投書：一份違法合同是如何產生的

北京時間：2011-04-22 08:08

【新唐人2011年4月22日訊】一份違法合同是如何產生的——揭秘房地產商的違法鏈條、再現工商局、房產局庇護真相。

這份永基花園《商品房預售合同書》自始至終都是一個圈套，一個只有利於出賣人的霸王條款，一個違反法律法規的偽合同。

合同上明確寫明合同的簽訂是依據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》以及其他有關法律、法規的規定，並在平等自願協商的基礎上達成的協議。但這份《商品房預售合同》卻是徹頭徹尾的違反這一基本原則，蒙蔽欺騙買受人。

一、合同第一行的出賣人為德州東方置業有限公司，但：1、本合同根本沒有法定出賣人簽章；2、也沒有法定代表人趙國江簽章；3、簽章人是德州東方置業有限公司夏津項目部。

二、夏津項目部銷售商品房時，1、未出示接受德州東方置業有限公司委托證明，；2、夏津項目部只是一個建築方，不具備銷售商品房的資格；3、商品房預售許可證上也沒有許可夏津項目部銷售商品房，故夏津項目部為非法銷售商品房。

三、建設部關於《商品房銷售管理辦法》第二十三條房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。但所謂的出賣人在於我們簽訂合同之前未出示任何東西，是有意識為欺詐作安排。

四、《商品房預售合同》合同中約定的建築面積為37.57平方，而所謂的出賣人卻將我所購買的商品房建成45.88平方，這是典型的強賣欺詐。否則，所謂的出賣人應根據《商品房銷售管理辦法》簽署補充協議。

五、建設部關於《商品房銷售管理辦法》第二十一條按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積。而所謂的出賣人在合同中故意不註明建築面積和分攤面積，以便做為日後勒索的借口和理由。

六、建設部關於《商品房銷售管理辦法》第二十四條房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。銷售時面積為37.57平方，銷售後變成了45.88平方，差距之大超過22%。

七、《商品房預售合同》第三條明確規定有其房屋平面圖見本合同附件，但所謂的出賣方卻沒有給買受方房屋平面圖和附件。

八、《商品房預售合同》第五條面積的確認和面積的差異處理，《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十四條規定：面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。而所謂的出賣人明知法律的這一規定，故意將這一條款寫成“以房產證為準”。

九、《商品房預售合同》第九條該商品房預售後，出賣人不得擅自變更該商品房的規劃、設計。確需變更的，出賣人應書面通知買受人。但時至今日我們也未能收到所謂的出賣人的任何書面通知。

十、《商品房預售合同》第十條雙方進行驗收交接時，出賣人需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。但所謂的出賣人只提供了一份《業主入住手冊》，而最重要的《住宅質量保證書》卻不見蹤影，這就標明所謂的出賣人出售的不是一件合格產品。這一點建設局《商品房銷售管理辦法》有明確的規定。第三十二條銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

十一、《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》關於取得房屋權屬證書的時間：第十八條第二款商品房買賣合同的標的物為尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日。老謀深算的具有豐富經驗的所謂出賣人明知這一規定，卻和買受人約定辦理房產證的時間為360日，見《商品房預售合同》第十二條。但到現在已經兩年多了，我們依然沒能拿到房產證。

十二、建設部關於《商品房銷售管理辦法》第三十四條房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

舉例：買受人葛紅燕已於2007年6月22日交了辦理房產證的工本費、交易費、測繪費共計543元，所謂的出賣人卻未在規定的60日內將所有關資料報送地產行政部門。以至於現在還未能拿到房產權屬證。

十三、建設部關於《商品房銷售管理辦法》四十一條房地產開第發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，並可處以2萬元以上3萬元以下罰款。所謂的出賣人根本沒有在規定的時間內將有關辦理房屋權屬的資料報送地產主管部門。

十四、建設部關於《商品房銷售管理辦法》第四十二條房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示範文本》、《城市商品房預售管理辦法》的。

（八）委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。

十五、建設部關於《商品房銷售管理辦法》第四十四條國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

十六、這樣的合同不是一家兩家，而是全部的門頭房都超面積，只不過是超多超少罷了，例如買受人呂現魁合同約定的面積為76.83平方，所謂的出賣人卻要交88.67平方的款。

這樣的合同不只局限在永基花園德州東方置業有限公司，整個夏津縣的房地產開發公司都在使用這種不規範、甚至是欺詐合同，是在工商局、房產局這些職能部門充當黑手的操縱下應運而生的，我之所以這麽說完全是基於一種事實，現在的所謂“《售房合同》”均是從房產局統一領取的，並有工商局監章。

出自房產局的《售房合同》沒有依據合同法的相關條款和《商品房銷售管理辦法》如：《商品房銷售管理辦法》第二十一條按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積。而這份出自工商局、建設局、房產局的合同中故意不註明分攤面積。再比如《商品房銷售管理辦法》第二十條按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。而監管部門明知法律的這一規定，故意將這一條款寫成“以房產證為準”來誤導消費者甚至是合謀欺騙消費者。

工商行政管理局的職責：

第四條依法組織監督市場交易行為，組織監督流通領域商品質量，組織查處假冒偽劣商品行為，受理消費者申訴，組織查處侵犯消費者權益案件，保護經營者、消費者合法權益。

第八條組織實施合同行政監督，會同行業管理部門制定合同示範文本，指導辦理合同鑒證，監督管理消費類合同格式條款，組織查處合同欺詐行為。

房產管理局的主要職責是：

第三條對商品房預售實施管理，核發《商品房預售許可證》；對交易合同實行備案登記，調解和仲裁合同糾紛，查處非法交易活動。

第十一條承擔全市房管、房改人員業務培訓；對違反房產管理法律、法規的行為和事件進行查處；處理各縣（市）房產管理行政復議案件。

一份合同竟有15處違法違規，這究竟說明了什麽，這與工商局、房管局有什麽聯系，這其中是否存在開發商和監管部門的神秘關系……。

這份違法合同的出籠和存在也不是偶然的，是在房產局、工商局的關照庇護下及精心呵護下應運而生的，否則，監管部門的職責在哪裏？在這樣一個神奇的國度裏，貓和老鼠同臺共舞再也不是什麽稀奇事了。

我不禁要問：行政主管部門是幹什麽吃的？光知道收錢嗎？這些部門是給誰設立的？光給開發商設立的啊？就這樣肆無忌憚損害百姓利益嗎？房產商給了你們多少好處啊？至於這樣袒護開發商嗎？

為此，依據房產局、工商局的職責我們強烈要求：

1、工商局、房產局、這些有關行政主管部門對德州東方置業有限公司和德州東方置業有限公司夏津項目部依據國家有關法規進行嚴厲處罰。

2、追究有關行政主管部門夏津縣房產局、夏津縣工商行政管理局和相關人員的瀆職責任。