【新唐人2011年10月19日訊】熱點互動直播(642)中國房地產市場何去何從：高利貸崩盤事件頻發，樓市泡沫加速破滅。

主持人：觀眾朋友大家好，歡迎收看新唐人電視台《熱點互動》熱線直播節目。

當溫州老闆的跑路潮尚未平息之際，又傳來了內蒙古鄂爾多斯的一間房地產公司的老闆因為無法償還民間的貸款，而把自己吊死在厠所裡。鄂爾多斯又迎來民間融資的嚴冬。

在近年來，中共一波緊接一波的樓市調控政策下，地方政府的負債巨大，而中小企業的資金鏈也異常脆弱。然而在這種形勢下，民眾對樓市的後勢還是看漲，這是為什麼呢？中國的房地產市場未來將走向何方？會出現量價齊跌的崩盤，還是期待另一次報復性反彈？

我們今天將在這一小時的熱線直播節目裡跟您共同探討這些話題，如果您對此有什麼樣的觀點和看法，歡迎您直接撥打我們的熱線電話：646-519-2879；也可以通過Skype：RDHD2008，跟我們直接互動。好，首先介紹我們今天在場的兩位嘉賓，一位是資深評論員杰森博士，杰森您好。

杰森：妳好。

主持人：另一位也是資深評論員陳志飛教授，志飛您好。

陳志飛：妳好，大家好。

主持人：兩位好。我們知道中國在最近幾年一直出臺台樓市的調控政策，特別是去年9月底出臺了一個「新國五條」，被稱為是歷史上最嚴厲的一個政策，之後這一年來，中國的樓市到底在這一系列的政策之下有什麼樣的反應？現在的局面是怎麼樣的？

杰森：是。其實我們知道去年9月底出的「新國五條」，它是在去年4月份出的什麼「新國十條」基礎上做出來的一個補充，當然這次補充的非常明確，而且強硬一些。隨著這個之後，在今年年初又出了一個「國八條」，隨著「國八條」，各個地方政府，比如北京又出了「京15條」，各種條列了很多。

整個來說，確確實實造成了今年房市處於量大量在降，價還在持平這樣的狀態。據統計，今年的房價和去年全國100個城市房價平均比較的話，降了0.03%，幾乎是等於沒變。但是在中國這樣的房地產市場裡頭，價錢不漲其實已經是一個奇蹟了。所以某種程度上講，這個政策還是見了點效果。

當然你要是仔細去分析這所謂「新國五條」的概念，你會發現這5條裡頭，它事實上重點針對的點倒不是一定要把房價壓下來，讓老百姓更多的人能夠買的起房子。它5條裡頭事實上3條是保它的銀行企業，銀行業。比如它要求首付，第一次買房首付款不能低於30%，第二套房不能低於60%。這個概念其實不是讓窮人買得起，它肯定是窮人越來越買不起了，你首付越高，窮人越買不起。它肯定是為了保它銀行業，使得銀行業有更多首付的緩衝期間去抗房地產下走。

另外比方說，它要求嚴格控制這個消費，用房地產做抵押消費貸款再去投資買房這樣的事；同時，第三套買房一次性的砍斷，不讓再買了。某種意義上講主要的效果是支持中共，就是中共的銀行企業不要出事。

另外你在這個政策中，其中有個最嚴格的「限購令」這一條裡頭它有個重要的詞，叫做「一定時間內」，「一定時間內」是什麼概念？就是說我們準備在一定時間裡頭限購。換句話說，它把這個政策也變得收放自如。比如說北京，你不在北京工作5年，你沒有資格買房。

但是這個政策它說是規定「一定時間內」有這樣的政策，什麼時候被取消呢？個人解說不一樣了。這就是一個問題的關鍵。一旦這個解開可能就會……如果解開的不是時間，報復反彈就出來了。但它規定的時候用「一定時間」這樣的概念也是為了它將來收放自如，好讓它更好的控制房地產。

主持人：除了樓市的價格現在沒有掉下來，但是量是大量的下降之外，資金鏈的問題，前一段時間9月份開始，溫州老闆的跑路，包括這一次鄂爾多斯老闆自殺，還有說溫州炒房團已經開始在大量抛上海的房子。這些是不是就是證明了這次的調控使得這些企業的資金鏈出現了斷裂？陳志飛：這個肯定是這樣的。因為中國房地產是從03年溫家寶宏觀調控政策出臺以後，尤其又在經濟危機之時，有4萬億的這種投資來刺激，這麼孕育出來的。實際上它牽扯的方方面面是會的，尤其都是主要的政府部門，比如說中央政府啊、各地政府啊，開發商有的時候也是國企。

所以造成這種情況就是，如果房地產像剛才杰森講的這樣的話，出現了這種疲軟，不是說是崩盤，是疲軟，那麼這些把錢投入其中的企業都會受到很大的影響，都會產生血崩式的這種連鎖的反映，這是不容質疑的。

杰森：就本身來說的話，整個房地產，就是說控制房地產的同時它有一個通脹的問題。針對通脹的話，中國有一個「緊縮銀根」的概念，所以在緊縮銀根的過程中，特別是年初把這個貸款額都用完了，到年末銀行就沒有資格貸款的時候，第一受難的就是中小型企業，那麼中小型企業本身就是後娘（養的孩子），整個來說就是不被銀行看好的一個部份。

那麼這個中小型企業，他們又在自己的事業之外做了很多房地產，對於這樣的企業，它往往是這個時候錢行的錢貸不來，而房地產它又賣不出去，在這樣的情況下，它是最容易資金斷裂的。換句話說，就是整個鏈條第一個開始崩斷的，不管是溫州的還是鄂爾多斯的，它都是這樣一個情況。

