主持人：各位觀眾大家好，歡迎收看《熱點互動》熱線直播節目，很高興又在週二和您見面了。我們談到阿拉伯的伊斯蘭國家都會有一個刻板印象，那就是男人留著大鬍子，頭上圍了一個頭巾；女人則是全身裹得黑黑的，只露出一對眼睛來；車子行駛在風沙滿地的公路上，旁邊還有些牛群羊群，這是我們對阿拉伯國家的印象。但是如果說各位看過杜拜（Dubai）的話，那就會知道杜拜是個異數，等一下在我們節目裡大家會看到。
杜拜在3年前開始大興土木，把這個國家在沙漠裡面建設成一個「新紐約」，它的現代化程度令世界上許多城市都自歎不如。但是在光鮮的背後，之前杜拜卻發生了一起經濟上的危機，有人覺得這是一個泡沫經濟開始破裂的前兆，但也有人認為這不算什麼，只是一個小小的風波；另外也有人認為杜拜的經濟模式，和中國或中國的一些大都市比如上海，非常類似。
我們想利用今天一個小時的節目，和各位來探討一下這個問題。首先為各位介紹我們現場的兩位資深評論員，第一位是陳志飛教授，陳教授您好！
陳志飛：你好，大家好！
主持人：橫河先生，橫河您好！
橫河：元慶你好，大家好！
主持人：我們今天談杜拜，因為杜拜這個都巿很有意思。您是不是可以很簡單的介紹一下杜拜的地理位置、人口等等相關的事情？
陳志飛：杜拜在阿拉伯半島最南端，靠近海洋出口的地方，所以它是一個自然的良港。我覺得我各方面的知識閱歷還算比較豐富，我談一下我自己對杜拜的歷史記憶。在我的記憶當中，我知道阿聯酋是在1982年，可能橫河也還記得，當時中國足球隊要從亞洲出兵去西班牙參加第十二屆世界盃，小組比賽完了以後要進入複賽，其中一個對手就是阿聯酋。搞不清楚什麼叫阿聯酋，查了一下是阿拉伯聯合酋長國。從那之後我知道有阿聯酋這麼一個國家。我們叫阿聯酋，你們可能叫……
主持人：我們叫阿拉伯聯合大公國。
陳志飛：我們叫酋長國，差不多就是這樣一個區別。我知道杜拜是90年代初我參加工作時，因為我當時的公司是經營石油行業，中國最大的石油公司，它們在杜拜有代表處，然後我的一個朋友要到那邊去紮駐，他是學阿拉伯語的。我當時對他們非常的同情惋惜，去杜拜那個地方，哪有什麼業餘生活，小伙子也沒結婚挺可憐的。他說你不知道，杜拜那個花花世界。就跟你剛才那個感覺一樣，真的嗎？阿拉伯世界啊，怎麼還有各種娛樂呢？那是第一次給我上了一堂課，杜拜的這種經濟和發展。
主持人：90年代初期。
陳志飛：91年的時候，也就從那開始，杜拜才真正走上歷史舞台。我跟你講一個例子，杜拜航空公司1985年靠租了兩架飛機起家，30多年了，它現在已經發展成為全球第三大航空物業公司。也就是從80年代中期開始，杜拜從一個不足100萬人的城市國家，發展到現在大概有400萬人口，而且當地出生的人口只占17%，大部分是外國人口。那麼它的國民經濟，大家覺得它地屬中東應該石油占主要方面，可是石油現在只占GDP的17%，甚至有時候只到10%左右。
它的最主要產業是什麼呢？建築業、房地產，達到30%。那就是說，在沙漠裡你看到一個海市蜃樓高樓崛起，你不要覺得那是夢境，因為杜拜它就是沙漠裡的一個不是海市蜃樓的、勝似海市蜃樓的、真實的、人間的，你說是奇蹟也好，幻覺也好。它是不是會倒塌，還是能維持多久？大家都不知道。
如果按照杜拜現在雄心勃勃的酋長–謝赫•穆罕默德•本•拉希德•阿勒馬克圖姆酋長的計劃呢，他要建築世界最大的摩天大樓「杜拜塔」，已經建立了世界最高的飯店，而且要建築世界最大的購物中心，裡面有什麼你知道嗎？裡面有滑雪場，在中東炎熱的沙漠裡有滑雪場，你看有多奢侈！大家不知看到了沒有，它的外島有一群世界上最大的人工島嶼。一會兒我們談到杜拜經濟出現了危機，這個危機的來源就是它國營企業下面的杜拜世界的房地產公司。
主持人：你把我們後面要講的全部講完了。
陳志飛：「棕櫚島」的名稱就是起源於它建的那些人工島。不知道觀眾看到了沒有？它是建得像棕櫚一樣的島，是人工開發的，我覺得非常振奮人心。不知有沒有上海觀眾在看？他們看了可能也要咋舌一番。關鍵問題是現在杜拜出事了，所以這個陰影到底能放大多大？我們可能要討論一下。
主持人：杜拜這個地方有多大？
陳志飛：杜拜這個地方有4千平方公里。4千平方公里我想可能大概5個曼哈頓這麼大吧，是很小。人口的話，當地官方人口有100萬出頭，但實際人口有400萬。因為我跟你說過，它有40%是印度和南亞那一帶的人過去做生意的，還有大概有10萬海外長住戶。所以它的人口結構，如果上海已經變成外來型的國際大都市，那麼它比上海還極端。這是我的大概看法。
主持人：我想請問一下橫河先生，杜拜的這種發展模式您是不是可以跟觀眾介紹一下？它的經濟怎麼樣跑起來的？像剛才陳教授所講的，90年他就已經看到那種情況了，尤其在近幾年來經濟更是起飛，全世界都望而興歎。請您介紹一下它的經濟模式。
橫河：它跟其他的阿拉伯國家其實也差不多，開始的時候有產油，但是它的油沒有其他國家那麼多。所以在這幾年它的油基本上要採完了，所以它不像其他阿拉伯聯合酋長國的其他國家，有很多主要還是靠石油，它就轉變了一個模式，想把它建成一個中東的金融中心，還有變成一個旅遊聖地。
