美聯儲降息 房價恐仍然不會下降

美國地產熱點 文:李歐

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【新唐人北京時間2024年07月16日訊】不少房地產專家一直將美聯儲降息,視為一種可能使住房更負擔得起的槓桿。較低的借貸成本確實會讓抵押貸款利率下降。但是,短時間內希望重現2%、3%的貸款利率,這應該不會出現在劇本上。

事實上,美聯儲更有可能讓基金利率維持在一定的高位,即便降息,市場也不太容易將房貸利率,降低到足以壓低房價的程度。為什麼呢?請看往下分析。

現在,很多人會認為抵押貸款利率很高,是因為美聯儲升息的結果,那麼就等美聯儲降息,房貸利率下來了,再去買房。不過,這很可能只是一廂情願的期望,難以實現。

第一個原因:抵押貸款利率可能不會很快下降

基本上,有兩個主要原因,就算抵押貸款利率下降了,房價也不會跳水。第一個原因:其實利率的下降速度可能不會很快,即便開始降息,三十年固定利率保持在6%的機率還是很大。

有專家認為利率降到5.5%將引發購買潮,但是美國銀行認為,有效利率和當前的利率差距太大,還是不足以使人們去購買房屋。

摩根士丹利的全球首席經濟學家,塞思·卡彭特(Seth Carpenter)在最近的播客中也表示,美國的房地產市場可能不會很快變得更便宜。

在今年6月的美聯儲會議上,官員已經公布2024年可能會降息一次。所以,如果美聯儲到時真的實行溫和的貨幣寬鬆,那麼抵押貸款利率也將會下降,但這種下降也會是溫和的,不會是斷崖式的。

因此,即使利率差距縮小,也不會大幅的縮小。也就是說,全美多數屋主還是持有3%、4%的低利率,但是,之後的抵押貸款利率,還是很有機會高於5.5%或6%以上。最終,可能將會發生的情況是,房價升值將會放緩,但房價不會徹底下跌。

房地產市場現在告訴我們,貨幣政策對房市的抑制效果比歷史水平要差一些,但其實不是貨幣政策不起作用。摩根士丹利的專家認為,只是整體房地產市場並沒有崩潰的風險,但貨幣政策正在以我們非常熟悉的方式抑制經濟活動,減緩房市的銷售力道,但卻沒辦法降低房價。

美聯儲對降息的最新看法

房地產專家一直都在專注,美聯儲的基金利率如將會如何影響房市。但其實,美聯儲不會去設定抵押貸款利率,它的決定也不會像儲蓄帳戶和定期存款利率等其它金融產品那樣,直接影響抵押貸款利率。相反,抵押貸款利率往往與10年期公債殖利率同步變化。

儘管,美聯儲的政策確實為抵押貸款利率定下了整體基調。貸款人和投資者會密切關注央行,而抵押貸款市場對美聯儲行動的解讀,造成利率的起伏,就會影響買家為房屋貸款支付的金額。2022年,美聯儲7次升息,導致抵押貸款利率從1月的3.4% 一路飆升至10月的7.12%。2023年,抵押貸款利率持續走高,一度觸及8%。

今年7月初,美聯儲主席鮑威爾在向國會報告貨幣政策時說:最新數據顯示,勞動市場狀況現在已較兩年前大幅降溫。在7月5日公布的失業率顯示,已經連續第三個月上升,到達4.1%。就業市場降溫的跡象越來越多,這也給美聯儲官員帶來何時該啟動放鬆貨幣政策的壓力。

鮑威爾強調,降息太早或太多,都可能會阻礙或逆轉通脹進展。通脹數據「個人消費支出物價指數(PCE)」,已經從2022年6月的高峰7.1%,降至截至今年5月的2.6%。這些數據讓美聯儲官員又放下心中的大石頭,表明繼年初物價意外上漲後,通脹再次放緩,但一些官員也表示,他們需要更有信心,希望在降低借貸成本之前,這種趨勢將持續下去。

不過,許多經濟學家警告稱,就業市場正在放緩,情況可能會進一步惡化。6月尋找工作的時間,達到15週以上的人數,上升至2022年初以來的最高水平。所以現在找工作已經不是那麼好找了,隨著就業放緩,找工作也漸漸在拉長時間。

現在美聯儲面臨的問題將不再只是通脹,也會加強對失業率的關注。民主黨人在週二(7/9)警告鮑威爾,推遲降息可能對經濟造成風險,並導致失業率上升、住房成本上升和製造業放緩。對這些論點,共和黨人基本上是認同的。