陳志飛：資金斷裂我覺得實際上對樓市的影響是非常大的，再進一步就是進行這方面的再生產、徵購土地、建新的項目這種形式肯定會發生很大的變化，樓市的價格會有很大的調整，就往下推。

昨天我也見到國內來的一些朋友，他們都是做事業的，給他們聊一聊這方面的情況，他們就是史無前例的，因為我原來就認識他們，原來一波波的調控，他們都覺得好像還是比較……就像姜太公一樣，有底細，心裡比較泰然，這回好像比較緊張。因為這次有個比較有名的事件，上星期發生的，佛山在限購令出現之後，馬上就受到高層的壓力，馬上就收回，這麼一個事件。

那麼就是杰森剛才講的，現在一個最熱門的問題，可能也是今天觀眾可以給我們提供很多資訊的問題，就是說在這種情況下，國內的民眾到底是怎麼想的？這一波是不是真的像杰森說的，中央政府用一個反彈的政策，把大家房價先調整一下，然後明年又大力反彈的這個情況？還是會真的狼來了？如果真的是它重拳出擊，下定決心，像溫家寶今年在人大會議二月份說的那樣，他保證通貨膨脹下來，保證房價下來。這回外界解讀佛山的行為就是說，好像中央政府這回是來真的。

主持人：好，佛山的話題我們一會接著再討論。那我們講到資金鏈的問題，現在來看房地產這些中介公司，最近北京這個地方，過去半年它就已經有七百多家的中介公司關門了，那也是直接受這個嚴控的，而且北京還有一個特別的降低中介費，除了限購令，還有一個降低中介費，就使得這些公司撐不下去了，那麼也可能是一些地產公司它在自我調整，關掉一些門面。那就是說如果不鬆動這個調控政策的話，這些地產公司還能撐多久？

杰森：這個問題目前來看，我們知道08年的時候，當時中國整個房地產在過去增長近10年的裡頭，08年事實上是個慘淡的一年，房地產幾乎沒漲，有些地方甚至出現緩慢下滑的情況，當時各個企業資金鏈很不足，是突如其來的連續漲了5、6年以後，資金鏈一直很飽和的情況下，突然銷售受滯以後，整個房地產出現了危機，當時很多大的企業根本沒有經歷過，所以它資金鏈很脆弱。那麼這一次我們可以看到，大的企業，事實上很多大的房地企業資金鏈是很充足的，對於它們來說的話，潘石屹自己說了一個話，說其實像我們這樣的房地產公司，你就是這麼嚴控了一年，我們還穿的是棉襖呢！真正誰現在冷起來了？地方政府！地方政府已經開始穿單衣了。

本身來說我倒不覺得房地產開發商在此時，我指的是大的房地產開發商此時會立刻感到寒冷，但是最感到寒冷的是地方政府和一些在裡頭想投機的中小型的房地產商，他們是第一個面臨巨大壓力的。

主持人：各位觀眾朋友們，您現在正在收看的是新唐人電視台《熱點互動》熱線直播節目，我們今天的話題是「中國的房地產市場將走向何方」？我們歡迎您直接撥打我們的熱線電話談談您對這個問題的看法，特別是您如果是在中國大陸的地區，您那個地方的房地產市場又是怎麼一種情況？我們的熱線電話是646-519-2879；您也可以通過Skype跟我們互動，地址是RDHD2008；中國大陸的朋友您還可以通過愛博電視，無需翻牆，直接收看我們的節目，下載的地址是www.starp2p.com。

我們再回來接著我們的討論。剛才講到實際上地方政府是最先開始感到寒冷的，現在我們知道地方政府一直是土地財政維持了多年，這一波的嚴控，審計署公布2010年底的時候，地方政府的負債已經是10.72萬億了，如果再繼續下去的話，可能這個數字還會繼續擴大，這個是在政府的可控制範圍之內嗎？

杰森：事實上目前國際上對於中國銀行業的股票一直在打壓，主要原因就是因為國際上看到了中國地方政府的欠債是個大問題，是個巨大的問題，而且這個數字誰也摸不清，都是從側面推算，到底有多大？有人說是14萬億，有人說是10萬億，根本說不清楚。

事實上這是一個動態的，這個量是不停變化的一個概念，為什麼呢？每年8億中共的財政收入，其中大概將近4億歸到中央，4億多歸到地方，而地方每年要消耗將近10萬億的財政，那剩下的5萬多億來自哪兒？來自賣土地。中共自己統計說是3萬多將近4萬億的土地財政，事實上實際數字遠遠高於這個。所以換句話說，地方政府60%到70%，60%多的錢事實上是來自於賣土地的。你想想，如果你的收入砍掉60%，立馬就不行了。地方政府對於土地的依賴是巨大的。

而且中國目前政府比如說有10萬億的錢地方政府在貸款，它們貸款在幹啥？就是開發土地。比如說一個爛的水溝子，那我就把地方挖一挖、修整好，修點路，為啥呢？我緊接著好把這個地高價賣出去。它前期的投入是為了後期高價賣出去。它前期可以用土地做為抵押貸這筆錢來做投資，但是投資完了以後，如果這片土地開發商不來買，那麼前期投資也完了，後期維護也完了，而且它不生錢，它不像企業，我貸給你一萬，你還有生產還能夠給我還錢。

整個來說，如果說這個土地財政真的維持不下去的話，那麼地方政府肯定是很多地方要垮下去的，隨之銀行的壞帳會積累起來。有人估計，貸給地方的2、30%都是不行的，這個數量估計比如說大概到3萬億左右，這個數字可能對中國銀行也不是那麼大，但是它是一個連續滾雪球的效應。

