【新唐人2010年2月6日訊】都市土地研究所(Urban Land Institute)新出爐的一份研究報告顯示，美國住房市場正處於「轉折點」，原先的「老舊模式」不會再是住房市場復甦的一部分。這份以「美國下一個十年的住房」(Housing in America: the Next Decade)為題的報告，分析人口族群和消費者行為對新市場的驅動，認為經歷這次經濟衰退後，美國住宅市場會和以往的「大相逕庭」。

該報告的合著者麥伊爾文(John McIlwain)指出，法拍房屋的增加、住宅貸款融資系統的重建，以及嬰兒潮、嬰兒潮第二代和移民家庭所引發對住宅的需求變化，在在都對重塑住房市場產生影響。

「老舊模式將一去不復返，」麥伊爾文說，「隨著時間的推移，會有都市發展的新格局出現，並帶來機遇和激烈的挑戰。如果還不明白這些新的趨勢，就無法建造出符合市場需求的房屋來。」

報告預測，儘管有些地方就業市場情況好轉，住房市場也開始穩定，但由於法拍房和「水下」按揭貸款（貸款數額高於房屋的現值）的數量增加，今年房價仍將下跌10％。

「美國夢」的根本改變

「越來越多的消費者選擇放棄這類按揭貸款，表示長期追求擁有房產的『美國夢』有了根本性的改變，」 麥伊爾文說，「通過擁有房產來積累財富理念的幻滅，可能會持續幾十年。進入房產市場的人們會更傾向於長期租房，即便購房，也會更多地強調居住的目的，而非用於投資。」

報告預測，房價上漲將明顯放慢，約為每年1% 至2%；美國的住房擁有率，將從現在是67%（房地產市場鼎盛期的最高記錄高達69%）進一步降至約62%。

麥伊爾文說明，美國住房市場的持續穩定取決於私人住宅按揭貸款制度何時復甦、如何復甦，以及這一系統將如何架構。

報告中說，現在聯邦政府通過購買按揭或使按揭證券化，幾乎提供所有的新按揭資金。減少這種大規模的支持將導致按揭貸款的轉變，重塑或取代掉類似房利美和房地美等供應商，並要求放款人的風險管理，以恢復投資者對按揭貸款支持證券的信心。重建一個住宅按揭貸款機制需要一個健全的市場基礎，和改革按揭貸款證券化的結構，以消除過去的弊端。

市場未來走向

報告中分析美國4大人口潮來觀察在未來10年房產市場走向：

◆老齡化嬰兒潮（55至64歲）：

該報告說，雖然他們接近退休年齡，許多人還會因生活的需要或出自意願而繼續工作。有的不得已仍住在原有的郊區住宅，直到房屋價值恢復。那些能夠搬遷的，將不會選擇傳統的退休地點或老年公寓，而是生活在年齡層混合的生活環境，以滿足其積極的生活方式。適合步行，並給人有「都市感受」的郊區城鎮中心會吸引這類人群。

◆壯年期的嬰兒潮（46至54歲）：

現在正處或正進入壯年。這個族群也將面臨其郊區家園難以脫手的嚴峻處境，阻礙著這一代人搬遷的能力。由於經濟衰退，使得收入和家庭資產減少，購買第二套住房的能力也因此大大降抵，這在總體上也遏制了第二住房市場的前景。不過，就像比他們長一點的同儕一般，一旦有能力換房，會被具更多互動設計的社區所吸引。

◆Y世代：

這群技術嫻熟的族群大約有860萬人，超過了嬰兒潮人數。Y世代重視社區價值，他們需要有地方（或者虛擬或實際）收集和共享信息、想法和意見。當進入房地產市場，他們對擁有房產的興趣與他們父母輩們年輕時比起來要少得多。

「經濟衰退使他們對購房的興趣沒那麼強烈，他們將為了生活需要或出自意願選擇租房，」麥伊爾文說，「儘管收入少，Y世代將傾向於適合步行的，封閉式社區，他們選擇邊緣外圍的孤立住宅，因為這種房子經濟實惠，是他們能負擔得起的。採替代能源的綠色「零能耗」房屋對他們獨具魅力。

◆移民：

現已達400萬人，這數字包括合法和非法移民的總人口數。若也考慮這些移民的兒孫輩，這族群會具有更大的影響力。

移民們趨向於群聚居住，並且傾向多代家人一起生活。這說明，如果能夠負擔得起的話，他們喜歡居住在有鮮明群體意識的地區，並會選擇較大的房子。

◆都市世紀的來臨

所有上述族群有一些共同特徵，反映出他們對生活型態的期望：喜歡居住在適合步行、公共交通便利、多元功能的環境，無論住在都市還是郊區，都要盡量減低對自家汽車的依賴。

這些都市化的主要驅動因素有：

1）2人家庭和無子女家庭的增長（其中包括嬰兒潮代和Y一代）；

2）嬰兒潮停止遷移到郊區;

3）Y世代族群可能租房住，而不是購買房產；

4）鼓勵密集發展的公共政策。

「由於經濟和土地的限制，都市不可能騰空發展，以容納所有人口群體的住房要求，」 麥伊爾文說，「因此，郊區的發展，必須適應這種需求，否則將被淘汰。郊區的世紀已經結束。現在是都市的世紀。」（原文載於《大紀元》）