都市，等於在都市內累積一筆可觀商機，生意嗅覺敏銳的零售商自然也不願放過這個趨勢，但在考量都市房租、地價成本昂貴後，許多知名大型零售商選擇在都市裡開設小型零售店面，藉此吸引都市裡的主流消費群眾，抓住商機分杯羹，同時也降低經營成本，維持獲利。

包括全球最大零售商沃爾瑪（Wal-Mart）、知名文具商Staples、辦公用品商Office Depot、連鎖零售商Target等都紛紛採此「小店化」的策略進攻大都市。

例如大型零售商Target近期已在芝加哥、洛杉磯、西雅圖等地成立都市零售店，店面規模約在8萬至10萬平方英尺之間（約7432平方米至9290平方米、或相當於2249坪至2811坪之間），僅約一般郊區零售賣場的一半大小。

至於像文具商Staples等小型商品零售店，其都市店面規模則更迷你，供應的商品種類也因此相對較少一些。不過，卻依然可以爭取到許多都市消費者的青睞。

若都市人口回流趨勢持續蔓延，各大零售業者與建商的商業大場勢必將從郊區轉回都市戰場，也將注入另一波都市經濟的成長能量。