不少經濟學家都指出,很明顯勞動力市場已經大幅降溫,警鐘現在還沒有敲響,但肯定已經朝向那個方向了。所以,該如何顧及持續降低通脹,另一方面又要避免失業率大幅增加,給美聯儲帶來了難題。

雖然,聯邦公開市場委員會不太可能在7月30日至31日舉行的會議上降息。不過,9月降息一碼的機率,目前還是最高的。7月12日,根據「芝商所FedWatch工具」的預測,約有90%的機率降息一碼。

所以說降息的速度很關鍵,其實就算降息一碼,甚至無法降息,對抵押貸款利率的影響大概不會有太大。根據「抵押貸款每日新聞」的數據,7月10日的三十年固定利率平均是6.99%,雖然已經從今年以來的高峰下降,但還是十分接近7%。

很慶幸的是,根據7月11日的6月份通脹CPI數據,顯示年增率來到3%,比5月時的3.3%又進一步下降。隨著通脹降低,為美聯儲的降息又再度鋪平道路,而且也給抵押貸款利率有調降的空間。

第二個原因:降利率再度引發買家、賣家進場

那麼降息可能無法降低房價的第二個原因:有些人認為,一旦抵押貸款利率下降,賣家可能會湧入市場,房價就會飆升——這對任何想買房自住的人來說都不是好事。

另一方面,Redfin經濟研究負責人陳鑷(Chen Zhao)認為,抵押貸款利率的下降,將使買家和賣家都回到市場,這可能會加速價格上漲,但也可能會拉低價格,具體取決於誰回來的力度更大。假設賣家回來得更快,價格可能會降溫;但如果買家回來得更快,價格可能會上漲。

房地產巨頭Compass的聯合創始人兼首席執行官,羅伯特・雷夫金(Robert Reffkin)最近表示,他認為三十年固定利率如果出現6.5%,會讓他感覺不錯,但神奇的數字是5.9999,他會告訴全世界,這是他們應該去購買房產的利率水平了。

換句話說,利率的降速將可會不會很快,當利率接近6%左右的時候,專家建議這會是一個很好的進場時機點。不過,今年如果利率緩慢下降,對房市的供應量大概不會起到更大程度的影響,因為對現有屋主來說,利率差還是太大了,不足以推動他們去換房。

另外,對個別因為銷售低迷而增加供應量的市場,或者是新房供應量比較多的市場,房價還是有下降的機會,尤其是那些在疫情期間,市場過熱的地方,越容易碰到市場回調的情況。

不管怎麼樣,這一切都取決於美聯儲降息速度有多快;如果今年真的只有降息一碼,對抵押貸款利率的影響或許沒有那麼大,但是如果在8月份,我們可以再度看到不錯的通脹表現,降息兩次或許也不是不可能,到時候對貸款利率的影響就會比較大,就有可能來到6%的水平,而上一次接近6%的水平已經是2023年1月底的事情。

利率降低與房市的季節

今年7月5日以來的一週,抵押貸款利率保持在7%附近,再度減緩了對貸款的需求,申請量較一週前下降0.2%,再融資指數較前一週下降 2%。

回去看去年1月底時,貸款利率曾觸及6%的水平,當時抵押貸款的申請量出現起伏,即便當時屬於房市淡季,但確實有購買增加的趨勢。

請大家留意的是,房市的季節性,與利率的走勢很可能會同步發展。也就是說,假設當利率大幅降低時,有很大的機會出現在房市淡季,這在過去兩年裡也經常發生。今年不少專家都預測年底隨著降息,通脹放緩,利率會下降,但是這時也逐漸進入年末節日季節,對買家、賣家可能都會陷入很糾結的情緒,到底該不該進入市場呢?或許可以依個人情況,或是市場上有沒有喜愛的房源再來進一步判斷。

降息卻引發房價下降的可能原因

所以,降息真的不會引發房價下降嗎?或許還是有可能的,首先,這取決於降息的幅度有多大?對貸款利率的影響又有多大?如果下降的幅度足以吸引買賣雙方大量進入市場,我想房價也未必會下降;但如果下降的幅度不夠大,持續嚴重影響買家的負擔能力,房地產市場在長時間的疲軟之下,累積的庫存越來越多,反而在某些地方會使價格進一步出現下跌。

(轉自大紀元/責任編輯:葉萍)

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