房貸利率下降 美國哪些城市將提早「解鎖」?

美國地產熱點 文:李歐

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【新唐人北京時間2024年08月30日訊】有發現最近抵押貸款利率一直在下降嗎!現在利率已經從今年的高點,接近8%,降到6.5%以下,下降超過一個百分點。這是什麼訊號呢?是不是「鎖定效應」準備要解鎖了?是有這個可能。這一次內容我就要和大家來看看,哪些地區更有可能會提早解鎖,讓屋主願意賣房,買家願意進場買房。

利率下降 購房者回溫

在Redfin最新的報告中顯示,截至8月18日的四個星期內,美國每月抵押貸款支付的中位數為2,587美元,這個數字是今年2月份以來的最低水平,較去年同期下降0.1%。雖然下降幅度很小,但要知道這個數字標誌著四年來每月付款首次下降!

每週平均抵押貸款利率,現在處於15個月以來的最低點,略低於6.5%。這個近期難得的低點,已經激勵不少購房者進入市場。上週我雖然沒有更新地產視頻,不過我在一篇報導中已經寫到:專家建議,想要買房的人,不要等到美聯儲降息,現在就趕快進入市場。

抵押貸款利率近期持續下降,給房市的「鎖定效應」帶來解鎖的機會。(Shutterstock)

專家認為,如果等到美聯儲開始降息,假設抵押貸款利率下降一個百分點,到時候會有更多人湧入市場搶房,房價的升幅肯定會更高,一定也沒有現在好買房。現在我們也看到了,從年初的高利率,到現在相對低的利率,兩個時間點的交易量有不同的表現。

Realtor.com的報告中顯示,7月份房屋銷售量年成長雖然還是下降2.5%,但是月成長1.3%,已經出現回溫,而且市場上在售房屋數量達到了五年來的最高水平,這是近年來難得出現的場景。

Redfin的即時市場報告也顯示,截至8月18日當週,購屋者需求指數較一個月前上漲4%,而且網上搜尋「待售房屋」關鍵字的比例,也比上一季上升了8%,表示現在有更多人想要進入市場買房,而不是放棄買房。

自從抵押貸款利率從3%一路升到7%以上,房地產市場就被「鎖定效應」給困住,儘管房價上漲,但是銷售量一直都很低迷。如今利率難得下降了,而且還有可能隨著降息,出現更低的利率,那麼到時鎖定效應就會逐漸解除,甚至有些地區有機會更早的出現解鎖的跡象,因為有些地區的屋主有比較高比例的高利率抵押貸款。

因為現在利率終於出現比6.5%還低的水平,所以當一個地區有比較多的屋主持有6.5%以上的貸款,他們就更有機會賣房,或者是申請再融資把利率降低。那麼有哪些城市有比較高比例的高利率貸款呢?

這些城市的屋主更有可能賣房

根據Realtor.com的統計,佛羅裡達州的那不勒斯(Naples)是第一名,估計該地區有15.2%的抵押貸款高於6.5%,而全美平均僅為5.3%的比例。所以對那不勒斯的這些高利率屋主來說,更有可能吸引他們換房,或者是提出再融資申請。

數據分析師認為,這些高利率的屋主很大一部分都是近期才買房的,而且他們也推動當地的房價大幅上漲,例如那不勒斯的房價從2020年到2023年上漲69%,7月開價中位數77萬美元,真的不太便宜。不過也因為這些屋主可能都是剛剛換房,短時間再次換房的機率不高,再融資機率會高一些。

佛羅里達在名單上還有兩個城市也有提早解鎖的機會,那就是第四名的珊瑚角(Cape Coral),和第五名的邁阿密,這三個城市全都位於南佛羅里達,也是這個名單中唯一有三個城市上榜的州。

珊瑚角又名開普科樂爾,在這次的統計中有12.4%的比例高於6.5%,開價中位數近45萬美元;邁阿密有11.7%的利率高於6.5%,開價中位數53.5萬美元。所以想要買要搬到佛州的人,歡迎到南佛州找找新家吧!

