【新唐人2011年10月19日讯】热点互动直播(642)中国房地产市场何去何从：高利贷崩盘事件频发，楼市泡沫加速破灭。
主持人：观众朋友大家好，欢迎收看新唐人电视台《热点互动》热线直播节目。
当温州老板的跑路潮尚未平息之际，又传来了内蒙古鄂尔多斯的一间房地产公司的老板因为无法偿还民间的贷款，而把自己吊死在厕所里。鄂尔多斯又迎来民间融资的严冬。
在近年来，中共一波紧接一波的楼市调控政策下，地方政府的负债巨大，而中小企业的资金链也异常脆弱。然而在这种形势下，民众对楼市的后势还是看涨，这是为什么呢？中国的房地产市场未来将走向何方？会出现量价齐跌的崩盘，还是期待另一次报复性反弹？
我们今天将在这一小时的热线直播节目里跟您共同探讨这些话题，如果您对此有什么样的观点和看法，欢迎您直接拨打我们的热线电话：646-519-2879；也可以通过Skype：RDHD2008，跟我们直接互动。好，首先介绍我们今天在场的两位嘉宾，一位是资深评论员杰森博士，杰森您好。
杰森：你好。
主持人：另一位也是资深评论员陈志飞教授，志飞您好。
陈志飞：你好，大家好。
主持人：两位好。我们知道中国在最近几年一直出台台楼市的调控政策，特别是去年9月底出台了一个“新国五条”，被称为是历史上最严厉的一个政策，之后这一年来，中国的楼市到底在这一系列的政策之下有什么样的反应？现在的局面是怎么样的？
杰森：是。其实我们知道去年9月底出的“新国五条”，它是在去年4月份出的什么“新国十条”基础上做出来的一个补充，当然这次补充的非常明确，而且强硬一些。随着这个之后，在今年年初又出了一个“国八条”，随着“国八条”，各个地方政府，比如北京又出了“京15条”，各种条列了很多。
整个来说，确确实实造成了今年房市处于量大量在降，价还在持平这样的状态。据统计，今年的房价和去年全国100个城市房价平均比较的话，降了0.03%，几乎是等于没变。但是在中国这样的房地产市场里头，价钱不涨其实已经是一个奇迹了。所以某种程度上讲，这个政策还是见了点效果。
当然你要是仔细去分析这所谓“新国五条”的概念，你会发现这5条里头，它事实上重点针对的点倒不是一定要把房价压下来，让老百姓更多的人能够买的起房子。它5条里头事实上3条是保它的银行企业，银行业。比如它要求首付，第一次买房首付款不能低于30%，第二套房不能低于60%。这个概念其实不是让穷人买得起，它肯定是穷人越来越买不起了，你首付越高，穷人越买不起。它肯定是为了保它银行业，使得银行业有更多首付的缓冲期间去抗房地产下走。
另外比方说，它要求严格控制这个消费，用房地产做抵押消费贷款再去投资买房这样的事；同时，第三套买房一次性的砍断，不让再买了。某种意义上讲主要的效果是支持中共，就是中共的银行企业不要出事。
另外你在这个政策中，其中有个最严格的“限购令”这一条里头它有个重要的词，叫做“一定时间内”，“一定时间内”是什么概念？就是说我们准备在一定时间里头限购。换句话说，它把这个政策也变得收放自如。比如说北京，你不在北京工作5年，你没有资格买房。
但是这个政策它说是规定“一定时间内”有这样的政策，什么时候被取消呢？个人解说不一样了。这就是一个问题的关键。一旦这个解开可能就会……如果解开的不是时间，报复反弹就出来了。但它规定的时候用“一定时间”这样的概念也是为了它将来收放自如，好让它更好的控制房地产。
主持人：除了楼市的价格现在没有掉下来，但是量是大量的下降之外，资金链的问题，前一段时间9月份开始，温州老板的跑路，包括这一次鄂尔多斯老板自杀，还有说温州炒房团已经开始在大量抛上海的房子。这些是不是就是证明了这次的调控使得这些企业的资金链出现了断裂？陈志飞：这个肯定是这样的。因为中国房地产是从03年温家宝宏观调控政策出台以后，尤其又在经济危机之时，有4万亿的这种投资来刺激，这么孕育出来的。实际上它牵扯的方方面面是会的，尤其都是主要的政府部门，比如说中央政府啊、各地政府啊，开发商有的时候也是国企。
所以造成这种情况就是，如果房地产像刚才杰森讲的这样的话，出现了这种疲软，不是说是崩盘，是疲软，那么这些把钱投入其中的企业都会受到很大的影响，都会产生血崩式的这种连锁的反映，这是不容质疑的。
杰森：就本身来说的话，整个房地产，就是说控制房地产的同时它有一个通胀的问题。针对通胀的话，中国有一个“紧缩银根”的概念，所以在紧缩银根的过程中，特别是年初把这个贷款额都用完了，到年末银行就没有资格贷款的时候，第一受难的就是中小型企业，那么中小型企业本身就是后娘（养的孩子），整个来说就是不被银行看好的一个部分。
那么这个中小型企业，他们又在自己的事业之外做了很多房地产，对于这样的企业，它往往是这个时候钱行的钱贷不来，而房地产它又卖不出去，在这样的情况下，它是最容易资金断裂的。换句话说，就是整个链条第一个开始崩断的，不管是温州的还是鄂尔多斯的，它都是这样一个情况。