主持人：還會不斷的擴大。

杰森：不斷的滾大。

主持人：您有什麼補充？

陳志飛：我覺得這個問題實際上現在外面討論的確實很多，也是大家的一個焦點，年初的時候我們做了幾集節目。《財經雜誌》當時做了一些調查，它發現地方融資平台基本上喪失它應該有的功能，簡而言之，地方的負債已經超過它的收入。房地產剛才杰森說是65%，我看的數字是在政府收入中占了50%。

這麼一塊支柱的行業現在對地方政府來說已經不存在了，或者是沒有辦法把它啟動了，那麼它肯定要跟中央政府來博奕來取得更多的好處，我們可能一會要談到。如果真的房地產被中央現在給打壓下去的話，它們肯定會要求以別的方式來進行補償，是不是增加房產稅？會不會是以別的方式來進行補償？從我們一會兒要談到的佛山事件當中已經露出端倪。

但是從外界來看，中國經濟現在最大的毒瘤和隱患是地方財政或是政府的負債，這也是無庸置疑的。

主持人：中共這一波的控制樓市的政策，它已經持續了這麼長時間，而且現在大家都在說有可能下一步就放緩了、放鬆了，地方政府也是在期待，房地產也是在期待這個情況。那它這波的控制，它到底是要達到什麼目的？

杰森：我同意志飛剛才談到的概念，本身房地產不是說中共它不想控制，但是我們知道它控制的初衷不是為了讓老百姓能買得起房子，因為現在的房價，它從來沒說我要把整個房地產拉下來，它是說，我要保持穩定增長。它不希望每年漲50%，它希望每年漲5%，漲個100年，它是希望這麼個狀態。因為它現在畢竟是一個很大泡沫，這個泡沫如果垮下去，那就完蛋了！

所以說中共想控制房價這個概念，我們是相信的，特別是中央，我們是相信的，但是問題是它有沒有這樣的能力？這是我們一個巨大的問號。而且在它的根本利益受到威脅的時候，它能不能咬牙堅持？這是一個大問號。

就比方說地方政府資金鏈的問題，等等這樣的問題，事實上堆在它面前的時候，最終中央政府跟地方政府的博奕過程中，誰會妥協？事實上這不是一個經濟問題，這已經是一個政治問題了，跟中共整個內部的政治權力區分，誰上台，方方面面它都會有很重要的關係。

主持人：就是房地產市場在中國的經濟領域裡頭占有的地位太大，比重太高了。

陳志飛：是。我們上次做節目，杰森我覺得總結得很好，就是這個大花園中，房地產是唯一的一朵鮮花，別的現在已經都萎縮了，煙草這麼賺錢的產業，現在也投資房地產，化工、機械都投資，鋼鐵都投資房地產，這已經是一種處於畸形的狀態。

從經濟上來講，大家都認為這是一個泡沫，這個已經無庸置疑了，因為從一些客觀的數據來說，比如說房產價格對收入，美國平均是14%，我們買房子可能都是比這個，兩口子的收入乘以4，然後我們買這麼一個房子，80萬、70萬；中國現在達到了27%，這是很高的，我看到這個數據，在北京這個地方，這絕對是扭曲的。

主持人：高過正常國家的6、7倍了。

陳志飛：對。另外一個從美國房產它的理論上來看的話，一個影響樓市價格很重要的因素，就是它的樓市價格相對於房租，因為這是另外一個可以選擇的渠道，為什麼一定要買房子？可以選房租嘛！中國達到的比率也是世界平均水平的2倍，這個畸形扭曲的比美國還是要厲害得很多。

主持人：最近廣東的佛山市出臺了一個限購令放鬆的政策，但是剛剛出臺半天就被喊停了。讓我們先來看一段本台的新聞報導。

（影片播放）

大陸中央去年下半年曾出臺「新國五條」，隨後更多城市出臺限購令。近一年來，各地房產成交量明顯減少，而價格卻沒有大幅度下降。

10月11號上午，佛山市「住房和城鄉建設管理局」發出通知，從10月12號起放鬆對四類人的限購。不過，12小時後，住建局又發布公告「暫緩執行」。公告暫緩的原因是「為了進一步徵詢社會各界意見，並綜合評估政策影響」。

香港《亞洲週刊》報導，「暫緩執行」動作源於李克強的電話通知。報導說，目前李克強主抓房地產市場調控與保障房建設，而且預計他將接任總理，因此房地產泡沫一直延續下去對他接任後的工作頗為不利。

不過，大陸十一期間房地產成交慘淡，加劇了地方政府的恐慌情緒。中國《證券報》表示，在房市調控政策不斷加碼背景下，今年以來建商資金回籠緩慢、市場預期悲觀，除了土地與房屋市場持續慘淡，房市深度調控最顯著特徵就是地方政府土地財政大幅下滑。

報導說，部分城市因為土地財政大幅滑落，轉向「溫柔」限購。對於這種「溫和」限購應及時制止，否則若任由風氣蔓延，將導致房地產宏觀調控政策效果打折扣。

深圳當代社會觀察研究所所長劉開明表示，限購政策解決不了問題。

深圳當代社會觀察研究所所長劉開明：「我們知道地方政府土地的收入與房地產，已經成為各地方的財政收入的重要來源。房地產價格下價，會影響地方的財政收入。限購政策並不是市場調節的辦法，它﹙中央﹚還是採用行政的手段來限制交易，我覺得這不是長久之計。」

廣東維權律師唐荊陵也指出，地方利益集團當然希望放寬限購條件，讓更多人來買房，但這個泡沫體系只是哪一天破滅的問題。

廣東維權律師唐荊陵：「這個（放寬限購令）我想不是最後一個，因為地方政府財政危機很嚴重的話，他們會想辦法突圍嘛，因為雙方在經濟泡沫裡面，出現不同的對策嘛，地方政府的對策是保自己的命，中央政府是保它的命，各自想保自己的命，或者保自己的利益，就會出現政策打架的行為。」

