【新唐人北京時間2024年10月15日訊】隨著從8月以來的抵押貸款利率不斷下降，9月份的購房報告，終於傳出年增幅3.5%的好消息！不只買家進入市場，賣家也看到市場的熱度，更願意出售房屋。同時，美聯儲在9月開始降息，正當大家都覺得房貸利率會進一步下降時，相反情況發生了，尤其在10月一開始，30年利率竟然一下跳升，又朝7%衝去！本集我們來探討美國房地產市場，在今年接下來的時間可能會發生什麼事。
美聯儲在9月中旬降息50個基點，對購屋者來說是個好消息，普遍認為預期聯邦基金利率下降將有助於壓低房貸利率。但是，相反的情況發生了！
相反情況發生了
自美聯儲降息以來，30年期固定抵押貸款平均利率已經開始上升，而不是下降。根據《抵押貸款每日新聞》的數據顯示，自美聯儲降息之後，30年固定抵押貸款平均利率從6.15%，開始出現緩慢上漲，但是到了10月4日公布9月份就業報告之後，抵押貸款利率當日從6.26%跳升到6.53%，至10月11日又升到6.64%。
9月份的就業報告到底發生什麼事呢？事實上，9月創造了25.4萬個就業機會，失業率下降17個基點，從4.22%降至4.05%，這些數據超出了原本預期——只有約15萬個就業機會，而且失業率仍維持在4.2%。也就是說，9月創造的就業數量高於過去6個月的3個月移動平均就業機會創造率，翻成白話的意思，就是高於過去半年，以3個月為一組的每月就業平均值，而且還推高了近期的平均值。
各項經濟數據變化
儘管就業機會相比兩年前，落差還是很大，但是目前美國人的消費支出仍然很穩定，公司獲利報告強勁，雖然在高利率時代，經濟有所降溫，但目前看來幾乎沒有衰退的風險。重要的是，仍然沒有理由擔心通脹再次加速，這次的報告很可能會提高軟著陸的可能性。
另外，10月10日又發布了9月份通貨膨脹數據，消費者物價指數（CPI）月上漲0.2%，年上漲2.4%；排除波動較大的食品和能源類別的核心消費者物價指數，9月月上漲0.3%，年上漲3.3%，皆略高於預期的月上漲0.2%，和年上漲3.2%。
從背後數據來觀察，通脹上漲的大部分來自食品價格上漲0.4%，和住房成本上漲0.2%，抵消了能源價格下跌1.9%的影響。
雖然都比預期數據高一些些，但還算在可控範圍，因此專家預測11月7日的美聯儲會議將很有可能再降息25個基點，不過很大程度上還是要觀察11月1日發布的就業數據，假如就業仍然強勁，可能降息的步伐會進一步緩慢；但如果就業出現疲軟，或有更高的失業救濟金申請數據，將更有理由加快降息。
其實，現在有更多證據正在顯示美國經濟實力比預期更強勁，這個結果將會推高利率。在9月的就業數據公布之後，經濟衰退的可能性更加遙遠，就會使美聯儲緩慢放鬆貨幣政策，因此中短期利率，似乎不太可能大幅降低。
不過要留意的是，就業市場仍然存在風險，週四10月10日發布的失業救濟金申請數據顯示，截至10月5日當週，失業救濟人數達到25萬8,000人，是自2023年8月5日以來的最高總數，比前一週增加3萬3,000人，遠高於預測的23萬人。當然，這有可能是近期颶風和罷工造成的短期結果，假如情況一直沒有改善，就代表就業市場並沒有想像的那麼樂觀。換句話說，這將給降低利率帶來空間。
抵押貸款利率還會下降嗎？
現在美國房地產市場急需的就是降低抵押貸款利率，很明顯的從今年七八月以來的降低利率，已經給房市注入活水，9月份的房屋交易合約簽署量年增長3.5%，看似不多，不過要知道8月份這個數據只有0.3%，相比之下3.5當然是一個巨大的飛躍。
但是，機會瞬間即逝，十月初一轉眼，利率又升上來了，這對很多潛在的買家、賣家應該都很失望，說好的降低利率呢？怎麼又升上來了？
其實，在前幾期的文章中，我也一直在分析，抵押貸款利率可能不會像聯準會降息這樣同步下降，相反抵押貸款市場也提前吸收了降息訊號，已經提早做出了反應，想要再進一步下降，將沒有太多空間，今年很可能會維持在6%附近。但是，剛剛上面也分析了，如果就業市場仍然沒有明確的衰退，利率維持高位的機會也會增加。