陈志飞：资金断裂我觉得实际上对楼市的影响是非常大的，再进一步就是进行这方面的再生产、征购土地、建新的项目这种形式肯定会发生很大的变化，楼市的价格会有很大的调整，就往下推。
昨天我也见到国内来的一些朋友，他们都是做事业的，给他们聊一聊这方面的情况，他们就是史无前例的，因为我原来就认识他们，原来一波波的调控，他们都觉得好像还是比较……就像姜太公一样，有底细，心里比较泰然，这回好像比较紧张。因为这次有个比较有名的事件，上星期发生的，佛山在限购令出现之后，马上就受到高层的压力，马上就收回，这么一个事件。
那么就是杰森刚才讲的，现在一个最热门的问题，可能也是今天观众可以给我们提供很多资讯的问题，就是说在这种情况下，国内的民众到底是怎么想的？这一波是不是真的像杰森说的，中央政府用一个反弹的政策，把大家房价先调整一下，然后明年又大力反弹的这个情况？还是会真的狼来了？如果真的是它重拳出击，下定决心，像温家宝今年在人大会议二月份说的那样，他保证通货膨胀下来，保证房价下来。这回外界解读佛山的行为就是说，好像中央政府这回是来真的。
主持人：好，佛山的话题我们一会接着再讨论。那我们讲到资金链的问题，现在来看房地产这些中介公司，最近北京这个地方，过去半年它就已经有七百多家的中介公司关门了，那也是直接受这个严控的，而且北京还有一个特别的降低中介费，除了限购令，还有一个降低中介费，就使得这些公司撑不下去了，那么也可能是一些地产公司它在自我调整，关掉一些门面。那就是说如果不松动这个调控政策的话，这些地产公司还能撑多久？
杰森：这个问题目前来看，我们知道08年的时候，当时中国整个房地产在过去增长近10年的里头，08年事实上是个惨淡的一年，房地产几乎没涨，有些地方甚至出现缓慢下滑的情况，当时各个企业资金链很不足，是突如其来的连续涨了5、6年以后，资金链一直很饱和的情况下，突然销售受滞以后，整个房地产出现了危机，当时很多大的企业根本没有经历过，所以它资金链很脆弱。那么这一次我们可以看到，大的企业，事实上很多大的房地企业资金链是很充足的，对于它们来说的话，潘石屹自己说了一个话，说其实像我们这样的房地产公司，你就是这么严控了一年，我们还穿的是棉袄呢！真正谁现在冷起来了？地方政府！地方政府已经开始穿单衣了。
本身来说我倒不觉得房地产开发商在此时，我指的是大的房地产开发商此时会立刻感到寒冷，但是最感到寒冷的是地方政府和一些在里头想投机的中小型的房地产商，他们是第一个面临巨大压力的。
主持人：各位观众朋友们，您现在正在收看的是新唐人电视台《热点互动》热线直播节目，我们今天的话题是“中国的房地产市场将走向何方”？我们欢迎您直接拨打我们的热线电话谈谈您对这个问题的看法，特别是您如果是在中国大陆的地区，您那个地方的房地产市场又是怎么一种情况？我们的热线电话是646-519-2879；您也可以通过Skype跟我们互动，地址是RDHD2008；中国大陆的朋友您还可以通过爱博电视，无需翻墙，直接收看我们的节目，下载的地址是www.starp2p.com。
我们再回来接着我们的讨论。刚才讲到实际上地方政府是最先开始感到寒冷的，现在我们知道地方政府一直是土地财政维持了多年，这一波的严控，审计署公布2010年底的时候，地方政府的负债已经是10.72万亿了，如果再继续下去的话，可能这个数字还会继续扩大，这个是在政府的可控制范围之内吗？
杰森：事实上目前国际上对于中国银行业的股票一直在打压，主要原因就是因为国际上看到了中国地方政府的欠债是个大问题，是个巨大的问题，而且这个数字谁也摸不清，都是从侧面推算，到底有多大？有人说是14万亿，有人说是10万亿，根本说不清楚。
事实上这是一个动态的，这个量是不停变化的一个概念，为什么呢？每年8亿中共的财政收入，其中大概将近4亿归到中央，4亿多归到地方，而地方每年要消耗将近10万亿的财政，那剩下的5万多亿来自哪儿？来自卖土地。中共自己统计说是3万多将近4万亿的土地财政，事实上实际数字远远高于这个。所以换句话说，地方政府60%到70%，60%多的钱事实上是来自于卖土地的。你想想，如果你的收入砍掉60%，立马就不行了。地方政府对于土地的依赖是巨大的。
而且中国目前政府比如说有10万亿的钱地方政府在贷款，它们贷款在干啥？就是开发土地。比如说一个烂的水沟子，那我就把地方挖一挖、修整好，修点路，为啥呢？我紧接着好把这个地高价卖出去。它前期的投入是为了后期高价卖出去。它前期可以用土地做为抵押贷这笔钱来做投资，但是投资完了以后，如果这片土地开发商不来买，那么前期投资也完了，后期维护也完了，而且它不生钱，它不像企业，我贷给你一万，你还有生产还能够给我还钱。
整个来说，如果说这个土地财政真的维持不下去的话，那么地方政府肯定是很多地方要垮下去的，随之银行的坏帐会积累起来。有人估计，贷给地方的2、30%都是不行的，这个数量估计比如说大概到3万亿左右，这个数字可能对中国银行也不是那么大，但是它是一个连续滚雪球的效应。
主持人：还会不断的扩大。
杰森：不断的滚大。
