主持人：觀眾朋友們大家好，歡迎收看《熱點互動》。中國的股市從去年10月開始下跌，半年不見了一半，而幾乎與此同時，中國的樓市也從幾年來的瘋狂上漲，開始逐漸的放緩。

誰知這個趨勢剛剛過了半年，當一些想買房而又沒錢買房的民眾剛剛燃起了一點希望的時候，最近又傳來消息，一些二、三線的城市開始出手救市了。中國的樓市調整，難道這麼快就結束了嗎？樓價下跌，到底「痛」到了誰？我們今天請本台特約評論員杰森先生來跟大家一起探討這些問題。杰森，您好！

杰森：林雲，妳好！

主持人：中國樓市的飛漲是從2003年秋天開始的，到了2007年，也就是去年年中的時候已經漲得非常瘋狂了，連萬科的老總王石都感到心驚肉跳，就到這種程度。

那麼跟股市下跌幾乎是同步，從去年10月開始，最先是從深圳和廣州，樓價有點向下跌了。我是想問，中國樓市的上漲和下跌的趨勢，到底是什麼因素造成的？

杰森：就像妳說的，跟中國股市受政策的影響是一樣的，事實上中國樓市受中共政策的影響也是非常大的。2003年為什麼猛漲？因為2003年中共出台了一個政策，它事實上就是把整個中國人所居住的房子全部市場化了，全部是由市場來提供的。

主持人：以前完全是公有制的。

杰森：以前是有點兒參半的，就是很大的那種…有點社會供給的因素在裡頭。後來不但要求完全商品化，而且它還有一個「准入政策」，只允許個別大的開發商來做這種商品房開發。這樣的話，整個中國的房子就被少數大開發商給壟斷了，這個時候他們就很容易來控制價位。

主持人：所以樓市一下子就變得奇貨可居了。

杰森：對，而且還有一個因素是這樣的。2001年開始，中共把自己定位成了中國惟一能賣土地的角色，而中共的地方政府又完全是依靠賣土地來做為它主要的財政收入。所以中共的地方政府在這幾年裡頭，都是想盡各種辦法，怎麼樣也要把土地賣出高價來。

比如它採用拍賣的方式，甚至把大塊土地劃成小塊，來增加競爭力等種種方式，所以整個土地價位在這過程中，就成了房地產開發中的一個重要成分。連中共官員自己都承認，土地價格可能要占整個房地產成本的60%、70%。

主持人：我看到了一個資料說，去年已經有一種說法，說麵粉比麵包都貴了。

杰森：對，這幾年很多城市的房價翻了番，甚至翻三倍，這事實上是來自兩層的盤剝，一層是中共地方官員賣土地的時候，不斷的增加土地價格，造成房市成本的提高。

另外一方面，因為這些有限的開發商有了所謂的賣房權、商品房開發權，使得他們又有了市場定價權，當然再加上媒體的炒作，方方面面使得房價一直往上衝。

當然最近衝不上去，為什麼呢？它的價位有點太高了，高到兩頭都承受不住。

富的人前兩年已經買了房子了，現在房價這麼高，已經沒有投資意義了；那窮人一看，房價漲到這個份兒上，也就不想買了，因為這價格就不指望買了。所以這時候房屋的需求量就往下走，房價高到沒有需求的程度，這時房子的交易量就下走，交易量一萎縮，整個房價上升就受到壓力了。

主持人：實際上這樓價開始向下走的趨勢是市場調節起的作用了？

杰森：對，是一個價位、供需比的關係。

主持人：嗯，實在是沒有人承接了。那現在看來，剛剛才走了半年，實際上有些地方只是放緩，價位還沒有多大的跌幅。那為什麼像瀋陽、石家莊這些省會城市，就迫不及待的要出手去救市呢？

杰森：我們剛才就談到，因為90年代中央把財權拿上，把地權下放給地方政府，所以很多地區的地方政府，大約60﹪的財政收入都來自於賣地。

在過去這幾年，我們知道房價在不斷的上漲，房價上漲的主要因素是地價不斷的在上漲，而房價高了，地產商也就願意出高價買地。但是現在房子賣不出去了，房價在往下走，那麼賣地的需求量也就少了。

比如拿石家莊來說，中共媒體就曾報導，石家莊政府本來今年（2008年）要投1,400億搞城市建設，錢準備全都來自於賣土地的錢。那現在石家莊的房市往下走了，房市疲軟，那土地需求量也少了，整個土地價格就往下走。那麼在這種情況下，政府絕對不願意看到自己的收入也跟著下走，它一定不希望看到房市繼續疲軟。