在這幾種思維方式下，就開始舉債借款，另外還有一個就是阿拉伯聯合酋長國其他國家跟它是兄弟國家，兄弟國家也會借給它一些錢，所以它就開始舉債搞房地產。這種建設正好碰到前10年，特別是前5、6年全世界的熱錢向幾個主要的國家流，這幾個國家都是被稱為經濟奇蹟的，都是在房地產或在其他領域、金融領域稱為經濟奇磧的，一個是杜拜，一個是冰島，還有一個就是中國大陸，這都是稱為經濟奇蹟的。特別是金融大量投資進來的時候，它靠借款就在沙漠建起了這麼一個城市。
問題就在於金融危機一開始以後，它馬上就遇到了兩個問題：一個問題是，它所建成的部分還不能投入運用，不可能招來這麼多旅遊的人，這麼多來渡假的人，而它相當一部分是讓人家來渡假的。
主持人：就是我們剛剛在節目裡看到的那些影片，他們做了一些招商或招人來旅遊的廣告，對不對？
橫河：就包括有很多溫州人、福州人在這裡買了房子，也投資房地產，也買了房子。它的水下旅館一個房間一夜就是6千美元。
陳志飛：但是有很多人在那裡買，不光你說的溫州製鞋的小商，咱們所知道幾個世界名人貝克漢姆、歐文、泰格‧伍茲(Tiger Woods)都在那邊有置產，在那裡有投資。
橫河：因為那個時候房地產的投資在熱的時候，沒有人想到它會降下來。其實在那個時候人人都覺得房地產會一直發展下去，美國就是很典型的例子。
陳志飛：它的國民經濟前10年是每3年翻一番。中國提的口號是20年翻兩番，相對杜拜的速度，中國經濟還要差很多。我們覺得在中國大陸，上海已經好的不得了，經濟發展很快。那麼杜拜就是世界範圍內的一個上海，是富人的上海，它發展奇蹟之快就是這麼一個概念。
而且我補充剛才橫河先生說的，杜拜不僅是因為它的石油儲量的問題而走這麼一條路，杜拜最關鍵的是，它採取了一個新的思維方式，新的模式，就在一個普遍保守的、全身矇著布或者留著大鬍子的阿拉伯世界，它要開拓出一個新的經濟發展模式。
杜拜想要做為一個新經濟發展模式的龍頭或窗口，它占了很多的先機，其實有很多跡象表明，它這條路已經走出了成功的跡象了，已經有成功的苗頭了。所以不光是阿拉伯酋長國很大程度上要依賴杜拜，因為它的港口的商業運量很高，就是別的國家，像伊朗就把很多錢存往杜拜，通過杜拜作為對外貿易的窗口。
最保守的沙特阿拉伯在很多方面也效法杜拜，搞一些自由經濟的政策，所以杜拜不但有經濟方面開放的意義，在政治上也有它思維開放的意義。這就是為什麼我們一會兒談到它最近經濟情況的時候要做多方的考量，不能只考量它的經濟奇蹟。
主持人：另外我們剛剛談到了，在光鮮的表面之後，它這次發生了經濟的震盪，我們在討論這個原因之前先看一段影片，就是發生金融危機時當天的情況是怎麼樣的。
（影片播放）
影片旁白：當天杜拜股指下跌了6.1%，到1638點，為7月13日以來最低，阿布達比金融指數下跌3.4%，是2539點，創31週來新低。清冷的股票市場裡，許多投資者非常沮喪。杜拜政府星期一曾召集主要債權人商討延期償還杜拜世界260億美元的欠款問題。星期二再度表示，可能需要超過6個月的時間重組負債累累的杜拜世界。
（影片播畢）
主持人：我們曉得這一次它主要的金融危機觸發點是由於杜拜政府出面向債權人請求，希望能夠展延它的國營事業、杜拜世界的欠款，由這事情引發出來的。這個情況二位是否可以分析一下。橫河先談一下。
橫河：金融危機以後有一個很大的問題就是它的資金來源。像它這種實際上是個開發過程，在這個開發過程當中，在最終達到預計的營業額之前，它實際上是要投資人不斷的投資的，投資進來以後把一部分舊債還掉，再借新債。所以房地產還是一個比較長期的過程，不是所有的房子都可以立刻租出去、賣出去，然後全回收回來。
現在一個很重要的因素，它的建設還沒有完成的時候，因為國際金融危機，所以新的資金到不了位，此時舊債又到期了，這時候因為借不到新錢，只能去請求把舊債延期一下。這種情況其實在金融市場上是很多的。
主持人：我們剛剛看到新聞報道，有人講這只是短暫的情況，也有人說得很厲害，說這是泡沫經濟即將要破裂了，但是也有人說過了一陣子以後它就回復了。世界好像也是這個樣子。
陳志飛：我覺得這說法有一定的道理，因為從它所涉及的金額來看，相對於去年同期，或者更早，11月份在美國發生的金融危機，那真是小巫見大巫。我舉個例子，美國的金融危機開始自雷曼兄弟（Lehman Brothers）倒台，雷曼兄弟倒台直接欠的資金是6千億美金。而它這次的資金額是540億，還不到雷曼倒台的1/10。
但是美國的金融危機不光是雷曼倒台了，貝爾斯登（Bear Stearns）垮台了，美國前五大銀行全都倒台了，或者是變種了，像現在的高盛(Goldman Sachs)可能變成一般的銀行了，這是另外一段話了。所以從它的數額和它的規模來看並不是很大，但是它象徵的意義非常大，就像一個人心目中的偶像突然間垮掉了，或者不那麼光鮮了，給人們造成了很多的餘波。