主持人：您有什么补充？
陈志飞：我觉得这个问题实际上现在外面讨论的确实很多，也是大家的一个焦点，年初的时候我们做了几集节目。《财经杂志》当时做了一些调查，它发现地方融资平台基本上丧失它应该有的功能，简而言之，地方的负债已经超过它的收入。房地产刚才杰森说是65%，我看的数字是在政府收入中占了50%。
这么一块支柱的行业现在对地方政府来说已经不存在了，或者是没有办法把它启动了，那么它肯定要跟中央政府来博奕来取得更多的好处，我们可能一会要谈到。如果真的房地产被中央现在给打压下去的话，它们肯定会要求以别的方式来进行补偿，是不是增加房产税？会不会是以别的方式来进行补偿？从我们一会儿要谈到的佛山事件当中已经露出端倪。
但是从外界来看，中国经济现在最大的毒瘤和隐患是地方财政或是政府的负债，这也是无庸置疑的。
主持人：中共这一波的控制楼市的政策，它已经持续了这么长时间，而且现在大家都在说有可能下一步就放缓了、放松了，地方政府也是在期待，房地产也是在期待这个情况。那它这波的控制，它到底是要达到什么目的？
杰森：我同意志飞刚才谈到的概念，本身房地产不是说中共它不想控制，但是我们知道它控制的初衷不是为了让老百姓能买得起房子，因为现在的房价，它从来没说我要把整个房地产拉下来，它是说，我要保持稳定增长。它不希望每年涨50%，它希望每年涨5%，涨个100年，它是希望这么个状态。因为它现在毕竟是一个很大泡沫，这个泡沫如果垮下去，那就完蛋了！
所以说中共想控制房价这个概念，我们是相信的，特别是中央，我们是相信的，但是问题是它有没有这样的能力？这是我们一个巨大的问号。而且在它的根本利益受到威胁的时候，它能不能咬牙坚持？这是一个大问号。
就比方说地方政府资金链的问题，等等这样的问题，事实上堆在它面前的时候，最终中央政府跟地方政府的博奕过程中，谁会妥协？事实上这不是一个经济问题，这已经是一个政治问题了，跟中共整个内部的政治权力区分，谁上台，方方面面它都会有很重要的关系。
主持人：就是房地产市场在中国的经济领域里头占有的地位太大，比重太高了。
陈志飞：是。我们上次做节目，杰森我觉得总结得很好，就是这个大花园中，房地产是唯一的一朵鲜花，别的现在已经都萎缩了，烟草这么赚钱的产业，现在也投资房地产，化工、机械都投资，钢铁都投资房地产，这已经是一种处于畸形的状态。
从经济上来讲，大家都认为这是一个泡沫，这个已经无庸置疑了，因为从一些客观的数据来说，比如说房产价格对收入，美国平均是14%，我们买房子可能都是比这个，两口子的收入乘以4，然后我们买这么一个房子，80万、70万；中国现在达到了27%，这是很高的，我看到这个数据，在北京这个地方，这绝对是扭曲的。
主持人：高过正常国家的6、7倍了。
陈志飞：对。另外一个从美国房产它的理论上来看的话，一个影响楼市价格很重要的因素，就是它的楼市价格相对于房租，因为这是另外一个可以选择的渠道，为什么一定要买房子？可以选房租嘛！中国达到的比率也是世界平均水平的2倍，这个畸形扭曲的比美国还是要厉害得很多。
主持人：最近广东的佛山市出台了一个限购令放松的政策，但是刚刚出台半天就被喊停了。让我们先来看一段本台的新闻报导。
（影片播放）
大陆中央去年下半年曾出台“新国五条”，随后更多城市出台限购令。近一年来，各地房产成交量明显减少，而价格却没有大幅度下降。
10月11号上午，佛山市“住房和城乡建设管理局”发出通知，从10月12号起放松对四类人的限购。不过，12小时后，住建局又发布公告“暂缓执行”。公告暂缓的原因是“为了进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响”。
香港《亚洲周刊》报导，“暂缓执行”动作源于李克强的电话通知。报导说，目前李克强主抓房地产市场调控与保障房建设，而且预计他将接任总理，因此房地产泡沫一直延续下去对他接任后的工作颇为不利。
不过，大陆十一期间房地产成交惨淡，加剧了地方政府的恐慌情绪。中国《证券报》表示，在房市调控政策不断加码背景下，今年以来建商资金回笼缓慢、市场预期悲观，除了土地与房屋市场持续惨淡，房市深度调控最显着特征就是地方政府土地财政大幅下滑。
报导说，部分城市因为土地财政大幅滑落，转向“温柔”限购。对于这种“温和”限购应及时制止，否则若任由风气蔓延，将导致房地产宏观调控政策效果打折扣。
深圳当代社会观察研究所所长刘开明表示，限购政策解决不了问题。
深圳当代社会观察研究所所长刘开明：“我们知道地方政府土地的收入与房地产，已经成为各地方的财政收入的重要来源。房地产价格下价，会影响地方的财政收入。限购政策并不是市场调节的办法，它﹙中央﹚还是采用行政的手段来限制交易，我觉得这不是长久之计。”
广东维权律师唐荆陵也指出，地方利益集团当然希望放宽限购条件，让更多人来买房，但这个泡沫体系只是哪一天破灭的问题。
