主持人：觀眾朋友們大家好，歡迎收看《熱點互動》，傾舉國之力舉辦的北京奧運會終於閉幕了，人們開始更多的關注後奧運時代中國的經濟問題，隨著奧運經濟泡沫的破滅，中國會不會出現後奧運經濟蕭條現象，中國經濟未來走向又會如何？

我們將邀請本台特約評論員杰森先生，分別就房地產、股市和金融等各個經濟層面加以分析，我們今天首先談的是房地產的問題，杰森先生您好。

杰森：林雲你好。

主持人：中國現在的房地產的現狀用萬科的總經理說的一句話來說是「深處嚴冬」，那這個嚴冬到底有多寒冷？這是不是意味著中國經濟真的是步入了後奧運時代的蕭條呢？

杰森：事實上整個房地產出現蕭條，從2007年瘋狂的上漲，到現在已經普遍接受房地產進入寒冬這樣一個概念，是經過了大概半年多的變化，我們知道房地產在2007年隨著奧運概念不斷的升級，幾乎到了房地產那種暴漲、顛峰的狀態，就是有點瘋狂了。

2007年上半年，據說深圳的房價就漲了將近70%，其它地方也是暴漲不止，當然從2007年的下半年特別是10月份以後，各個地方就開始出現這種房地產下走的現象，當然還是以深圳為個別地區領先。

而到了2008年特別是到最近的7月份，整個現象就發生特別明顯的變化，2008年的8月份深圳房地產的銷售已經到了慘的不能再慘，很多仲介公司都倒閉了，8月21日整個深圳只賣出5套房子。

主持人：當天全深圳？

杰森：對，所以說出現了歷史最低點，而與此同時，大家一直認為有硬需求，所謂的硬需求，真的有想買房子的北京、上海也出現了非常大的房地產銷售量的下跌，銷售額的下跌。

比如說像北京7月份跟歷史的同期比的話，銷售量和銷售額都下降了將近60%左右，是巨大的下降，另外像廣東等一線城市，基本上都是量價齊跌，就是銷售量也在下降，價錢也在下降。

所有這些東西，出現一個最大的問題就是整個房地產資金鏈出了問題，比如說原來按預期的投資會賣出房子，然後回來再投資再走下一步，這樣的概念已經破壞掉了，因為銷售不利，整個房地產的資金鏈會拖得很長，很多單位，小一點的企業有崩潰的感覺。整個房地產業很多人都說在過冬，不管是萬科的總裁，還是SOHO中國董事長潘石屹，基本上大家都在談過冬這樣的概念。

主持人：就是說他們現在準備要過苦日子了？

杰森：房地產的暴利時期已經結束，基本上大家認為整個歷史上的輝煌未來已經不會再有了。

主持人：大家一致公認中國整個的房地產好像也是這樣一種狀態了，那麼怎麼樣會走到了這一步呢？是不是跟政府的宏觀調控、緊縮銀根這些政策直接有關係呢？

杰森：從中共媒體的宣傳來看，似乎好像說是這一輪房地產增幅減緩，有的地方下走是跟2007年底，中共出台的一系列的政策有關。比如說限制第二套住房的購買，還有利率上漲有關係，聲稱是中共宏觀調控起的作用，其實仔細分析的話，並不是這樣子。

我們知道中共特別是地方官員的經濟利益和房地產的開發是緊密相關的，中共從來都沒有真正的想抑制房地產的發展。歷史上我們知道從2002年開始，中共出台了很多很多控制房地產、房屋價格的政策，一般都是出台一個政策以後，房地產價格就會暴漲一段時間。

當然到2007年，我們看到為什麼房價在這時候果然就停下來了，因為出台政策的關係，完全整個中國的房地產的價格和整個老百姓的生活收入已經徹底脫節了。

我把它叫做兩頭疲軟，就是一方面因為價格高到一定程度以後，很富有的人他已經有了一套、兩套房子，而現在的價位高到了他覺得已經失去了投資意義，因為有很大的風險在裡頭。而對於中低收入的人來說，價位也已經高到他們徹底想都不用再想要買房子了，所以說低收入的人買不起，高收入的人覺得不值得買，兩頭疲軟，整個房地產就進入這樣寒冬的開始。