據了解，佛山對土地財政依賴程度非常高，去年全市土地出讓收入380億元，而財政收入僅有306億元，土地出讓金與財政比例達到124%。今年前三季度佛山市出讓收入183億元，只有去年全年土地出讓收入的48%。

唐荊陵：「作為地方的利益集團和權力機構，他們都希望這個遊戲能繼續玩，但是從整個國家的宏觀經濟它已經到了玩不下這個遊戲的地步了，像中央當局，金融機構現在面臨破產的危機，當局必須得做出一個選擇，要嘛就是銀行進入破產，要嘛房地產機構賣不出去，他就必須採取這個硬性的限購政策。」

劉開明對《新唐人》表示，中國有半數人口買不起房，卻有許多政府官員參與炒房，地方政府一方面也在推高房地產價格。劉開明認為，從佛山市限購令朝令夕改可以看出，中央與地方還是走計畫經濟路線，不願意用市場的辦法來解決這個問題。

（影片結束）

主持人：佛山政府的朝令夕改被認為是地方政府為了擺脫困局，與中央之間的一次博奕，但是這個嘗試很快被叫停了，被人們認為這是中央要控制樓市的決心不變，那是不是這樣呢？我們請嘉賓來為我們解讀一下。關於佛山的事情你們怎麼看？

杰森：事實上這個很明顯，剛才我們已經談到了，中央他談到了政治，李克強下一任接任，他不想接這個爛攤子，他就要強力壓這個房地產，不要把他下一任整個政府打垮。那麼地方政府眼前今年就沒錢花了，去年同期相比只拿了去年48%的房地產收入，所以說這是非常明顯的一個現象，地方是我今年就要活下去，中央說你至少讓我下一屆能活下去，地方和中央博奕的過程中，其實是政治因素決定。當然中間幾位嘉賓談到，限購令不是一個市場經濟的行為，但是中國的房地產從來都不是一個市場行為，它的土地是國有的。

主持人：受國家政策的影響太大。

杰森：中國的樓市完全是政治樓市，所以這個時候你說我要讓市場決定，市場決定在中國這個情況下，完全是一個大魚吃小魚，整個讓富人決定房價的一個概念。所以說房地產市場幾乎在各個國家它都有保護政策，它都應該傾斜於低收入階層的人，不然的話，這個稀有財產一定會讓富人把全國窮人的房地產拿走的。

陳志飛：我有一個觀察，因為佛山它不是一個一般的地方，它是屬於廣東。所以現在大家為什麼對房地產開始恐慌，我碰到國內很多人，我剛才提到了，我覺得也是跟明年十八大爭權搶班有關係，所以牽扯到所謂的「蛋糕問題」。因為佛山它是（屬於）廣東，它是屬於汪洋派系的，汪洋是要把蛋糕做大，讓房地產繼續蓬勃發展，所以你看佛山的嘉賓，劉開明在電視（節目）中，他就是跟汪洋保持一致的，說限購令肯定是壓不住房地產的，我們要繼續讓蛋糕做大。可是現在大家也看到了，另外一派以薄熙來為代表的，是要平均分蛋糕的這一派，現在也很有實力，也就是左派的反撲也很有實力。

因為我昨天跟朋友談，他們實際上……像剛才杰森談的我也同意，中國的房產問題、樓市問題事實上是個政治問題。現在如果大家感覺到左派要分蛋糕，平均分的這派要上台的話，那麼它就會感到限購令這個東西可能是真的。因為限購令本身，你想剛才杰森談的「新五條」，我覺得肯定很大成分還是壓制房地產價格。因為銀行的利益都是國有銀行，實際上中共之前對於國有銀行，它自己注資或者通過金融剝削，低儲蓄率，高借貸率，還是可以幫助銀行存活的。

這回為什麼引起恐慌，我個人認為好像他是……因為剛才我沒有說完，從經濟各個指標來看，這個樓市肯定是不能無限的持續下去，連房產大亨潘石屹的太太張欣也是很有名的房地產人物，她很有名氣，她就是做房地產的，她也承認這是一個金融泡沫。謝國忠是我們大家熟悉的，是中國經濟的分析家，他也認為這是一個不可質疑的泡沫。數據我都給大家舉了。

從西方的各種觀點來看，它都是沒法跟西方一般普遍的情況相比，在北京你想它這個價格和收入比達到27%，美國是4%，國際平均水平是5%。這個太離譜了。這個泡沫可能我是錯的，但是我企圖要給中共首腦高層安一個理性的大腦，讓他跟我一樣的思維方式，來思考問題。如果他們是這麼想的話，我覺得我是可以理解，如果再不煞車的話，真的所有的經濟，所有牽涉的這些人員都會被軋進去。

主持人：但現在就是在一個矛盾當中，一方面樓市大家都知道它是泡沫，必須要給它一定的控制，不能夠讓它任意的去，可能很快它就爆掉了；另一方面是控制以後，地方政府沒有辦法活了。現在地方融資的平台，有一個數字是說2010年末的時候，中國的銀行系統有30%的融資平台是貸給地方政府的，而且這其中大概有2-3萬億，您剛才也提到了，可能是屬於那種會違約的壞帳。這樣的話，那地方政府怎麼活？而且這把火又繼續的燒，會不會燒到金融系統呢？

杰森：本身這個路子，很多時候中國人總是說，唉，中國問題怎麼這麼難解決啊？是因為一開始中共就把這條路子走錯了。最開始的時候中共為了控制地方，它把財權上升，地權下放；它把全國一半的財政收入拿到中央去了，而地方承擔的卻是70%的財政負擔。一開始設的局就是中央有足夠的錢，然後要地方向中央申請錢，中央給地方錢。當地方不願意這麼幹的時候，它就把地權下放，就讓地方靠賣土地來掙錢。