實際上從它的實質意義來看，我覺得並不會很大，因為從它償債能力來看，對阿拉伯聯合酋長國，不說是對海灣國家，我覺得都是輕微的。因為阿拉伯聯合酋長國的資源是非常豐富的，我們知道杜拜的姊妹兄弟是阿布達比，也是阿聯酋的首都。阿布達比有世界上最大的主權基金，光它的主權基金來還杜拜世界的款就綽綽有餘了。
所以我一會兒要分析，可能很多還是得從政治的角度來考慮這個事件，因為這個事情很多是對阿拉伯世界的內部有一些磨擦所造成的，從經濟上來看，完全是可以解決的。
主持人：好的，我們先接聽一位江蘇趙先生的電話，我們聽聽看趙先生怎麼講，趙先生您好。
趙先生：主持人好，嘉賓好，觀眾好。中國大陸的房地產開發，不只是上海、杭州搞杜拜式的崇洋媚外的發展模式，全國各地、各巿的主要官員通過反覆出國參觀，加上所謂的專家規劃以及以主要領導意志為主的科學論證，再加上大肆的推廣宣傳，再搞盜地、賣地，融資借債、吸引外資，他們就可以反天鬥地來大幹一番了。和各地相關的、以上級領導人為主的當地房地產開發的利益集團就形成而且膨脹起來，由於腐敗、欺壓百姓，肆意漲價，種種城巿改造的光環早已成為美麗的泡沫了。
二股股市的許諾，中共在揮舞這個大棒不靈的情況下，就大肆揮舞經濟大棒，一個是股巿，一個是房地產，恨不得把巿民、農民的土地、宅基地搶光，把老百姓口袋裡的錢掏光，把人民的血汗榨光，雖然沒有像北朝鮮一樣大肆換貨幣，一下子把人民的財產剝奪了，但在這樣花樣翻新、巧取豪奪的情況下，也不比北朝鮮好到哪裡。
中共這個利益集團利用相生相剋的自然規律及巿場法則，一意孤行的炒作漲價，加上肆意欺壓百姓，惹得天怒人怨，當房地產泡沫的氣球吹到極限的時候，它就要爆炸了，就要徹底的破裂了。但那和杜拜還不一樣，當天象一變、形勢一變時，一切不義之財就會化為烏有，一切傷天害理的罪行都要清算，一切跟著中共不法利益集團跑的都會大呼上當，人財兩空。
主持人：好，謝謝江蘇趙先生。我們在回應趙先生之前先看一下，我們知道，美國坦普爾頓（Templeton）資源管理公司提到，杜拜這種模式在金融危機後面有泡沫經濟破滅的可能，它覺得世界上的大都巿，包括印度的孟買還有中國的上海，這兩個都是被它點名會步上杜拜的後塵。那我們是不是可以看一下，剛剛趙先生也提到了，兩位覺得中國的房地產模式或經濟模式，尤其是上海和杜拜的相似之處在哪兒？
陳志飛：主要是經濟過多的集中在「高債」情況下的房地產開發，過多的靠這個在拉動，上海更是這樣，全國整個經濟也都是這樣。我舉一些數據，今年以來，他們發現中央政府規定下達給銀行的指標，讓它們來開發房地產，貸款來促進房地產經營的數目達到1萬億美金，大概是6萬億人民幣。估計全國到今年年底，用於買房的資金全年也大概是6萬億人民幣。我們知道中國整個國民經濟是4萬億美金，等於是24億人民幣，其中有一半、12億人民幣是社會消費支出，那也就是社會消費支出的一半，6萬億全部都是由房地產來推動的，這個比例是令人害怕的。
因為美國雖然前兩年房地產非常熱，但它的比例也不到5%，而中國已經達到了1/4的水平，它這個炒作一方面規模非常大，另一方面它的目的非常明確，價格要往上升，不能還價。而它這個炒作的來源也很明確，是中央政府，中央政府運用金融槓桿強迫各地銀行以各種方式來推銷各種房貸，來推動資金進場，它背後的深層原因，我們以後有機會再談。
主持人：我們剛剛談到經濟模式。首先我們是不是先回應一下趙先生的問題。
陳志飛：趙先生以他獨特的方式確實講出了問題。我想經常收看我們新唐人節目的觀眾，應該比較習慣於我們這種一針見血的方式。但是趙先生他確實道出中國人的心聲，很多人可能聽的比較刺耳；我調查過一些觀眾，也跟很多朋友談過這個問題。我們所接觸的人都覺得中國改革受惠的5%的階層。如果撇開這5%，你再看看中國95%的人，你再去對這95%的人講講杜拜對中國經濟的影響，和對照產生的含意，你就會對趙先生的話另有一番感觸。
主持人：在橫河先生講之前，我們再接另一位中國大陸張先生的電話，張先生您好。
張先生：主持人好、嘉賓好。談到杜拜問題，剛好今天我們國內也談了。中國問題我看比杜拜問題還要多，官商勾結很嚴重。房地產已經成為中國支柱產業了。剛才陳志飛先生講到上海房地產占的比例，我聽中國資深財經評論員時寒冰說，北京從01年到08年，北京房地產占它GDP已經超過50%了，最高是58%。
房地產如果成為一個國家支柱產業，往往因為它和金融是相關聯的，所以一旦它出問題（經濟）就馬上出問題了。所以中國有一個地產大亨任志強說：房地產的基石是銀行，所以它一出問題，銀行業先倒楣，它有這樣的威脅，綁架了中國經濟。時寒冰就說連日本都不敢把房地產作為支柱性產業，中國怎麼敢？
所以我估計中國遲早會出問題，房價在二線城市都飆升，房價跟中國的收入比差距很大。社會有一個難題是85%家庭買不起三坪房，是因為中國土地價格太高；國有企業像中石化底下還有子公司炒地皮，銀行的錢對他們來說貸的太容易了。造成中國的老百姓根本買不起房，遲早會出問題的。