广东维权律师唐荆陵：“这个（放宽限购令）我想不是最后一个，因为地方政府财政危机很严重的话，他们会想办法突围嘛，因为双方在经济泡沫里面，出现不同的对策嘛，地方政府的对策是保自己的命，中央政府是保它的命，各自想保自己的命，或者保自己的利益，就会出现政策打架的行为。”
据了解，佛山对土地财政依赖程度非常高，去年全市土地出让收入380亿元，而财政收入仅有306亿元，土地出让金与财政比例达到124%。今年前三季度佛山市出让收入183亿元，只有去年全年土地出让收入的48%。
唐荆陵：“作为地方的利益集团和权力机构，他们都希望这个游戏能继续玩，但是从整个国家的宏观经济它已经到了玩不下这个游戏的地步了，像中央当局，金融机构现在面临破产的危机，当局必须得做出一个选择，要嘛就是银行进入破产，要嘛房地产机构卖不出去，他就必须采取这个硬性的限购政策。”
刘开明对《新唐人》表示，中国有半数人口买不起房，却有许多政府官员参与炒房，地方政府一方面也在推高房地产价格。刘开明认为，从佛山市限购令朝令夕改可以看出，中央与地方还是走计划经济路线，不愿意用市场的办法来解决这个问题。
（影片结束）
主持人：佛山政府的朝令夕改被认为是地方政府为了摆脱困局，与中央之间的一次博奕，但是这个尝试很快被叫停了，被人们认为这是中央要控制楼市的决心不变，那是不是这样呢？我们请嘉宾来为我们解读一下。关于佛山的事情你们怎么看？
杰森：事实上这个很明显，刚才我们已经谈到了，中央他谈到了政治，李克强下一任接任，他不想接这个烂摊子，他就要强力压这个房地产，不要把他下一任整个政府打垮。那么地方政府眼前今年就没钱花了，去年同期相比只拿了去年48%的房地产收入，所以说这是非常明显的一个现象，地方是我今年就要活下去，中央说你至少让我下一届能活下去，地方和中央博奕的过程中，其实是政治因素决定。当然中间几位嘉宾谈到，限购令不是一个市场经济的行为，但是中国的房地产从来都不是一个市场行为，它的土地是国有的。
主持人：受国家政策的影响太大。
杰森：中国的楼市完全是政治楼市，所以这个时候你说我要让市场决定，市场决定在中国这个情况下，完全是一个大鱼吃小鱼，整个让富人决定房价的一个概念。所以说房地产市场几乎在各个国家它都有保护政策，它都应该倾斜于低收入阶层的人，不然的话，这个稀有财产一定会让富人把全国穷人的房地产拿走的。
陈志飞：我有一个观察，因为佛山它不是一个一般的地方，它是属于广东。所以现在大家为什么对房地产开始恐慌，我碰到国内很多人，我刚才提到了，我觉得也是跟明年十八大争权抢班有关系，所以牵扯到所谓的“蛋糕问题”。因为佛山它是（属于）广东，它是属于汪洋派系的，汪洋是要把蛋糕做大，让房地产继续蓬勃发展，所以你看佛山的嘉宾，刘开明在电视（节目）中，他就是跟汪洋保持一致的，说限购令肯定是压不住房地产的，我们要继续让蛋糕做大。可是现在大家也看到了，另外一派以薄熙来为代表的，是要平均分蛋糕的这一派，现在也很有实力，也就是左派的反扑也很有实力。
因为我昨天跟朋友谈，他们实际上……像刚才杰森谈的我也同意，中国的房产问题、楼市问题事实上是个政治问题。现在如果大家感觉到左派要分蛋糕，平均分的这派要上台的话，那么它就会感到限购令这个东西可能是真的。因为限购令本身，你想刚才杰森谈的“新五条”，我觉得肯定很大成分还是压制房地产价格。因为银行的利益都是国有银行，实际上中共之前对于国有银行，它自己注资或者通过金融剥削，低储蓄率，高借贷率，还是可以帮助银行存活的。
这回为什么引起恐慌，我个人认为好像他是……因为刚才我没有说完，从经济各个指标来看，这个楼市肯定是不能无限的持续下去，连房产大亨潘石屹的太太张欣也是很有名的房地产人物，她很有名气，她就是做房地产的，她也承认这是一个金融泡沫。谢国忠是我们大家熟悉的，是中国经济的分析家，他也认为这是一个不可质疑的泡沫。数据我都给大家举了。
从西方的各种观点来看，它都是没法跟西方一般普遍的情况相比，在北京你想它这个价格和收入比达到27%，美国是4%，国际平均水平是5%。这个太离谱了。这个泡沫可能我是错的，但是我企图要给中共首脑高层安一个理性的大脑，让他跟我一样的思维方式，来思考问题。如果他们是这么想的话，我觉得我是可以理解，如果再不刹车的话，真的所有的经济，所有牵涉的这些人员都会被轧进去。
主持人：但现在就是在一个矛盾当中，一方面楼市大家都知道它是泡沫，必须要给它一定的控制，不能够让它任意的去，可能很快它就爆掉了；另一方面是控制以后，地方政府没有办法活了。现在地方融资的平台，有一个数字是说2010年末的时候，中国的银行系统有30%的融资平台是贷给地方政府的，而且这其中大概有2-3万亿，您刚才也提到了，可能是属于那种会违约的坏帐。这样的话，那地方政府怎么活？而且这把火又继续的烧，会不会烧到金融系统呢？
杰森：本身这个路子，很多时候中国人总是说，唉，中国问题怎么这么难解决啊？是因为一开始中共就把这条路子走错了。最开始的时候中共为了控制地方，它把财权上升，地权下放；它把全国一半的财政收入拿到中央去了，而地方承担的却是70%的财政负担。一开始设的局就是中央有足够的钱，然后要地方向中央申请钱，中央给地方钱。当地方不愿意这么干的时候，它就把地权下放，就让地方靠卖土地来挣钱。