主持人：反而還不是政策的影響。

杰森：跟政策，跟中共的宏觀調控沒有直接的關係，整個來說我們只要仔細分析，你可以知道是這樣的關係。

主持人：那如果說是因為脫節了，那就是說這個泡沫太大了。

杰森：是這樣子。

主持人：它裡邊太多的水分了，那麼合理的進行一些擠壓，進行一些調整，而且這個房價現在才開始下走，那麼下走對想要買房子的老百姓也是一件好事，那這個房地產的這種走勢會不會向著一種良性的方向發展呢？

杰森：在目前來看，整個房地產還是處於一個膠著狀態，很多地區只是量在降，銷售量在降。

主持人：沒有人買了。

杰森：買的人少了，但是同時價不再降，它價還在往上走。

主持人：為什麼價格和量會發生這樣子一種矛盾的情況呢？

杰森：事實上這種情況是一種搏奕的概念，就是一個開發商和地方政府和消費者搏奕的概念。

主持人：三方的關係。

杰森：我們可以看到某種意義上講，整個地方政府和開發商是相同利益的，我們談過很多次，中國的地方政府很多地方的財政收入60%以上都是來自於出賣土地，而且同時我們也看到幾乎房地產開發商是地方政府最大的經濟資助者。

據SOHO中國董事長潘石屹說2007年整個開發商購買地方土地的錢超過了所有開發商全年的銷售額，也就是說開發商2007年把自己賣的房子所有的錢都轉過來交給政府買了地了，他們囤積土地認為未來有很大的發展空間。

而你就可以看到整個來說，中共的地方政府在整個房屋地產開發中是最大的獲利者，而且土地價格也是中國房地產中間成本最高的一個份額，增長比例越來越高。

面臨房地產下走的這個概念的情況下，最急的是地方政府，中共的地方政府在這個問題上事實上是跟開發商站在一塊的，站在一塊的表現形式是什麼？從輿論上，它盡可能營造出來房地產還會繼續往上走的氣氛。

同時我們從數據上發現，它們開始做很多手腳，我們也知道就連中共自己的新聞媒體，整個房屋管理部門的數據和中共統計局的數據根本就互相有出入，誰都搞不清楚誰對誰錯，有人說統計局是對的，有人說另外一個部門是對的，這個混亂本身也造成中國老百姓對於未來中國房市的走向判斷不清。

因為中國老百姓害怕。歷史上2002年中國房地產已經太高了，2003年暴漲，2004、2007年隨著房價已經高到承受不住的時候，它還是暴漲，所以老百姓對這個房屋價格已經吃不消了。在這個時候，房屋在明明寫著銷售額已經下降的情況下，中共還是利用它手中的媒體，開發商利用它手中的文人，發布了很多很多很混亂的信息，使得老百姓摸不清情況到底是怎樣。

一方面開發商非常希望老百姓買房子，這樣的話他的資金回籠，使整個資金鏈能夠活起來；另一方面，我們可以看到老百姓也不願意做這種傻瓜，去接這個最後一棒。那麼這時候一個正常的政府應該是以公正的身份給老百姓一個正常的信息。

但是因為中共本身的利益跟開發商結合的太緊密，所以在方方面面從政策上，比如說石家莊政府，這時候偏偏出台很多政策來鼓勵老百姓買房子；比如說重慶市政府，它甚至拿出100億來幫一些開發商去推一些房子。

我們可以看到整個中國老百姓在一個被動、信息控制和政策控制的地位上來做決定，在這時候我們可以看到開發商死死地不降房價，老百姓又買不起，又怕未來再漲，在這種艱難的膠著下，事實上是一個開發商的資金鏈斷裂和老百姓未來預期之間這種博奕的過程，中共的官員、中共的地方政府在這過程中起了一個非常、非常壞的一個角色。

主持人：但是像您剛才講的是實際上現在是兩頭疲軟，所以說這個房地產再往上走的空間已經幾乎是很微、幾乎是沒有了。那這種情況下它又不肯降價，還在那邊膠著著，而政府還是站在開發商那邊的話，那這種情況能維持多久？

杰森：維持不了多久，這就是資金鏈什麼時候斷的問題。我們知道，為什麼深圳的銷售量在過去的半年時間已經降了40%，很多地方一直降，就是說誰都知道買房子一個很大的人群就是在投資，如果一旦開始降，那一群人就失去了，整個來說房地產總是買漲不買降，如果這個房地產開始降，那麼證明它為了維持生存的狀態，已經不管未來，無論如何要將資金收回來，我能維持下來整個公司才能運作。