賣土地掙錢的過程當中，它又出現什麼「招拍掛」（制度）來拍賣土地，拍賣的土地看誰賣的高，地方政府就在這個過程中，越來越膨脹對地方土地的依賴。當膨脹到這個時候，中央政府又站出來以解救老百姓的方式跟地方政府博弈。其實從一開始，這個政策的制訂，把中國不管是地方政府還是老百姓推到目前尷尬局面的都是中央政府。

主持人：其實吹大這個泡沫的實際上是這個政策？

杰森：對，就是中央的政策。而且中國從來是人治，它出的最有用的不是法律，最有用的是幾條、幾條的政策。那麼在這樣的情況下，它在人治的過程中就使得中國的房地產一直是捉摸不定的，任何時候都可能出現，今天它說要限制，明天一轉嘴就變成了鼓勵。所以老百姓在這個過程中被哄了十幾年之後，很怕了，所有當時信了它政策的人，現在都是買不起房子的人。所以老百姓在這個時候對它所有的政策都嗤之以鼻。

主持人：好，已經有幾位觀眾朋友在線上了。我們來接聽一下上海彭先生的電話，彭先生您好，謝謝您的等候。

彭先生：兩位老師好，主持人好。我有一個問題就是有關房地產已經成了泡沫經濟，比如說它今天的政策這樣變，明天那樣變，就是官場中的一種潛規則嘛，就是說官僚和群眾之間耍的躲貓貓遊戲吧！比如什麼公務員買房，你可以優惠政策比較多，平頭百姓們就買高價房。它的金融領域或商業領域或在各個方面，中國的官員喜歡造假，他造假的水平這麼高。我覺得很奇怪為什麼中國加入WTO組織，為什麼WTO組織沒有把中國從WTO中開除呢？這樣也可成懲罰中國的這種不道德的行為，以後對它也是一種約束。請兩位老師做一個分析，謝謝。

主持人：好的，謝謝彭先生。我們再來接聽紐約周先生的電話，周先生您好。

周先生：主持人好，嘉賓好。我的家裡是在一個比較小的城市裡面，據我所知的確當地的房價，包括我自己在大陸也有房子，看著看著就已經翻倍了，這個的確是漲得很快。另外我知道在大陸有分為兩種，一般有點權勢的，比如工商局、公安局的，什麼什麼局的，他們買房都比較便宜，便宜的原因就是他們通過各種藉口，變相的買房，相當於福利房，但是那個房子就是變相的掠奪了社會的資源，把它弄來給自己單位上分掉了。所以說房地產不管怎麼變，對於這部分權勢階層來講不會有影響，影響的可能是一般的老百姓。

另外一點，現在房價這麼高，它明顯是個泡沫。因為在我認識的人當中，絕大部分稍微有一點地位的人，就是社會上有點權勢的人，他們都有1、2套房子，甚至不希罕出租，他們不需要通過出租來收回成本，他就放在那裡。為什麼？他說放在那裡的話，總比把錢存在銀行裡好。你把錢存在銀行裡，它也在貶值，雖然貶值最終可能會泡沫化，但是這個泡沫不影響他的收入，因為他自己根本不缺這個錢。貪官更加不缺這個錢。

另外，最後這個房地產泡沫它可能會用通貨膨脹的形式把它擠掉，為什麼呢？它讓物價上漲，變相的把存款人的錢，（因為）越是沒有安全感，越是沒有保障的這些人，喜歡存錢，把這些人的錢變相的貢獻出來，讓那些有貸款的，還有貪老百姓錢的地方政府，變相的就得到了這個好處。因為他今天一棟房子可能是欠銀行300萬，欠社會300萬，到明年後年，他可能只需要還半棟樓的錢了，因為明年後年當物價上漲以後，他還出去的錢，本來是相當1萬頭豬，現在只要花5千頭豬的錢就可以了。謝謝你。

主持人：謝謝周先生。我們再來聽一位紐約王先生的電話，王先生您好。

王先生：你們大家好。我認為中共現在的制度是什麼制度啊？是國家資本主義，不像美國、其它國家都是私人搞資本，它是國家在搞資本。你像地產，炒地產誰發財啊？當然是地方政府跟權貴啊！因為炒地產發財發得比什麼都快。

你看溫州這次一片倒閉，為什麼溫州的人會倒啊？在海外辛辛苦苦賺的錢，到溫州去搞房地產，起初炒房地產賺了一點錢，現在繼續擴大炒。現在政府一個命令給他壓下來，這回他受不了了，他已經向黑社會借貸那麼多錢去炒地產，現在利息高得不得了，他沒有辦法，他只能倒閉，倒閉就往外跑，有好多跑到美國，跑到其它地方，有的人就跳樓自殺了。就是這個現象。

為什麼？國家掏空一切，它看這個房價已經高得老百姓要造反了，它不能不壓，一壓地方政府、權貴子弟，那些有錢的人炒地皮都完蛋了，完蛋怎麼辦呢？跳樓自殺。

主持人：謝謝王先生的電話。我們先簡單的回應一下，剛才周先生談到的一個觀點很有意思，他說可能最終解決這個問題是讓通貨膨脹繼續起來。對這個觀點你們怎麼看？

陳志飛：我覺得他們這幾位觀眾，周先生他們講得確實很到位，我覺得很有啟發性。尤其周先生他回答了王先生剛才說的另外一個問題，就是說它這麼一壓制的話，有錢人都吃虧了，都跑路了。周先生的觀點就是說，實際上有錢人他買的房子都是已經被補貼過了，他們最後還是不吃虧，倒楣的最後還是把錢往銀行裡存的普通老百姓。