卖土地挣钱的过程当中，它又出现什么“招拍挂”（制度）来拍卖土地，拍卖的土地看谁卖的高，地方政府就在这个过程中，越来越膨胀对地方土地的依赖。当膨胀到这个时候，中央政府又站出来以解救老百姓的方式跟地方政府博弈。其实从一开始，这个政策的制订，把中国不管是地方政府还是老百姓推到目前尴尬局面的都是中央政府。
主持人：其实吹大这个泡沫的实际上是这个政策？
杰森：对，就是中央的政策。而且中国从来是人治，它出的最有用的不是法律，最有用的是几条、几条的政策。那么在这样的情况下，它在人治的过程中就使得中国的房地产一直是捉摸不定的，任何时候都可能出现，今天它说要限制，明天一转嘴就变成了鼓励。所以老百姓在这个过程中被哄了十几年之后，很怕了，所有当时信了它政策的人，现在都是买不起房子的人。所以老百姓在这个时候对它所有的政策都嗤之以鼻。
主持人：好，已经有几位观众朋友在线上了。我们来接听一下上海彭先生的电话，彭先生您好，谢谢您的等候。
彭先生：两位老师好，主持人好。我有一个问题就是有关房地产已经成了泡沫经济，比如说它今天的政策这样变，明天那样变，就是官场中的一种潜规则嘛，就是说官僚和群众之间耍的躲猫猫游戏吧！比如什么公务员买房，你可以优惠政策比较多，平头百姓们就买高价房。它的金融领域或商业领域或在各个方面，中国的官员喜欢造假，他造假的水平这么高。我觉得很奇怪为什么中国加入WTO组织，为什么WTO组织没有把中国从WTO中开除呢？这样也可成惩罚中国的这种不道德的行为，以后对它也是一种约束。请两位老师做一个分析，谢谢。
主持人：好的，谢谢彭先生。我们再来接听纽约周先生的电话，周先生您好。
周先生：主持人好，嘉宾好。我的家里是在一个比较小的城市里面，据我所知的确当地的房价，包括我自己在大陆也有房子，看着看着就已经翻倍了，这个的确是涨得很快。另外我知道在大陆有分为两种，一般有点权势的，比如工商局、公安局的，什么什么局的，他们买房都比较便宜，便宜的原因就是他们通过各种借口，变相的买房，相当于福利房，但是那个房子就是变相的掠夺了社会的资源，把它弄来给自己单位上分掉了。所以说房地产不管怎么变，对于这部分权势阶层来讲不会有影响，影响的可能是一般的老百姓。
另外一点，现在房价这么高，它明显是个泡沫。因为在我认识的人当中，绝大部分稍微有一点地位的人，就是社会上有点权势的人，他们都有1、2套房子，甚至不希罕出租，他们不需要通过出租来收回成本，他就放在那里。为什么？他说放在那里的话，总比把钱存在银行里好。你把钱存在银行里，它也在贬值，虽然贬值最终可能会泡沫化，但是这个泡沫不影响他的收入，因为他自己根本不缺这个钱。贪官更加不缺这个钱。
另外，最后这个房地产泡沫它可能会用通货膨胀的形式把它挤掉，为什么呢？它让物价上涨，变相的把存款人的钱，（因为）越是没有安全感，越是没有保障的这些人，喜欢存钱，把这些人的钱变相的贡献出来，让那些有贷款的，还有贪老百姓钱的地方政府，变相的就得到了这个好处。因为他今天一栋房子可能是欠银行300万，欠社会300万，到明年后年，他可能只需要还半栋楼的钱了，因为明年后年当物价上涨以后，他还出去的钱，本来是相当1万头猪，现在只要花5千头猪的钱就可以了。谢谢你。
主持人：谢谢周先生。我们再来听一位纽约王先生的电话，王先生您好。
王先生：你们大家好。我认为中共现在的制度是什么制度啊？是国家资本主义，不像美国、其它国家都是私人搞资本，它是国家在搞资本。你像地产，炒地产谁发财啊？当然是地方政府跟权贵啊！因为炒地产发财发得比什么都快。
你看温州这次一片倒闭，为什么温州的人会倒啊？在海外辛辛苦苦赚的钱，到温州去搞房地产，起初炒房地产赚了一点钱，现在继续扩大炒。现在政府一个命令给他压下来，这回他受不了了，他已经向黑社会借贷那么多钱去炒地产，现在利息高得不得了，他没有办法，他只能倒闭，倒闭就往外跑，有好多跑到美国，跑到其它地方，有的人就跳楼自杀了。就是这个现象。
为什么？国家掏空一切，它看这个房价已经高得老百姓要造反了，它不能不压，一压地方政府、权贵子弟，那些有钱的人炒地皮都完蛋了，完蛋怎么办呢？跳楼自杀。
主持人：谢谢王先生的电话。我们先简单的回应一下，刚才周先生谈到的一个观点很有意思，他说可能最终解决这个问题是让通货膨胀继续起来。对这个观点你们怎么看？
陈志飞：我觉得他们这几位观众，周先生他们讲得确实很到位，我觉得很有启发性。尤其周先生他回答了王先生刚才说的另外一个问题，就是说它这么一压制的话，有钱人都吃亏了，都跑路了。周先生的观点就是说，实际上有钱人他买的房子都是已经被补贴过了，他们最后还是不吃亏，倒楣的最后还是把钱往银行里存的普通老百姓。
主持人：普通老百姓买又买不起房，然后钱就存在银行里。
陈志飞：通过通货膨胀把这个成本转嫁到他们身上，这是最可悲的方式。