主持人：張先生請教您一個問題，您有沒有看過連續劇「窩居」，窩居描述的情況是不是就是在中國大陸真實的情況？
張先生：對對，看了看了。現在不讓播了，說這兒那兒的。主要原因是因為那個太真實了，所以中宣部就不讓播了。
主持人：非常謝謝您，橫河先生是不是對這兩位中國大陸的朋友回應一下？
橫河：趙先生講的情況，其實我們剛才做了一個比喻，上海和杜拜相比較。剛才張先生其實講的很清楚了，中國的問題並不在一個上海。就像杜拜出了問題，它有一個阿拉伯世界在它的背後，所以，它本身沒有什麼很大的問題。但是回想杜拜是一個獨立的國家，它後面沒有阿拉伯世界支持的話，沒有阿拉伯聯合酋長國，沒有其他國家支持的話，那麼這個對它就是致命的打擊。
中國現在如果僅僅是在一個上海的話，按說起來中國這麼大一個經濟實體下面，它不應該是很大的問題，但問題恰恰是像剛才張先生所說的，不僅僅是上海的問題，而是整個國家的發展方向。我覺得是兩條路，一個就是出口，所以它的出口的比例在所有的大國裡面，小國可以，像新加坡可以，但是像這麼大的國家你是不行的。它出口是一個主要的龍頭。
國內的內需，溫家寶最近不是又開內需，又要拉動內需，又流眼淚了嗎？那個內需現在主要靠的就是這個房地產，而且是政府推動的房地產。剛才陳教授所說的6萬億的房地產的這個產值，我們可以想想看，這個國家這次救市計畫是4萬億，然後各地配套加起來的話，各地需要出的是18萬億。
二十多萬億裡頭，其中整個1/3是救市計畫，包括各地沒有到位的配套的計畫在內，1/3是房地產，所以這兩大龍頭就決定了整個經濟的一大塊，其他的部分就是非常非常小的了，所以這個是一個真正的危機，危機並不在於上海，而是在於整個經濟是靠政府推動房地產。
主持人：中國普遍性的問題。
陳志飛：杜拜是一個放大的中國，這是一個非常可怕的。因為杜拜的這個行業，主要是商業房地產，你看它所有的世界的投資銀行，主要商社都在那裡開店設廠，上至華爾街大亨，下到溫州的做鞋的小老闆，山西的煤老闆，都在那裡設店開廠。它還是商業運作，它是阿拉伯世界給它烘托的一個商業窗口，可是中國不一樣。
中國，因為我們知道，這個商業房地產（Commercial Real Estate）和房地產（Real Estate）是完全有區別的，我們沒有聽說杜拜的這種，就是日常居民的住房，會有炒作的跡象。現在還很少聽說有這種現象發生，有的話也是鳳毛麟角，也是微不足道。因為它人口就很少嘛！才一百多萬人。
可是中國，現在我們要知道，剛才提到一線城市，現在已經變成二線城市，西安、合肥、寶雞這些城市也開始有居民房地產的這種炒作，一年就升值70%，那麼這就是一個杜拜現象，平民化，國產化，各地蔓延。那麼杜拜就不僅僅是一個現象，杜拜成為一種現實了。這個對於中國來說，就是另外一個它要面臨的一個問題。
另外我接著橫河先生剛才沒說完的話講一下，我這裡有一個數據可以back up（支援）。我剛才分析中國的房地產占40%的GDP，還有剛才說，另外一個最大的龍頭就是出口，出口占多少呢？合資企業還有國營企業，還有來料加工，什麼都算上，占GDP的一半。也就是說3/4的經濟全是靠這兩個來撐，這麼大一個國家，你又不像新加坡，也不是真正的杜拜，靠這兩個龍頭來拉，那這個國家，也就成了掌櫃，是靠人吃飯了，萬一出了什麼事，這個經濟不垮才怪。
主持人：另外一個問題，我們剛剛談到的，在討論當中我們提到杜拜，它的一個模式是借債模式，它從外國去借了很多外債進來，然後開發它的房地產，在中國這種情況也是很普遍的嗎？
橫河：我覺得中國在早期對外借債是一個很普遍的現象。它剛剛開始走改革開放的時候，需要資金，所以那個時候，招商引資是一個。它搞開發、搞整個國家建設，它基本上是一個政治運動模式。就是在這一階段人人都要做一件事情，做什麼事情呢？在前20年招商引資，招商引資是上自中央下到省、市，一直到縣，每一個縣長，縣委書記都有指標的，你今年要招多少錢，所以這個實際上是一個舉債模式，就是拼命的借過來。
借過來以後它的一個好處是，大量資金進來以後，它當時沒有出現問題的一個很主要的原因是整個國際市場進入全球化以後，對廉價商品的需求（增加），所以中國當時當世界工廠的時候，它就把…，實際上中國的產能過剩，在世界上所有的工業，就是這種生產國家是最大最大的，它產能過剩。但是它的產能過剩在長期以來被世界的需求，被全球一體化的這個需求給吸收掉了，所以看不出來。
一旦這個出口的模式，當國際市場萎縮以後，馬上就明顯的暴露出來了，就是說現在這個產能過剩的危機，現在已經體現出來了。
陳志飛：剛才元慶提的這個問題非常好，我覺得一針見血，我覺得現在可能還有很多人沒有注意到這個問題。我剛才說杜拜是富人的天堂，是富人的上海，它借款來源就是國際大的頭行，國際大的富商，這麼舉債來發展，可是中國不一樣，中國房地產的那些錢（的來源）可都是白領辛辛苦苦攢起來的，叫房奴，供起來的，窩聚一些人供起來，或者有一部分可能是所謂貪官，但大部分，像我認識的一些人都是白領，一個人投資好幾套，就等著這房子往上漲。