主持人：普通老百姓買又買不起房，然後錢就存在銀行裡。

陳志飛：通過通貨膨脹把這個成本轉嫁到他們身上，這是最可悲的方式。

主持人：杰森您怎麼看？

杰森：對，周先生談到了用通脹來解決中國房地產泡沫的問題，事實上這個大家都看到了，國內老百姓都看到了。我現在100萬房子很貴，但是我讓你物價漲1倍、2倍，到時候100萬就相當於50萬，可能也就不那麼貴了。所以這就是剛才溫家寶說的，我們要解決通脹問題，我們要解決房地產泡沫問題，這是矛盾的，他不可能兩個都解決，他只能說是我怎麼平衡這個關係。所以溫家寶說了很多話，他本身就是矛盾的，這就是一個例子。另外，上海彭先生說的腐敗的問題，公務員他可以很容易拿到，周先生也談到了這個問題。

事實上這就是我們說的，中國房地產對中國，我說是一枝毒花，它不光是在經濟領域毒害整個國家，把所有的錢吸到它這，別的都會乾枯沒有資源死掉，實業都死掉。它事實上也是在腐敗這個社會，這個腐敗是多個層面的。因為有房、沒房就是兩個階層，官員用他的權力輕易可以拿到土地，拿到房子，就把自己放在另外一個階層裡頭。而整個社會，哪怕你是掃地的，只要你本身有幾套房子，你就比我這個博士畢業的人財富要多得多，它扭曲所有的社會價值觀。

所以說整個房地產它不光是在經濟領域毒害著中國，在整個道德領域、國家制度，它全是在毒害中國。所以它不光是一個經濟上的泡沫，它事實上是整個國家的泡沫。

主持人：可以說是一個毒瘤了。觀眾朋友，您正在收看的是新唐人的《熱點互動》熱線直播節目，今天的話題是「中國的房地產市場將走向何方？」歡迎您打電話來參與我們的討論，也談談您所在地方和您所了解到的一些情況。

主持人：我們先來接聽一位遼寧林先生的電話，林先生您好。

林先生：你好。我認為中國的房地產就是中國經濟的一個大毒瘤，早先它是地方政府盤剝老百姓的一個工具，是地方政府把房價通過更高價賣土地，把房價推到了很高，然後把社會上一些其它資金都陷到房地產市場上來，致使一些實體經濟沒有辦法生存，因為現在中國的普遍狀況是高樓林立、轎車滿地、美女如雲，所有這些表象的繁榮都被實體經濟的崩潰所代替，這些所有的東西都是由於地方政府對房地產市場資產的操作及炒作，致使中國經濟到現在這個狀況。

主持人：林先生我們的時間有限，謝謝您的電話，我們基本上也明白您的意思了。請兩位嘉賓回應一下剛才幾位朋友的電話。

陳志飛：我覺得這幾位觀眾的確都說得非常好，尤其是紐約王先生他也提到了國家資本主義的概念，我跟杰森剛才也討論了一下。的確是這樣，現在中共它其實用資本主義的某些方式來挽救它的危機，尤其是在財政方面，給它的地方政府輸血也好，以穩固自己的政權。

但是由於它這個經濟交易方式是不透明的，而且是它官方一手操作的，所以說用西方簡單的這種市場的模式來套中國經濟，我覺得這肯定還是不合適的。我剛才用理論說了一些問題，但它並不能完全解決中國現在碰到的難題。

上海彭先生問到的問題跟這也有關係，因為他提到了WTO作為一個自由經濟貿易體是不是可以對中國進行制裁？我覺得這個都是很難的。因為從房地產價格交易來看的話，實際上它都不是國外普通的房地產價格。剛才那位遼寧林先生說，各地方政府在賣土地，事實上它不叫「賣」，它叫「土地轉讓」。

你買房子的話，作為一個持有者來說，也不是說你就買到了那個房子的所有權，你只是（擁有）一個使用權，只有70年。所有這一切都給了中共在政策上很大的餘地，讓它來操控這個市場，也就是通過國家資本主義這種方式，國家資本主義方式簡而言之，最大的老闆就是中共，你所有人都是給它打工的，都是它剝削的對象。

那麼最明顯的例子我們剛才已經談到了，就是通貨膨脹，現在很多人都看到了，中國通貨膨脹把樓市泡沫的成本轉移到普通老百姓身上，轉移到那些沒房子的人身上。所以中共是靠著無產者起家，鬧革命奪得政權。

現在它實際上保的是有房者，那麼有房者將來是中國真正的大爺，而有房者大部分是它們自己體制內的權位或者既得利益的。那麼這些人現在搞的是國家資本主義，那麼它們剝削的是打工的，就是那些無房者，這些無房者將會承擔很高的通貨膨脹。

通貨膨脹，中共一直在壓穩，我完全同意杰森的觀點，就是說實際上溫家寶提出兩個要降下來的目標，通貨膨脹和房價是自相矛盾的。那麼從以往的經歷來看，可能很多人沒有感覺到，中共也是通過這種通貨膨脹的方式最後把它消去了，因為當時銀行壞帳達到50%，也是有幾十萬億，那麼它怎麼突然無影無蹤了？而那銀行還又上市了。現在是中國最盈利的企業。

其實它就是通過很低的，低於國際水平的，只有百分之一點幾的儲蓄率，今天才調整到3%，貸出去的錢是5%。所以這些國營企業它們永遠都是高枕無憂，它們就是說代表國家資本主義發放資金、分配資金的工具，他們永遠都是權位內部的人士。通過這種方式剝削的是這些儲蓄者、沒房者，這是社會最可悲的一群。