所以說我們就看到實際上是資金鏈要不要斷的問題，當然中國的房地產在我看來的話，其實上來的空間已經很小了。按中共官員自己報出來的數據說，事實上中國到了2006年，城市幾乎已經到了人均26平方米的住宅面積，而且自有住房率已經到了80%。

基本上飽和了，已經超過美國房屋的比率。在這樣的情況下，我覺的整個中國的房地產大環境上，其實已經沒有上漲空間了，如果再有上漲空間一定是炒作，一定有人為的因素在裡頭。那麼房地產進一步面臨的就是資金鏈斷裂，

主持人：如果斷裂的話，那會怎麼樣？

杰森：如果斷裂的話，那麼對於中國經濟來說就是個地震源，我們知道中國內需最大的一個因素，GDP裡頭內需本身就占了40%，那麼房地產占了一個巨大的份額，有人說2007年GDP20%以上的動力來自於房地產，整個來說占了五分之一，這是非常大的一個比率，而在某些省份，比如說在廣東省，基本上已經到了30%更高的比例。

這樣的概念就是說，它幾乎成為一個重要的經濟因素，如果這個因素在往下走的話，那麼中國的整個GDP都在往下走。而於此同時的話，房地產事實上是中國金融銀行最優的貸款，中國整個銀行貸款的毀約率大概都在4%以上，只有房地產這一塊是超過1%左右，特別是個人貸款。

在這個過程中，如果房地產這一塊開始下走，整個斷供的人在增加的話，那麼整個銀行系統面臨著一方面還18萬億中國老百姓的利息的壓力，另一方面又背負著中共17%儲備金這樣巨大的一個包袱，在這時候如果房地產這個唯一的一個優質的貸款再損失掉的話，整個銀行系統就岌岌可危。

主持人：它對整個中國經濟的影響就非常巨大。但是還有一個問題就是說，一般人都會覺得中國它是一個政策市，中共什麼都管，說是市場經濟，實際上它還有一定程度計劃經濟的概念。所以說最近溫家寶到深圳去，也特別強調，房地產是一個自助產業，那有人根據這個話解讀，其實他這個政策傾向，就是說政府不會看著資金鏈就這麼斷了，您覺得能起作用嗎？

杰森：我們可以看到股市，中共從來也就是想維持股市，甚至奧運之前提出維持股市穩定，但是股市在奧運期間還是跌了百分之十幾，整個來說目前中國經濟已經非常複雜，不是中共單方面能控制住了，它想控制住也控制不住，而且我們可以看到中共本身有個貪婪的因素在裡頭。你說你要拿錢資助，你有什麼錢來維持這個產業鍊不斷呢？因為整個房地產是個資金密集性產業，100億對房地產什麼都不是的，三、五個項目就把100億耗完了。

所以說中共它只能像股市一樣，放掉這個空頭支票，鼓舞一下人心，某種意義上它還是要把老百姓的錢往裡圈，給老百姓一個感覺說房地產不會降，我現在不買，未來還會升，它還是得騙老百姓進來錢，它所有的這些就跟股市一樣，股市在跌的控制不住的時候，它還是說奧運時要到3800點等等這樣的因素，想要把老百姓散戶的錢引進來救它的股市。

那房地產這樣子，它不管放什麼信息，你就死抓一點，中國的房地產需求到底在哪哩？你看看你周圍的人，到底誰有這樣的房地產需求，北京和上海也許有一定的需求，但是北京和上海的價位已經和老百姓的承受能力差的很遠。

所以說方方面面來看的話，我覺得房地產將會是中國未來經濟地震的一個重要的地震源，而它產生的影響會影響到GDP的發展、會影響地方財政，而地方官員他不會說是我財政收入減少了我就會減衣縮食，他會進一步地壓榨其它產業，其它產業會附屬的受影響，同時它還會對金融行業造成影響。

另外最可怕的是對就業的影響，整個房地產影響就業，就業反過來又影響房地產，那麼中國經濟因為房地產的下走會帶來一切的惡性循環。

主持人：好，非常感謝您非常獨特視角的分析，我們今天的節目時間又到了，下一次我們再將從其它角度來談經濟問題。觀眾朋友們感謝您收看這一期的《熱點互動》，我們下次節目再見。