名單的第二名是密蘇里州的聖路易斯(St. Louis),有13.9%的利率高於6.5%,這個中西部的城市,開價中位數是313,900美元,房價是本次名單中最便宜的城市。

第三名是南卡羅來納州的莫特爾海灘(Myrtle Beach),6.5%以上抵押貸款的比例是13.4%,開價中位數近34萬美元。第四名、第五名我們剛剛說過了,所以直接跳到第六名,是新墨西哥州的阿爾伯克基(Albuquerque),有11.6%的比例高於6.5%,開價中位數近42萬美元。

接下來還有密蘇里州的堪薩斯城(Kansas City)、印第安納州的韋恩堡(Fort Wayne)、俄克拉荷馬州的俄克拉荷馬城(Oklahoma City),都有10%以上的比例高於6.5%,開價中位數在32萬美元到43萬美元之間。

其實這些城市都是在疫情期間受到熱捧的城市,不斷地有人口移入,但是隨著利率升高,有些人趕上了搬家的末班車,雖然沒有享受到低利率的優惠,但是房價的漲幅在這兩年期間還是微幅的升值。

接下來,很快就要9月了,9月17、18兩日舉行聯邦市場公開會議,就要揭曉降息的幅度,到時候對抵押貸款的影響也會逐漸明朗化。普遍認為,貸款利率會跟著往下調整,只是說下修的幅度有多大,調整速度快或者是慢,這都讓人難以預測。

豪宅市場也在「解鎖」中

如果你是有錢的買房者,接下來你可能會更感興趣。我們來看一些已經大幅降價的豪宅房市。因為受到高利率和經濟方面不穩定的影響,現在某些豪宅市場受到衝擊,例如以海灘吸引買家的高端房市,正在受到比較大的打擊。

首先佛羅里達州又再度上榜了,位於東南沿岸的邁阿密、勞德代爾堡(Fort Lauderdale)和龐帕諾海灘(Pompano Beach),這三個相鄰的城市,其中豪宅中位數開價在今年6月下降了22%,到達250萬美元,同時上市天數拉長了5天,買家在網絡上尋找當地豪宅的瀏覽量減少了44%。

佛羅里達的豪宅市場因為市場買氣衰退,價格受到衝擊。(Shutterstock)

一位邁阿密的房地產經紀就說,2022年夏天一位客戶找他買頂層公寓,當時美國房市正從疫情高點進行價格調整,還是一個比較偏高的價位。雖然當時已經找到適合的公寓,也和賣家達成價格共識,但是最後買家決定暫緩購買。

兩年後,相同買家、賣家,終於完成這筆交易,交易價格比當初減少了一成五!所以,假如你是豪宅購買者,現在或許是進場的好時機。

再來,降價幅度第二名的一樣在佛羅里達州,也是剛剛上面我們講到的那不勒斯到馬可島一帶地區,第二季豪宅中位數開價下降了18%,來到400萬美元,同期豪宅的網絡搜索量減少11%。當地的經紀說,現在已經度過了疫情期間的狂熱期,對買家來說,耐心尋找將可以找到價格不錯的豪宅。

降價第三名的是夏威夷州的檀香山,豪宅開價中位數下降了近10%,到達234萬美元。6月份,豪宅上市天數中位數比去年同期下降了11天,而同一時間內,豪宅的網絡搜索量下降了31%。

一位檀香山的經紀指出,有意購買檀香山豪宅的買家,可以關注日本賣家的頂級房產。檀香山聚集了許多亞洲人,但是目前日圓疲軟,意味著一些日本業主可能會選擇出售房產,並將資金兌換回日圓,這對賣家來說會是一個額外的紅利。

公寓房型遇冷

最後,我要提醒,雖然剛剛我們講到很多佛州的房地產,如果你對佛州房產有興趣,要特別留意佛州房屋管理費用HOA,比去年增加不少,其中坦帕、奧蘭多和勞德代爾堡的漲幅到達一成六或一成七。這是由於天然災害的頻繁發生,使得房屋保險飆升,加上對公寓樓的安全檢查新要求,使得管理成本大幅上升。

管理費用的增加也導致公寓銷售價格都在下降,傑克遜維爾的房價比一年前下降了7%,這是Redfin分析的都會區中降幅最大的,坦帕也下降了5%。另外在加州,聖荷西和沙加緬度的管理費用也分別增加了9%和13%,所以也可以看到,它們公寓價格出現下降。如果你有意購買公寓房型,這可能也是一個機會。

(轉自大紀元/責任編輯:葉萍)

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