主持人：杰森您怎么看？
杰森：对，周先生谈到了用通胀来解决中国房地产泡沫的问题，事实上这个大家都看到了，国内老百姓都看到了。我现在100万房子很贵，但是我让你物价涨1倍、2倍，到时候100万就相当于50万，可能也就不那么贵了。所以这就是刚才温家宝说的，我们要解决通胀问题，我们要解决房地产泡沫问题，这是矛盾的，他不可能两个都解决，他只能说是我怎么平衡这个关系。所以温家宝说了很多话，他本身就是矛盾的，这就是一个例子。另外，上海彭先生说的腐败的问题，公务员他可以很容易拿到，周先生也谈到了这个问题。
事实上这就是我们说的，中国房地产对中国，我说是一枝毒花，它不光是在经济领域毒害整个国家，把所有的钱吸到它这，别的都会干枯没有资源死掉，实业都死掉。它事实上也是在腐败这个社会，这个腐败是多个层面的。因为有房、没房就是两个阶层，官员用他的权力轻易可以拿到土地，拿到房子，就把自己放在另外一个阶层里头。而整个社会，哪怕你是扫地的，只要你本身有几套房子，你就比我这个博士毕业的人财富要多得多，它扭曲所有的社会价值观。
所以说整个房地产它不光是在经济领域毒害着中国，在整个道德领域、国家制度，它全是在毒害中国。所以它不光是一个经济上的泡沫，它事实上是整个国家的泡沫。
主持人：可以说是一个毒瘤了。观众朋友，您正在收看的是新唐人的《热点互动》热线直播节目，今天的话题是“中国的房地产市场将走向何方？”欢迎您打电话来参与我们的讨论，也谈谈您所在地方和您所了解到的一些情况。
主持人：我们先来接听一位辽宁林先生的电话，林先生您好。
林先生：你好。我认为中国的房地产就是中国经济的一个大毒瘤，早先它是地方政府盘剥老百姓的一个工具，是地方政府把房价通过更高价卖土地，把房价推到了很高，然后把社会上一些其它资金都陷到房地产市场上来，致使一些实体经济没有办法生存，因为现在中国的普遍状况是高楼林立、轿车满地、美女如云，所有这些表象的繁荣都被实体经济的崩溃所代替，这些所有的东西都是由于地方政府对房地产市场资产的操作及炒作，致使中国经济到现在这个状况。
主持人：林先生我们的时间有限，谢谢您的电话，我们基本上也明白您的意思了。请两位嘉宾回应一下刚才几位朋友的电话。
陈志飞：我觉得这几位观众的确都说得非常好，尤其是纽约王先生他也提到了国家资本主义的概念，我跟杰森刚才也讨论了一下。的确是这样，现在中共它其实用资本主义的某些方式来挽救它的危机，尤其是在财政方面，给它的地方政府输血也好，以稳固自己的政权。
但是由于它这个经济交易方式是不透明的，而且是它官方一手操作的，所以说用西方简单的这种市场的模式来套中国经济，我觉得这肯定还是不合适的。我刚才用理论说了一些问题，但它并不能完全解决中国现在碰到的难题。
上海彭先生问到的问题跟这也有关系，因为他提到了WTO作为一个自由经济贸易体是不是可以对中国进行制裁？我觉得这个都是很难的。因为从房地产价格交易来看的话，实际上它都不是国外普通的房地产价格。刚才那位辽宁林先生说，各地方政府在卖土地，事实上它不叫“卖”，它叫“土地转让”。
你买房子的话，作为一个持有者来说，也不是说你就买到了那个房子的所有权，你只是（拥有）一个使用权，只有70年。所有这一切都给了中共在政策上很大的余地，让它来操控这个市场，也就是通过国家资本主义这种方式，国家资本主义方式简而言之，最大的老板就是中共，你所有人都是给它打工的，都是它剥削的对象。
那么最明显的例子我们刚才已经谈到了，就是通货膨胀，现在很多人都看到了，中国通货膨胀把楼市泡沫的成本转移到普通老百姓身上，转移到那些没房子的人身上。所以中共是靠着无产者起家，闹革命夺得政权。
现在它实际上保的是有房者，那么有房者将来是中国真正的大爷，而有房者大部分是它们自己体制内的权位或者既得利益的。那么这些人现在搞的是国家资本主义，那么它们剥削的是打工的，就是那些无房者，这些无房者将会承担很高的通货膨胀。
通货膨胀，中共一直在压稳，我完全同意杰森的观点，就是说实际上温家宝提出两个要降下来的目标，通货膨胀和房价是自相矛盾的。那么从以往的经历来看，可能很多人没有感觉到，中共也是通过这种通货膨胀的方式最后把它消去了，因为当时银行坏帐达到50%，也是有几十万亿，那么它怎么突然无影无踪了？而那银行还又上市了。现在是中国最盈利的企业。
其实它就是通过很低的，低于国际水平的，只有百分之一点几的储蓄率，今天才调整到3%，贷出去的钱是5%。所以这些国营企业它们永远都是高枕无忧，它们就是说代表国家资本主义发放资金、分配资金的工具，他们永远都是权位内部的人士。通过这种方式剥削的是这些储蓄者、没房者，这是社会最可悲的一群。