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主持人：對，我們剛才談了很多這個房地產市場的這種現狀，大家都知道一方面地場的泡沫很大；另一方面，中央出臺的調控政策又使得目前的房地產市場屬於比較萎縮的階段。可是就在這種情況下，最近《中國青年報》有一個社會調查，在網上作一個調查，其中47.2%的人認為明年的樓市會漲，而且52.1%的人認為這個開發商的暴利時代還沒有結束。為什麼這些人是這樣的一種看法？杰森：因為大家被傷怕了。08年的時候，當時中共說要控制房地產，稍微房地產緩了一點，結果地方政府就受不了了，上窜下跳，出臺各種政策，中共自己也拿出4萬億刺激經濟。之後一下把中國房地產……在09年又搞了一個增長50%、60%這樣的一個概念。

所有在任何一個階段，事實上中共出臺這個調控房地產政策從04年就開始了，每年都要出個國五條、國八條、國十條、國十幾條的，中共就一路賣油條過來，賣到都不知道多少條了。但是幾乎是每次出來以後，大家緊張兩個星期，然後報復性反彈一段時間。就是任何一次你相信它的政策，以後你就趕不上房地產這輛快車了，因為它漲得太快了，你稍微緩個幾年，你就再也買不起房子了。

所以在面對這個歷史上一次次慘痛教訓的時候，大家被搞怕了，「狼來了」喊得太多了，他就不相信狼真的來了。所以整個來說，對於房地產下走的希望值大家已經降為零了。

另外大家還非常清楚，為什麼很多有頭腦的人在中國，明知是泡沫，也敢上呢？是因為他抓住了一個命脈，就是中共的唯一的合法性就是經濟，而房地產是中國內需的支柱。現在在外需不足的情況下，它絕不可能讓房地產真正崩盤，因為房地產崩盤，它整個經濟體制就崩盤了，不管是銀行業、建築業，各方面全盤崩盤。所以大家抓住了這一點。

當然我就說了，中共在搞國家資本主義，其實我說這叫「黨產資本主義」，中共只是舉了一個國家的牌子，事實上最後的靈體是中共，它是以黨來做資本主義。誰都知道它是絕對要靠這個經濟體來維持，它的所有黨產體系是靠錢做潤滑劑，從上到下，上級、中央、底層各級官員，唯一的關係就是利益的關係，你讓我底下賺錢，我擁護你；你讓我底下不賺錢，我反對你。其實它沒有一個什麼理念上的控制方式。

所以在這樣的情況誰都知道，中共絕不會讓房地產垮下去。這就是為什麼大家知道，哪怕此時此刻房價不漲了，那麼我也不相信它會暴跌。這就是為什麼很多北京十幾萬的房子賣不出去的情況下，大家還認為房地產明年一定會漲的一個根本原因。

主持人：其實現在的房價沒有往下跌，這已經是一個訊號了，但是有人也在預測，說可能在半年之內就會出現向下走的一個拐點。

陳志飛：因為房價它因為sticky，比較黏黏糊糊，它需要有一個拐點，需要很長的時間來消化各種信息，才會出現一個現象。但是房價很容易出現雪崩，如果你憋到一定程度往下降的時候，再往下走那就不可測了，那有可能就猛滑。其實現在事實都很清楚，我個人解讀可能跟杰森稍微有點不一樣，我覺得這很大程度上取決於中國的政治氣候、政治風向。

主持人：就是跟明年的十八大有關係。

陳志飛：跟十八大有關係，跟誰要上台有關係。那麼現在出現這個變化，大家的恐慌有很大程度在於此。如果理論分析的話，其實年前我跟妳好像還做了很長的節目（討論）。從理論上來分析，通過什麼現金貼流、各種公式來套的話，房地產肯定價格是要往下走的，但是我也承認、我也看到了，就是大家都知道的，這是中央政府、地方政府財政的一個命脈，它肯定不會讓它暴跌，當然有些既得利益者的利益也摻在其中，包括中產階級。

英國最新的《經濟學人雜誌》就登了一篇文章，它說如果房地產真的是崩潰的話，那麼中共也面臨另外一個政治危機。就是說這十幾年來一直跟著它走的白領這些知識精英，他們也會受損，那麼是不是他們也會像89年「六四」那樣，再引領已經不堪其苦的這些民工搞另外一次「六四」也未可知。這是中共一個危險的政治信號，它們也肯定不會不理不睬。所以說，我同意杰森講的，就是樓市大規模的價格下滑，這肯定是它不願意的。但從另一方面我又堅持，就是它現在價格再往上漲的空間很小，這是我年初的觀點，我現在認識還是這樣，甚至我覺得小地方可能有一些小幅度的調整。

還有一點，為什麼樓市會在中國經濟中占有這麼重要的地位？就是因為最近IMF ( International Monetary Fund國際貨幣基金組織 ) 的總裁底下一位研究人員，最近他談到中國的樓市泡沫為什麼會這麼嚴重？就是因為中國搞得……就像剛才杰森講的，是這種所謂的「黨產的資本主義」，黨產主義，實際上它並沒有在國內孕育更多的投資方式。

所以說你有錢或者說你要儲蓄，你要為將來的養老、教育做準備，實際上你並沒有像我們在國外這樣有很多的投資方式，在很大程度上一方面緩解了樓市的危機，但另一方面也助長了它的危機，這跟通貨膨脹相依相存的關係是一樣的。現在通貨膨脹已經使中共坐到了熱鍋上的情況底下，我覺得它還是會考慮到這一點，起碼在某種程度上限制價格的上漲，因為這會造成更多的社會矛盾，引起動盪，這是它不願意看到的。