如果這個錢被搭進去了，房市垮了，像杜拜這樣有一天不行了，那麼它的槓桿效應會波及整個的國家經濟，因為你可能拍下來30萬，然後你借90萬，買了個一百多萬的豪宅，那麼那個30萬如果還不上的話，那90萬也就成壞帳了，引起的就是銀行的動盪，就是美國華爾街風暴的加強版，華爾街還只是紐約一域，美國金融界、銀行界。
中國的可是從小到大的供銷社，儲蓄所等，小的銀行，大的國營銀行，全部都連累在當中，而涉及的人也不光是像華爾街的幾十萬商業界。涉及到的金融界的人口，在中國那就是代表１億的所謂精英階層，我一直給他們那些人在講，如果有人說現在對中共最不滿的就是勞工，但勞工沒有生意，勞工就是農民工，游來游去的，城市階級的１億人口都很滿意。可是現在如果這１億人口的口袋裡，由於房產跌價，一下給掏空了，你想會發生什麼事，那非造反不可。
主持人：房地產的問題不光是在中國大陸，其實在台灣，就有很多的問題，譬如我們是拿薪水工作的人，你要在台北市買一個房子，或者是大都市裡面要買一套房子，其實都非常非常辛苦的。但是另外一點就是跟中國大陸比起來，我知道中國大陸它們在這種房屋買賣上面有很多的這種弊端一併在裡面，這部分橫河先生是不是可以介紹一下。
因為可能有很多在海外的中國人，他們現在還有些想法，我聽到有很多朋友講，他說想要回大陸去投資房地產，或者是回去買一些房子，那麼您從這方面是不是可以介紹一下，讓大家了解一下現在的情況。
橫河：中國大陸的房地產其實很大程度，就剛剛陳教授已經說了，它是政府炒作起來的，所以這個泡沫現象其實在去年金融危機的時候已經顯示出來了。但是今年開始，這個房地產又開始第二次上升，就剛才中國大陸張先生說的，就是第二波現在又開始起來了，而且房地漲的速度非常快。
這個漲得非常快並不是說這個房地產的需求量是很大的，因為很多人沒有房子，這是沒有問題的，但是問題是這些需要房子的人是買不起房子的，所以真正這個房子建起來以後，能夠賣出去的，就是按照這個比例來說的話，實際上房地產現在已經是虛的了，就是說沒有這麼多房子能夠賣出去。
現在北京、上海有些地區的空房率已經達到50%。你像美國，人家開個玩笑說，紐約空房率達到15%就是天塌下來了，結果那個地方怎麼50%還沒有關係！這就是我覺得第二波經濟刺激的錢全部都堆到這個上面去了，炒作起來以後，我覺得政府其實是有（這種）想法的，政府的想法是通過維持房地產的高價來增加地方的收入。
特別是地方財政收入，相當一部分是靠土地買賣的，如果房地產跌下去了，土地價格跌下去的話，那麼地方財政馬上就沒有錢花了。
這還立刻牽涉到除了政府開支以外，還有每個在政府工作的人的自己個人的荷包，所以有各種原因，各種因素，從中央到地方，大家都各懷鬼胎，都在想著要把房地產炒上去。正好又有這麼大一筆政府的救市資金投進來，所以才造成這樣子。並不是說真正是想要買房子的人，能夠買得起房子的人已經多到了可以把房價炒到這麼高的程度。
陳志飛：其實我覺得相對於杜拜的話，中國的問題可能更大，它是結構性的，因為杜拜它可能有一個資金暫時周轉不過來的問題，剛才橫河先生講的，它在做計畫的時候，它預計到今年的這個住房率，或者入住率應該達到什麼程度，但是由於經濟的衰退，華爾街帶來的經濟風暴，跟它的實際有偏差，所以造成了短期的這麼一個差距，這種差距其實我覺得是可以彌補的。
可是中國我發現有一個奇特的現象，我剛才講到了中國它的問題更大，是因為它的房地產的問題主要是居民的房地產，那麼杜拜主要是商業性的，可是中國的這個居民房地產有商業化的傾向，是世界上絕無僅有的現象。
主持人：怎麼說？
陳志飛：因為剛才橫河先生提到，他沒有分析下去。這個房地產建了很多，賣出去的房屋量也很大，你不能不否認，北京市今年已經賣出去高價房一萬三千多套，超過了去年水平20%，可是這個高價房它不是每個人根據他自己需要住房來購買的，他是在炒作，他已經把它作為房地產，作為一個投資，完全是純為投資，事實上這跟西方的構想是完全不一樣的，美國前兩年短期內在拉斯維加斯、在佛羅里達，小的部分，也就是房地產垮得最嚴重的地方，有炒作的現象。
但是美國全國整體基本上，都是在居民住房這一項來說，都是量需來投資的，來作為一種家居需要，並不是作為投資的，而政府也基於這種想法給予相應的激勵跟鼓勵，比如說減稅，比如說在貸款上提供幫助，比如政府建立的相應的房地美（Freddie Mae）等來做這方面的幫助，而中國不是。中國是把這個效應擴大化，並不是從家居的需要來出發，是從它所謂保GDP的需要來出發。
剛才提到了，房地產帶動的很多方面的產業，機件、材料，還有牽涉到地方利益，所以它把整個的中國銀行，全部都變成了房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），把中國銀行都變成了一個投資銀行了，貸款銀行，來推動這項事業。這個就完全變成畸形了。另一方面，它對住房買房的人有太多的優惠，這個優惠不僅是在稅收方面的，首先它沒有各地的房產稅。