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主持人：对，我们刚才谈了很多这个房地产市场的这种现状，大家都知道一方面地场的泡沫很大；另一方面，中央出台的调控政策又使得目前的房地产市场属于比较萎缩的阶段。可是就在这种情况下，最近《中国青年报》有一个社会调查，在网上作一个调查，其中47.2%的人认为明年的楼市会涨，而且52.1%的人认为这个开发商的暴利时代还没有结束。为什么这些人是这样的一种看法？杰森：因为大家被伤怕了。08年的时候，当时中共说要控制房地产，稍微房地产缓了一点，结果地方政府就受不了了，上窜下跳，出台各种政策，中共自己也拿出4万亿刺激经济。之后一下把中国房地产……在09年又搞了一个增长50%、60%这样的一个概念。
所有在任何一个阶段，事实上中共出台这个调控房地产政策从04年就开始了，每年都要出个国五条、国八条、国十条、国十几条的，中共就一路卖油条过来，卖到都不知道多少条了。但是几乎是每次出来以后，大家紧张两个星期，然后报复性反弹一段时间。就是任何一次你相信它的政策，以后你就赶不上房地产这辆快车了，因为它涨得太快了，你稍微缓个几年，你就再也买不起房子了。
所以在面对这个历史上一次次惨痛教训的时候，大家被搞怕了，“狼来了”喊得太多了，他就不相信狼真的来了。所以整个来说，对于房地产下走的希望值大家已经降为零了。
另外大家还非常清楚，为什么很多有头脑的人在中国，明知是泡沫，也敢上呢？是因为他抓住了一个命脉，就是中共的唯一的合法性就是经济，而房地产是中国内需的支柱。现在在外需不足的情况下，它绝不可能让房地产真正崩盘，因为房地产崩盘，它整个经济体制就崩盘了，不管是银行业、建筑业，各方面全盘崩盘。所以大家抓住了这一点。
当然我就说了，中共在搞国家资本主义，其实我说这叫“党产资本主义”，中共只是举了一个国家的牌子，事实上最后的灵体是中共，它是以党来做资本主义。谁都知道它是绝对要靠这个经济体来维持，它的所有党产体系是靠钱做润滑剂，从上到下，上级、中央、底层各级官员，唯一的关系就是利益的关系，你让我底下赚钱，我拥护你；你让我底下不赚钱，我反对你。其实它没有一个什么理念上的控制方式。
所以在这样的情况谁都知道，中共绝不会让房地产垮下去。这就是为什么大家知道，哪怕此时此刻房价不涨了，那么我也不相信它会暴跌。这就是为什么很多北京十几万的房子卖不出去的情况下，大家还认为房地产明年一定会涨的一个根本原因。
主持人：其实现在的房价没有往下跌，这已经是一个讯号了，但是有人也在预测，说可能在半年之内就会出现向下走的一个拐点。
陈志飞：因为房价它因为sticky，比较黏黏糊糊，它需要有一个拐点，需要很长的时间来消化各种信息，才会出现一个现象。但是房价很容易出现雪崩，如果你憋到一定程度往下降的时候，再往下走那就不可测了，那有可能就猛滑。其实现在事实都很清楚，我个人解读可能跟杰森稍微有点不一样，我觉得这很大程度上取决于中国的政治气候、政治风向。
主持人：就是跟明年的十八大有关系。
陈志飞：跟十八大有关系，跟谁要上台有关系。那么现在出现这个变化，大家的恐慌有很大程度在于此。如果理论分析的话，其实年前我跟你好像还做了很长的节目（讨论）。从理论上来分析，通过什么现金贴流、各种公式来套的话，房地产肯定价格是要往下走的，但是我也承认、我也看到了，就是大家都知道的，这是中央政府、地方政府财政的一个命脉，它肯定不会让它暴跌，当然有些既得利益者的利益也掺在其中，包括中产阶级。
英国最新的《经济学人杂志》就登了一篇文章，它说如果房地产真的是崩溃的话，那么中共也面临另外一个政治危机。就是说这十几年来一直跟着它走的白领这些知识精英，他们也会受损，那么是不是他们也会像89年“六四”那样，再引领已经不堪其苦的这些民工搞另外一次“六四”也未可知。这是中共一个危险的政治信号，它们也肯定不会不理不睬。所以说，我同意杰森讲的，就是楼市大规模的价格下滑，这肯定是它不愿意的。但从另一方面我又坚持，就是它现在价格再往上涨的空间很小，这是我年初的观点，我现在认识还是这样，甚至我觉得小地方可能有一些小幅度的调整。
还有一点，为什么楼市会在中国经济中占有这么重要的地位？就是因为最近IMF ( International Monetary Fund国际货币基金组织 ) 的总裁底下一位研究人员，最近他谈到中国的楼市泡沫为什么会这么严重？就是因为中国搞得……就像刚才杰森讲的，是这种所谓的“党产的资本主义”，党产主义，实际上它并没有在国内孕育更多的投资方式。
所以说你有钱或者说你要储蓄，你要为将来的养老、教育做准备，实际上你并没有像我们在国外这样有很多的投资方式，在很大程度上一方面缓解了楼市的危机，但另一方面也助长了它的危机，这跟通货膨胀相依相存的关系是一样的。现在通货膨胀已经使中共坐到了热锅上的情况底下，我觉得它还是会考虑到这一点，起码在某种程度上限制价格的上涨，因为这会造成更多的社会矛盾，引起动荡，这是它不愿意看到的。
主持人：如果说这个房价以以往的历史来看，它政策稍微松动一下，就会出现您刚才说到的“报复性反弹”，那这一次有没有可能出现这个情况？