主持人：如果說這個房價以以往的歷史來看，它政策稍微鬆動一下，就會出現您剛才說到的「報復性反彈」，那這一次有沒有可能出現這個情況？

杰森：房地產它是地域性很強的一個概念，中國那麼大，它不可能房地產是一致的。在我看來，現在北京、上海的控制令是最強的，但是這兩個地方的應需求又是實實在在的。所以在我看來，如果政策稍微放緩一點，那麼北京、上海的房價還會漲。這是我感覺的。

主持人：甚至可能會漲得更多。

杰森：但是其它地方，特別是一些三線城市，它本地的人口事實上是往外流的，而且高端人口在往外流。因為中國現在搞的是大城市經濟，北京、上海這種大城 市，甚至一些省會城市，它是在吸引人群的；二、三線城市，甚至是四線的縣城市，它事實上是在流失人口的。對於這些地方的房地產來說，很可能在這一次控制的過程中會傷了人心。如果它控制得很嚴，一直持續下去讓它不漲，它會失人心，失掉人的買房慾望的話，那麼這個地方就可能會垮下去。

所以說它是有些城市控制一旦放鬆會暴漲，有些地方如果它控制停止的話，它很可能還會跌下去。

陳志飛：我倒覺得可能有另外一種情況發生，因為現在大家都把目光訂在北京、上海這些地方，限購令也確實起到了作用，我們都知道。如果全國人口都跑向北京的話，實際上從經濟理論上來說肯定還不是這樣，因為如果這樣的話，紐約它不但是全美國，它全世界的人口都……像紐約或者香港這種全球的都市，那房價根本不會降的。這個經濟規律人是很難違背的。

我覺得現在這種情況下，剛才我跟你談到最有名的那個公式，如果在房產價格相對於收入來說已達到27%這種情況之下，肯定會有一個像重力一樣的東西把它往下壓。所以我倒覺得現在在眾目睽睽之下，中共可能對這種一線城市的價格控制得更嚴，肯定不會讓它再漲了。我覺得現在降下來的可能性，或者甚至有某種程度的5%的下滑，給大家散發出一個信號。

另外，我剛才提到了房產稅，它現在在上海和重慶試點，深圳和北京是緩期執行，它還是有一種手段，考慮到了如果在房產這一塊真不靈了，那麼地方政府我怎麼補貼你的問題。這個問題我覺得它們還是在考慮的。

所以從短期來看，我覺得大城市……我跟杰森這一點不一樣，但你不要完全相信我的，因為你住的地方我也不知道。我覺得大城市或眾目睽睽之下房產價格不會再漲了，可能會有小幅的下降，倒是那些小地方，大家不關心的地方，可能會有漲的現象。

主持人：你們兩個的觀點剛好相反。

杰森：整個房地產的支撐面在哪裡？某種程度上講，我們可以從租賃比來說，北京、上海最近因為限購令它的房價沒怎麼漲，是因為大量買房的人他沒資格買，因為在北京待5年才能買，哪怕我工資1年100萬，我也得要等5年我才能買。

事實上它的應需求……最近郎咸平說了，北京、上海有700萬的外來人口，他們只有5%點幾的人買了房子了，當然北京當地的人口70%多已經擁有房子，18%已經有多套房子。

整個來說，我們可以看到這個情況是因為北京這種優惠的政策，外來人口巨大的量，所以它真的有應需求，有應需求的地方至少它的房價不會降，這是肯定的。如果你不控制房價的購買的話，有錢人他會再投資，只要它不降，有錢人就會再投資，因為中國畢竟其它地方沒有投資的好去向。房價如果在一個沒有控制的社會環境裡頭，比如像中國這樣的社會環境，是由富人決定的，不是由窮人決定的。

比如說在中國你擁有10套房子，你沒有房子擁有成本，你沒有很明確的……雖然上海和重慶出了地產稅，但是它也是對於這種很高官的房子的一種限制，我買個100平方米、90平方米房子，根本就不會被它的房產稅砍到。那麼其它的問題，比如說我擁有多少房子，同樣不被任何的政策打擊掉。所以在中國擁有房子事實上像上了保險一樣，這個投資是只有很大的上漲空間，卻只有很小的下滑區間。

在這樣的情況下，很多人鼓勵……比如說有些中國評論人員說：房價上漲對於你只要有錢，只是初期投資大一些，風險沒有。這是為啥呢？就是說他賭到了中共的身上，中共在，房產不會在。當然了，這個賭注有個大前提，就是中共不會垮；但是中共如果萬一有一個閃失，那麼中國的房產垮的那不是一點、兩點。

主持人：那就是暴跌、崩潰了。

陳志飛：好像西方 Greenspan Put ( 葛林斯潘對策 ) 一樣。實際上我剛才的結論也是主要從中國現在的政治情況、政治考量。因為你想，今天溫家寶他在北京拍著胸脯給人大代表說，這兩個東西一定要壓下來。明年如果再開人大的時候，人家會找他算帳的，如果北京周圍地區房價還漲10%……。

杰森：溫家寶拍胸脯的事多了！但是找他算帳的人沒有。

陳志飛：而且你說中國是富人決定房價，我覺得最終也還是政治局在決定房價。

主持人：這就看下一屆的政治局由誰來補償了。

陳志飛：你想它現在在上海和重慶已經執行，在深圳和北京緩行，可能不堪其受到的壓力，後果它現在還在做實驗，如果做了實驗成功的話，它還有一個手段可以壓，一個限購令；另外一個，按揭比率現在也提高了，50%，整個價格一次付款它能給你買房子，它還可以繼續提高。所以它控制價格的手段還是比較多的。

主持人：中國房地產的問題實在是一個很大的話題，我們以後還會再持續關注，今天的討論就先到這裡。感謝二位嘉賓精彩的分析和你們表達的觀點，也感謝各位觀眾朋友們積極參與我們的節目和收看我們的節目，今天的節目時間就到此結束，歡迎您下一次繼續關注。謝謝。