當然，文章中說1,400億是為了城市建設，但我們知道，中共官員所謂的城市建設，其實中間都有它自己收益的成分。最主要是因為它有收益，有各種各樣的外快，它到處都可能有這樣的機會，因此你可以看到，房市下走跟中共地方官員的個人經濟利益是緊密相關的，所以它們真的著急了。

主持人：但是您剛才也講到，說這次下走實際上是一種市場走向，它沒有市了，你光想抬高也沒有用，所以才會下降。但是現在你這種入市干預，不管你提供各種刺激的方式還是出台什麼樣的政策，它能起作用嗎？

杰森：在我看來，這是多方面因素決定的。中國很多問題很複雜，你要單從經濟面考慮的話，你會覺得這不可能，因為供需比在那放著。很多人說我一輩子掙的工資都買不起這房子，那你怎麼能有這個市場？但是事實上中共有很多手段的。

比如石家莊就出台很多手段，它可以刺激消費，而且給整個買房人群創造一個虛假的認識。石家莊出台政策說它可以降低買賣稅率，這在某種程度上是可以刺激房市；另外，它惜售土地，它跟開發商商量，我們把放到市場上的樓盤數量減少，我供地減少，你放的樓盤數量減少。這時候就變成奇貨可居，也就減少供應了。

再一點，它可以控制媒體。我們知道媒體都是中共管的，媒體它可以炒作，媒體可以受雇於開發商來炒作，也可以受雇於地方政府去炒作，它可以炒作說所謂房價到底多少才是合適的。

在某種意義上講，這跟大家的期望值有關。如果媒體始終說這樓盤一出來就賣空了，比如上海前一陣子就出現說，一個樓盤一出來就賣空了，後來發現原來很多人是「托兒」，它雇很多人去把房子買了，過兩三個月再把房子給退了，但在這之初就造成了一種很轟動的這種購房熱的效應。

整個方方面面你都可以看到，不管是地方官員還是開發商，他們的利益是一致的、是連在一起的。在媒體炒作上，在共體關係上，在其它相關的政策上都在刺激房市。

這個時候如果老百姓撐不住，他感覺到被這種東西混淆了，這時候對於那些在邊緣上的、不管負得起負不起的人，他可能就咬牙借錢，或者是以更高、更多的貸款把這房貸給付了。

主持人：所以就會有更多的「房奴」。

杰森：「房奴」，事實上就是你這個購房的人，你願意承受多大去購這個房子的問題。

主持人：但是我們知道住房問題對任何一個國家的老百姓來講，它都是關係到民生的一個很重要的問題。那在中國，很多人都說，中國人的收入是「第三世界」的收入，可是樓價已經是「第一世界」的樓價了，這是極不合理的，誰都能知道。

那作為政府來講，就算它想要再獲取更大的利益，但是這裡面已經有這麼大的矛盾了，那它是真的不想去解決這個問題，還是說它根本沒有辦法解決這個問題？

杰森：在我看來，中共絕對不是沒有辦法解決。因為中國的土地是國有的，「國有」換句話說是「人民所有」，土地是人民共同擁有的，你就不應該再把土地從人民那裡盤剝回來，你得把土地返還給人民，讓人民感覺到一點利益。

但實際上它不是這樣，中共完全把土地做為它一己私有的東西，甚至把土地變成它剝削老百姓的一個槓桿。

那我們放開手來看，為什麼新加坡那麼小一個地方，他們居然能有90％的人擁有自己的住房？因為它是政府出錢蓋樓，然後老百姓以排期（排隊）的方法來買政府樓，由政府來控制整個房價，保證在那麼擁擠、那麼小的一個城市島國裡，能有那麼多人擁有住房。

而在中國這麼大的土地上，它自己擁有所有土地，它的土地基本上沒有成本，而建樓的成本在中國又不是那麼高，事實上如果它願意平抑房價，它完全有能力去平抑房價的。

但是就像我們剛才說的，房價跟它們自身的利益是那麼緊密相關，它根本就不想放棄它的利益去給老百姓、讓低收入的人擁有房子。因為它的利益跟老百姓衝突，它不願意去解決中國老百姓房價高的問題，而不是它沒有能力、沒有機會去解決這個問題。