可以肯定的是，聯準會降息並不意味著抵押貸款利率突然下降。其實華爾街分析師還大幅下調聯準會降息預期，10年期公債殖利率近期也出現飆升，也帶動抵押貸款利率上升。一些預測者甚至表示，聯準會將不得不暫停降息，以避免通脹再度加速。
如同聯準會主席鮑威爾說的，大幅降息半個百分點，並不一定表明未來的降息步伐，政策仍將取決於數據。
抵押貸款銀行家協會認為，包括抵押貸款利率在內的長期利率在明年將保持在相對狹窄的範圍內，而且未來12個月的抵押貸款利率，將保持在6%附近。
近期貸款活動降溫
此外，隨著抵押貸款再度攀升，也打擊了再融資的活動。週三10月9日，抵押貸款銀行家協會表示，過去一週以衡量抵押貸款申請量的指標指數，有所下降。截至 10月4日當週，市場指數較一週前下跌 5.1%，至 277.5。一年前，該指數為179.3。再融資指數下跌9.3%，出現比較大的跌幅。
截至10月4日當週，售價為76萬6,550美元以下的房屋的30年期抵押貸款，平均合約利率為6.36%，處於8月以來的最高水準。
售價超過766,550美元的巨額貸款，30年期抵押貸款的平均利率為6.64%，比前一週上升14個基點；聯邦住房管理局支持的30年期抵押貸款，平均利率為6.22%，較前一週上升16個基點；15年期利率為5.71%，較前一週上漲20個基點；可調利率抵押貸款利率為6.06%，上漲19個基點。
想申請再融資的屋主，和想買房的人，各有不同的思考，屋主或許更在意利率的變化，因為常規貸款再融資的餘額，往往比政府貸款更大，因此對抵押貸款利率的特定變化反應更靈敏；對買家來說，儘管過去兩個月內，利率下降，信心水平有所上升，但是房價仍舊太高昂。
對再融資屋主來說，利率下降超過一個百分點才會具有意義，因為借款人必須考慮與再融資相關的成本，包括發起費和結算成本，這些成本可能會抵消潛在的利率節省。如果前期啟動成本為6,000美元，每月只能節省100美元，那可能對再融資的誘因不太大。假如是去年買房的屋主，拿到7.6%的利率，在前一段時間降到6.1%附近的時候，那就是一個非常值得申請再融資的情況。
加州與佛州兩個世界
一位同時在加州和佛羅里達州工作的房地產經紀人表示，許多人正在等待利率進一步下降，現在保持按兵不動。另一方面，部分原因是抵押貸款比租金貴得多。以洛杉磯為例，平均每月租金為2,890美元，而每月平均抵押貸款付款為4,986美元，相差超過兩千美元！
但是，在佛羅里達州北部的市場，情況卻是另一個世界。由於該地區的新建築熱潮，買家看到了巨大的好處。當地經紀表示：建築商正在大幅讓利，提供積極的激勵措施，從降低價格、降低成交成本，到大幅降低利率，以安撫市場上所有買家的顧慮。甚至有看到建築商在一些社區免費提供游泳池，以便讓潛在買家點頭簽約。
利率下降超過1個百分點才有用
許多房地產的專家認為，除非利率大幅下降，例如下降一個百分點或更多，否則預計現有房屋庫存不會大量進入市場，這也就限制了供應。所以專家預計2024年和2025年房屋銷售將保持低迷。
不只利率在起作用，總統大選已經越來越逼近，選舉因素也在大量吸引民眾的目光。有房地產經紀人就表示，選舉過後，市場才會更加活躍。
但是現在事實上，在美國 50 個最大市場中，超過一半的上市價中位數逐年下降，其中一個下降了12%以上。
根據Realtor.com的9月房屋市場報告，隨著房市的冷卻加大，9月份待售房屋的中位價，與去年相比下降了1%，到達42萬5,000美元。對買家更好的消息是，從東海岸到西海岸，一些最適合居住的地方的房價正在暴跌。
前十名下跌的城市中，佛羅里達州就占有4個，計有邁阿密，年減幅度達12.4%，上市中位價來到52萬5,000美元，接下來還有俄亥俄州的辛辛那提、加州舊金山、密蘇里州堪薩斯城、德州奧斯汀、佛州傑克遜維爾、科羅拉多州丹佛、佛州奧蘭多、佛州坦帕和田納西州納什維爾。下降幅度在12%至5%之間，給購房者帶來希望。◇
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（轉自大紀元/責任編輯：葉萍）