杰森：房地产它是地域性很强的一个概念，中国那么大，它不可能房地产是一致的。在我看来，现在北京、上海的控制令是最强的，但是这两个地方的应需求又是实实在在的。所以在我看来，如果政策稍微放缓一点，那么北京、上海的房价还会涨。这是我感觉的。
主持人：甚至可能会涨得更多。
杰森：但是其它地方，特别是一些三线城市，它本地的人口事实上是往外流的，而且高端人口在往外流。因为中国现在搞的是大城市经济，北京、上海这种大城 市，甚至一些省会城市，它是在吸引人群的；二、三线城市，甚至是四线的县城市，它事实上是在流失人口的。对于这些地方的房地产来说，很可能在这一次控制的过程中会伤了人心。如果它控制得很严，一直持续下去让它不涨，它会失人心，失掉人的买房欲望的话，那么这个地方就可能会垮下去。
所以说它是有些城市控制一旦放松会暴涨，有些地方如果它控制停止的话，它很可能还会跌下去。
陈志飞：我倒觉得可能有另外一种情况发生，因为现在大家都把目光订在北京、上海这些地方，限购令也确实起到了作用，我们都知道。如果全国人口都跑向北京的话，实际上从经济理论上来说肯定还不是这样，因为如果这样的话，纽约它不但是全美国，它全世界的人口都……像纽约或者香港这种全球的都市，那房价根本不会降的。这个经济规律人是很难违背的。
我觉得现在这种情况下，刚才我跟你谈到最有名的那个公式，如果在房产价格相对于收入来说已达到27%这种情况之下，肯定会有一个像重力一样的东西把它往下压。所以我倒觉得现在在众目睽睽之下，中共可能对这种一线城市的价格控制得更严，肯定不会让它再涨了。我觉得现在降下来的可能性，或者甚至有某种程度的5%的下滑，给大家散发出一个信号。
另外，我刚才提到了房产税，它现在在上海和重庆试点，深圳和北京是缓期执行，它还是有一种手段，考虑到了如果在房产这一块真不灵了，那么地方政府我怎么补贴你的问题。这个问题我觉得它们还是在考虑的。
所以从短期来看，我觉得大城市……我跟杰森这一点不一样，但你不要完全相信我的，因为你住的地方我也不知道。我觉得大城市或众目睽睽之下房产价格不会再涨了，可能会有小幅的下降，倒是那些小地方，大家不关心的地方，可能会有涨的现象。
主持人：你们两个的观点刚好相反。
杰森：整个房地产的支撑面在哪里？某种程度上讲，我们可以从租赁比来说，北京、上海最近因为限购令它的房价没怎么涨，是因为大量买房的人他没资格买，因为在北京待5年才能买，哪怕我工资1年100万，我也得要等5年我才能买。
事实上它的应需求……最近郎咸平说了，北京、上海有700万的外来人口，他们只有5%点几的人买了房子了，当然北京当地的人口70%多已经拥有房子，18%已经有多套房子。
整个来说，我们可以看到这个情况是因为北京这种优惠的政策，外来人口巨大的量，所以它真的有应需求，有应需求的地方至少它的房价不会降，这是肯定的。如果你不控制房价的购买的话，有钱人他会再投资，只要它不降，有钱人就会再投资，因为中国毕竟其它地方没有投资的好去向。房价如果在一个没有控制的社会环境里头，比如像中国这样的社会环境，是由富人决定的，不是由穷人决定的。
比如说在中国你拥有10套房子，你没有房子拥有成本，你没有很明确的……虽然上海和重庆出了地产税，但是它也是对于这种很高官的房子的一种限制，我买个100平方米、90平方米房子，根本就不会被它的房产税砍到。那么其它的问题，比如说我拥有多少房子，同样不被任何的政策打击掉。所以在中国拥有房子事实上像上了保险一样，这个投资是只有很大的上涨空间，却只有很小的下滑区间。
在这样的情况下，很多人鼓励……比如说有些中国评论人员说：房价上涨对于你只要有钱，只是初期投资大一些，风险没有。这是为啥呢？就是说他赌到了中共的身上，中共在，房产不会在。当然了，这个赌注有个大前提，就是中共不会垮；但是中共如果万一有一个闪失，那么中国的房产垮的那不是一点、两点。
主持人：那就是暴跌、崩溃了。
陈志飞：好像西方 Greenspan Put ( 葛林斯潘对策 ) 一样。实际上我刚才的结论也是主要从中国现在的政治情况、政治考量。因为你想，今天温家宝他在北京拍着胸脯给人大代表说，这两个东西一定要压下来。明年如果再开人大的时候，人家会找他算账的，如果北京周围地区房价还涨10%……。
杰森：温家宝拍胸脯的事多了！但是找他算账的人没有。
陈志飞：而且你说中国是富人决定房价，我觉得最终也还是政治局在决定房价。
主持人：这就看下一届的政治局由谁来补偿了。
陈志飞：你想它现在在上海和重庆已经执行，在深圳和北京缓行，可能不堪其受到的压力，后果它现在还在做实验，如果做了实验成功的话，它还有一个手段可以压，一个限购令；另外一个，按揭比率现在也提高了，50%，整个价格一次付款它能给你买房子，它还可以继续提高。所以它控制价格的手段还是比较多的。
主持人：中国房地产的问题实在是一个很大的话题，我们以后还会再持续关注，今天的讨论就先到这里。感谢二位嘉宾精彩的分析和你们表达的观点，也感谢各位观众朋友们积极参与我们的节目和收看我们的节目，今天的节目时间就到此结束，欢迎您下一次继续关注。谢谢。