主持人：那跟中國樓市的走向幾乎是很類似的情況，美國這幾年的樓市也連續在上漲，而且也是從去年才剛剛開始向下調，那如果比較這兩個國家的樓市發展情況，您有什麼說的？

杰森：中國樓市的上漲有很大的政治因素，中國的樓市下走又被很大的因素──當局和利益集團所制約著，它不是一個自由經濟、自由市場需求供給的關係，這是主要的因素。

而美國這邊相對來說，它的市場供給關係向來是很自由的，它房子往上走的時候是因為需求很大，當房價漲到一定程度跟整個美國老百姓的收入脫節的時候，這個時候房子想上漲就有壓力了。一旦房子有上漲壓力的時候，那房子就會往下走。

而且它整個媒體是透明的，美國不像中國，在中國，到底這個地區賣了多少房子，你不知道；開發商的利潤到底到什麼程度，你也不知道；中國當地官員的收益到底是多少，你也不知道；甚至連想要查哪個地方到底賣了多少房子、存房量有多少，這些訊息都不知道。

但是在美國這邊，信息是開放的，做媒體的人不受政府的制約，不受開發商的制約，政府、官方的數據每個月都會報出來。這個月全國的房子平均價格跟上個月同比下降了多少？這個月房子的儲量、整個待售房子的量有多少？這樣的話老百姓就有一個清晰的概念，他可以知道房價是不是在下走，那麼這對自己的投資就能有明確的指示。

因為雙方會很透明，賣方透明、買方也透明，每個人都會看到自己合理的價位在哪裡。市場經過這樣雙方的衝擊以後，會下落到一個合理的價位，要等夠得著老百姓需求的時候，這個時候樓價才會往上走。這是正常的自由經濟的起起落落。

但在中國的話，推是往上推的，很明顯的它就是拼命的往上推，但它一旦下走的時候，媒體、利益集團方方面面的操作就阻止它下走，這個時候最遭殃的是低收入的中國老百姓。

主持人：那實際上不管怎麼樣，這個樓市最大的承接人還是老百姓，還是那些想要買房的人才能做這個市的承接者。但現在有些民眾就發起「抵制買樓」，我多少年開始不買樓了，一直要到你這個房價跌到我認為合理的程度才行。那麼這種做法能不能起到作用？

杰森：真的是「萬眾一心」的話，也許能起到作用，因為現在大家都有一個「抗衡」的概念了，我們知道，開發商為什麼要著急、政府為什麼著急？因為開發商有資金面的問題，我投了幾十億在這樓盤裡頭，我如果賣不出房子，那每天的利息我都揹不動；而政府也有資金量的問題，我計畫今年1,400億要搞城市建設，我錢不到位，城市建設也搞不了，我政績顯不出來。所以它也很有壓力。

主持人：所以開發商和中共官員都有這種實效性的壓力在，對老百姓來講，反正我現在先有房子住，儘管條件差一點，可以再忍幾年，這不就有一個…

杰森：但這個事情你要看到，中共和老百姓的抗衡過程中，老百姓處於一個劣勢的狀態，中共控制媒體、控制一切宣傳機器、控制一切數據。它會創造一些虛幻的概念，比如它會說你不能再等了，再等的話根本就沒有你想像的那樣，可能還會更高……

這種心態事實上是以緊迫的壓力去逼老百姓，他就會覺得說：哎，前年我沒買，去年就漲了一倍；我今年要不買的話，萬一它真的是不下跌，還是漲怎麼辦？所以這時候就處於一個心理上的較量。

主持人：所以在這種情況下，做為一個老百姓來講，他能更清醒的看到中國的樓市和中國的經濟整體的狀況，看清楚了以後他就不用再擔這個心了。

杰森：實際上對他正確判斷自己的投資去向可能更有好處。

主持人：所以在這個問題上，媒體的作用就非常的關鍵。

杰森：這個時候信息就是金錢，信息才能真正決定你是不是有個理智的投資，你會不會變成一個莫名其妙的「房奴」。

主持人：所以要多看、多聽。

杰森：對，而且我們要呼籲每個人都支持信息自由化，如果每個人都支持信息自由化，讓自己得到應有的知情權的時候，這樣對你的經濟利益是有幫助的。

主持人：所以在這個問題上，就可以看到這種信息的自由、透明度的重要性。好，非常感謝您參與我們的節目。觀眾朋友們，感謝你收看這一期的《熱點互動》，我們下次節目再見！