主持人：您說的是在中國大陸。
陳志飛：中國大陸沒有房產稅，我們在電視機前的北美觀眾，或者是西方國家的觀眾，聽起來非常奇怪的。竟然沒有房產稅！我住的新澤西，是全美房產稅最高的，就是一般的住戶的話，房產稅，一年稅後要交1萬美金，你收入可能10萬美金，一加可能就超過80%人口了，這麼大的房產稅它要牽涉到社區建設的各個方面，修路還有社區建設，以及教育，小孩的學校，都從房產稅裡出。
主持人：所以您講的沒有房產稅不是對他們很好嗎？
陳志飛：對，沒有房產稅很好。就是因為政府人為的使這個住房，或者說持房成本降低，持房成本降低的一個惡果，就是說房產的價格漲得越來越高，而且是需要住的人越來越沒有可能搬進去，有錢住的人可以買它三套、五套，我認識的人很多都是三套、五套，而且燈黑的在那放著，也沒有人入住，因為它沒有成本啊！在美國來說這匪夷所思的。
主持人：我想請問橫河先生，從剛剛陳教授所分析的，譬如我們從美國來看，美國他們在這一次金融危機以後，或是房市垮了以後，受波動最大的地方，是不是就是這種投資，以投機為出發點的這種方式，它受到的震動最大。
橫河：這你要看從哪方面來看，從金融方面來看的話，應該是這樣的，因為他們把二次房貸、次級房貸做成金融衍生品，然後去賣嘛！那麼這樣子的話，使得原來不該買房的人，其實當時就放了很多，讓不該買房的，就是一下子還買不起房的人，都買得起房子了。
都買得起房子以後，隨著金融危機開始的時候，就等於是付不起，因為利率太高，利率太高以後就付不起mortgage（貸款），所以從金融上面來說的話，是投機。但是從買房的人他並不是投機，買房的人他是真的需要住，只不過是因為當時貸款太寬鬆，所以這是兩個不同的概念。
對於一般的民眾來說的話，他實際上是買了房而且在mortgage（貸款）的時候因為利率太高，而且它不是那種固定利率，是變動利率，所以隨著利率越來越高的時候，他就越來越付不起了。
主持人：欠的錢越來越多。
橫河：然後他們把它打成包以後，概念是它不可能大家都付不起，偏偏就大家都付不起了，所以很多人付不起以後，它這個賣不出的package就成了大問題了。
主持人：我們接聽一下中國大陸江蘇趙先生，他有一些數據要提供給我們，我們先聽聽看趙先生的數據。
趙先生：你好，我講一下我發現的一些建築資料問題。就是水泥標號不足、鋼材縮水，比如我們城市幾乎所有的鋼材，比如說20號，它給你18號，就是縮水，然後水電管道經常漏水存在問題，特別是這個小區還有新建築房，它的洗臉池和便池連結的這個管子，三通這個管子一般都是不足4元錢的假貨，那麼不換掉它就會一直漏水。
防火門、隔斷門、防盜門這個門窗都不合格，我看到一個單位那個隔斷門剛裝上去就壞了，那個空心磚是真正的豆腐渣，一拳就能打進，中國大陸的老百姓都知道空心磚是假。我還發現這麼一個現象，凡是填海、填河還有今年的建築物市場，它都非常不景氣，這是一個非常令人不解的現象。
最後我就呼籲廣大的大陸人民，千萬別跟著中共的流氓利益集團跑，你再會算計也沒有它老奸巨猾，守好你的財產和帳目，別讓它成為「閃存」，閃存就是一閃就沒了，像閃盡一樣，咱們還是像避瘟一樣，避開它。
主持人：謝謝趙先生，剛剛陳教授有一些話還沒有講完。
陳志飛：對，我接著你提到的問題就想說幾句，在美國是不是也有這種類似的炒作情形發生？其實在金融危機整個當中，美國全國…我同意橫河先生的說法，就是沒有這種大的人為炒作的投機的現象發生，只有局部地區有，是由於它的自然或者人口結構的原因造成的。
我給您舉兩個例子，美國這個房地產跌的最厲害的，觀眾朋友不熟悉的話可以聽一下以下數據。主要是集中在加州地區和加州相鄰的拉斯維加斯地區，還有美國的佛羅里達半島的海岸地區。
為什麼呢？是因為美國現在進入了所謂的Baby Boomer，就是高峰生育時期人退休的這種階段，那麼這些人想搬到適於居住的加州一帶，還有佛羅里達一帶。加州生活費用比較高有人想搬出來，所以造成在那兩個地區有一些投機的跡象。
比如說有些華人也覺得這些房子好像奇貨可居，多買了幾套。可是橫河先生剛才給我指出一點，我們在討論的時候，他指出我覺得非常對的。就是說在美國我們根本就不可能想像買一套房子空著不住。我的親戚他平均買三套都空在那不住，而且都是很好地段，等著它往上漲，在美國這是不可想像。
因為地產稅就那麼貴，而且還有各種各樣的費用，在你的收入根本打不住，你肯定是要租出去。在中國造成的現象就只能說愈買愈多，而且買多的人愈來愈少；住的、想住的人愈來愈多，但是買不起的愈來愈多，這種缺口愈來愈大，矛盾愈來愈突出。最後怎麼來收場？
剛才橫河先生說這就是「正反饋」現象。不是這種系統穩定的「負反饋」現象。「正反饋」現象只會加劇這個震盪，對這個中國人，海外寄予很大希望的這種中產階級的孕育，以及對中國民主進程的發展，我覺得都是帶有很大的問號。因為中產階級發展不下去，將來中國很多事情都比較難辦。
主持人：我們現在接聽一位陝西的張先生。張先生您好！張先生請說。
張先生：好，謝謝你們。剛才我又發現一個我又想說一下。中國這個房地產它跟國外還不太一樣，它就是官商勾結、權色交易，這個腐敗很嚴重的。它們中央不是規定說蓋經濟適用房，經濟適用房現在好多老百姓都住不下去，真的需要的都被一些官員給弄走了。它規定這經濟適用房，地是90坪以下的，實際上它都蓋到200平米了，而且好多都是那些有權的他得到了。
你看中國有個經濟學家叫茅于軾，他說廉租房這個事，廉租房都不需要修廁所，不讓修廁所。他覺得可以把這個貪官的慾望遏止，沒有廁所他就不會。但也有人說中國現在就是神奇的國度，什麼事都可能發生的國度。
還有要這個房地產拉動GDP！網民都在調侃GDP了，中共動不動的就把GDP放著。有人說GDP就是雞的屁，聞起來臭，吃起來香，它可以反覆吃。你看中國現在買的商品房，它的一般規定是70年，也就是過了70年之後是不是還要你再買一次。反正GDP反覆可以拉的動。中國人現在真的是活得很可憐。你看現在被房地產徹底給套住，實際上被中共政府給綁架了。
主持人：謝謝陝西的張先生。我們聽一下紐約的陳先生。陳先生您好。
陳先生：你好！主持人好、嘉賓好！首先我覺得用杜拜區跟上海比有點不倫不類，兩個地方根本不同的經濟制度和形勢，這個不能比。還有一點我覺得自從這個亞洲金融危機到現在，每年都有專家說中國好，也有專家說中國經濟會倒，怎麼怎麼差，馬上就會崩潰。
但是這麼多年下來，中國經濟不僅沒有崩潰，經過了去年這個世界性經濟衰退，中國今年能夠保持8%的發展這確實是不容易。這也是一個事實。評論中國的經濟我覺得要客觀。而且要從國際大環境來比較。
中、美兩國是世界最大的經濟體之一，兩個經濟體之間的互相依賴程度也是非常非常緊密的。兩個經濟體都不願意對方崩潰，只要這兩個經濟體的互相依賴程度能持續下去，兩個經濟體制都不會崩潰的，這是我的覺得。
主持人：非常謝謝紐約的陳先生。我們再聽一下加州的賈先生。賈先生您好！
賈先生：你好！主持人好、嘉賓好！我想剛才陳志飛先生說，像這個事情它要怎麼收場？我想收場（的方式），是下一步它就該提高最低工資，它若沒人買的話，它就要提高農民工，工人的最低工資，給公務員發工資。而且在中央電視台已經發出這樣的信息了。
那麼它一提高工資的話，那個房地產商他漲那個房價比它提高工資還要快、還要靈活。那就形成了一個惡性的循環，它一提高工資，房價更要漲。房價漲了，它隔個2、3年再提高工資，這樣的話，它就是生產力大大的低於了它這個價格增長的速度。最後這個惡性循環就出現一個什麼呢？就是通貨膨脹的風暴。這個風暴很可能導致中國經濟一下垮下來，或者是政治發生巨大的變化。
主持人：非常謝謝加州賈先生，那麼我們這幾位觀眾朋友都很有見地，兩位是不是來回應一下。
陳志飛：陜西張先生說得這個事情，我是有感觸的，因為就發生在身邊，所以我是知道的。我有朋友是住在某地的一個幹休所裡頭，他還是所謂的離休幹部，在中共建政之前就是共產黨的。
他們的隸屬單位應該是老幹局，中國大陸人比較知道。他們現在這個老幹局都用房子掙錢，打主意都打到這幫行將就木的老幹部身上。因為老幹部都住在小洋樓，對這些人來說是很好，很舒服的，它覺得這個利用率太低了，它覺得不夠賺錢。
把這些已經七、八十歲，八、九十歲老幹部，以照顧老幹部生活為名，要把這個小洋樓推翻，建塔樓，然後允許給老幹部每人100平米，這是免費的，別的如果你要增加的話，你要多掏錢。老幹部住不了多少，這塔樓好幾棟，老幹部可能只住到10%，別的房子怎麼辦呢？以商品樓的形式出賣。
而給老幹部住的樓，它是叫「品字樓」，品字樓就是說有一邊是陽一邊是陰，你如果說是要住免費的100平米的話，就住到陰面去，把陽面的好房子用很好的價格賣出去。也就是說中共對於自己內部的老幹部都喪心病狂，開始搞房產的這種。
主持人：也就是說它的出發點就是我今天拿既有的東西，我來從一個商業的考量去出發，把老百姓的利益放在後面，那麼橫河先生您是不是回應一下。
橫河：我想回應一下紐約陳先生，杜拜和上海能不能比？其實我們剛才已經講了，實際上我們並不是跟上海比，上海只是說全國房地產投資的一個比較典型的例子而已。實際上是中國的整個GDP的帶動在房地產占的比例非常非常高，所以我們只是在比較這兩個東西。
在這兩個問題上其實中國的房地產投資和杜拜有相似的地方，但是也有不同的地方。但是它都存在的一個很大的問題，特別是中國的問題，我們認為可能更大。是因為它並不是建立在真正對房產的需求上面，而是建立在一個有意的炒作上面，而這個炒作是政府拉動的，就是政府拉動的基本建設投資是過去這些年GDP拉動的主要因素，但這種模式至少在世界上還沒有成功的先例。
主持人：陳先生他剛才還提到另外一個問題，就是說這次全球性的金融危機之後，中國還是以8%的在發展，我們也聽到很多人在…當然我是外行，他們講說中國的GDP，你蓋一個房它算一次，拆一個房算一次，再蓋又算一次，所以這方面我想…。
陳志飛：我覺得在評論中國的GDP已經有不同的認識、不同的聲音了，我覺得沒有必要了，我們觀眾也已經知道中國GDP是怎麼造出來的。那麼我直接回應陳先生，用另外一種方式，陳先生剛才說亞洲經濟危機，從97年以來各路人都在說中國的經濟可能會垮掉，像章家敦(Gordon Chang)等各種各樣的人，他就不信服。
那麼我就給你一個讓你信服的人，這個就是紐約大學的教授，叫魯比尼(Nouriel Roubini)，這個人是什麼來歷呢？這個人學術水平可能不見得很高。我有同事原來跟他在耶魯大學共事，他是在那裡面拿終身教授的，就是做理論的文章不行，可是這人到紐約大學以後，他自己開了一個網站預測美國經濟，現在成了美國經濟的傳奇人物。
他已經被《時代週刊》譽為現在美國最有影響的前五位人士。有什麼事情可以證明這一點呢？這位老兄2005年就預測到了美國在2年內，房地產會有危機。這位老兄去年1月份預測到年終之前，高盛銀行會有嚴重問題，而且高盛銀行會遇到金融危機的這種具體數目都給他估算出來了，所以一時名聲大噪。
魯比尼去查一下，他絕對是美國經濟行業的一桿旗幟。這位老兄對中國經濟是怎麼評價的呢？他說，中國現在的來錢太容易，他並不看好中國經濟。如果說章家敦(Gordon Chang)談中國經濟會垮，他只是律師出身的一個外來戶，在上海待了幾天，口出狂言。
那麼對於這麼一個有長期履歷，現在被聘為國際貨幣經濟組織（IMF）和世界銀行，首席經濟學家之一的魯比尼，你有什麼看法的話，我覺得這個可能真的不是狼來了，可能是真的「狼要來了」，或者已經來了。
剛才加州賈先生說，事件怎麼下場，其實也是跟我剛才說的這些話已經符合一起了，這個事情已經是很難收場。因為它是波及社會影響最大的一個事情，它波及中國所謂對共產黨現在最擁護最擁戴的1億精英人士的問題。你把他的錢袋掏空了，那麼造成的震盪肯定在政治上會有很大的反響，我不想用「崩潰」這個詞兒，但你們自己去想，大概是什麼樣的反響。
主持人：當然我們在這裡不是要唱衰中國的經濟，我們只是拿一些事實出來分析。
橫河：我還沒有回應完，就是紐約的陳先生的還有一個問題，就是關於中美經濟體「互相依賴」的問題。你要知道這個互相依賴，其實潛台詞就是說美國不會坐視中國經濟垮掉，因為垮了對美國也沒有好處，美國連自己的經濟都不能夠預測金融危機。中國的經濟的問題並不是由於美國幫不幫它的問題，這麼大的一個國家，誰也幫不了。
所以它的經濟的問題是來自於它本身的結構，和它本身的經濟問題，當這種問題出現了以後，說句老實話，誰也救不了。所以並不是說，因為中國經濟要倒了美國的經濟一樣會被拖垮掉，所以美國不讓中國的經濟倒，並不是這個意思。實際上就是說，我們現在分析的就是它經濟結構當中本身的問題，而並不是中美關係的問題。
陳志飛：說到中美關係，我插一句，我覺得它其實是從根上都說不過去。因為如果說中美經濟相互互補的話，要像親兄弟一般，你要拉我一把。可是中國經濟跟美國經濟根本不是互補的。
舉個例子，大家都知道人民幣跟美元有什麼關係，人民幣是緊跟著美元的，緊跟著美元是什麼意思，那是互補嗎？那是說你幹什麼事，我也幹什麼，這咱倆是互動關係？咱們互動還不是熱點互動，像咱們這樣一個方向都會。它是完全一個就是讓人走路順著走一樣的。
就是說美國現在經濟最需要的，中國不做，為什麼呢？因為中國進口是美國的政策，美國現在最需要中國做的是收緊銀根，提高匯率，就是說把經濟的溫度降下來，拉動內需。但是中國做的完全是相反的，中國就是刺激經濟，花費那麼多的錢跟美國的做法完全一樣，那怎麼能幫助美國的經濟呢？美國經濟實際上想幫中國經濟也幫不上。
主持人：那麼我們剛才談到很多都是從政策方面來談的，如果我們回到老百姓民生的問題上面，我們看到在目前的情況下，比如說你租房子，你的房子只有70年，70年以後又得是國家的。那麼對於現在在中國大陸它們政治…。
陳志飛：它們沒有說是國家的，它要說都是國家的話，就沒有那麼多的人買了。它留那個潛台詞，它還沒有說，反正在中國大陸沒有一個東西完全是私有的。但這個房產的話，可以讓你使用，然後給你地契。有的單位，在大陸叫「單位」，那就更絕了，就是說你可以用，你可以住下去，也可以繼承，但是你不能出賣。各種各樣方面的地方性條款、保護性條款是很多的。所以只是說有一層，就是不可定的因素吧。
主持人：對，我們今天談了這麼多，所以看起來中國大陸您認為說它目前的這種房地產經濟模式，是不是在可見的未來真的會造成一些經濟上的問題。我們只有30秒。
橫河：我認為肯定會。因為這個模式不可能持續下去。
主持人：是的。
陳志飛：我用擔保肯定會的，去年我說了，一年多前我讓大家去買股票，大家沒有聽，但是現在你看虧了多少錢？
主持人：非常謝謝兩位今天精彩的評論，那麼各位觀眾朋友因為時間的關係，我們只能到此為止，下週同一時間再見。謝謝。