【新唐人北京時間2023年10月23日訊】大家好 歡迎收看《新聞大家談》，我是扶搖。

今日焦點：權貴撐腰，暴發戶式擴張，碧桂園一早埋巨雷；萬億級債務，波及社會各層，習想救卻難出手？欠的錢去哪了？關鍵拷問，解不開的死結。

10月18日，中國頭部民營房企碧桂園稱，公司預期無法如期履行所有的境外債務款項的償付義務，這意味著碧桂園發生實質性違約。據悉，這筆境外債務以碧桂園控股有限公司為發行主體，在新加坡交易所上市，本金是5億美元，票面利率為6.15%， 將於2025年9月17日到期。每年3月17日以及9月17日是其付息日。

截至10月18日，該筆票據的支付寬限期已經到了最後時限，而這筆債券的違約恐怕會引發碧桂園其它境外債務的交叉違約。有不少文章說，碧桂園的雷「比恆大更勁爆」「比恆大更棘手」「規模達恆大的4倍」等等。

那麼，碧桂園爆雷衝擊力道究竟有多強？對於中國從三四線城市的百姓到整個金融經濟將會產生怎樣的影響？本期節目，我們邀請到美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田博士，來詳細分析這些問題。

【重倉三四線城市 碧桂園滾動式擴張】

扶搖：謝教授好，能不能首先請您先給大家介紹一下碧桂園的體量有多大？

謝田：當然碧桂園的開始就跟中國整個房地產市場開始，基本上都差不多，都是在90年代開始。碧桂園應該是92年成立的，當時楊國強他們是把廣東順德那邊有兩個村子的名字，一個叫碧什麼村、一個叫什麼桂村，把那兩個名子合起來成立這個公司就是碧桂園。

碧桂園成立以後，首先是在廣東順德那邊當地開發房地產，98年的時候他們開始進入外地，在廣州市。他們在99年廣州碧桂園開盤的時候、開售的時候，它有很多很創新的營銷手法，比方說中國新年開盤、全裝修賣房、然後是免費坐巴士去看樓，然後還有老帶新一些創新的營銷手法，當時就有一個月銷售有3000套的紀錄。

後來2004年碧桂園向廣州、佛山以外的珠三角擴展，然後2008年基本上向全中國擴展，所以增長非常快。它在2013年的時候，就實現銷售合同突破1000億人民幣。

最新的數字我看到的，最新的就是說高峰期年平均銷售就是7000（億）；而2018年這個數字我們看到是379個billion，就是3800億元，這是它的一個體量，算中國的房地產市場應該是前10名的最大的房企之一。

它主要分布在很多三線、四線的城市，基本上就是開發這些城市的房地產。它的特色就是高周轉，就是資金周轉非常快。這個錢收來、開發、然後銷售出去以後，馬上直接投入下一個，就是滾動式的開發，這個就是它的一個擴張方式。

它在中國實際上2017年的時候，是中國房地產銷售的金額和銷售的面積是雙料冠軍，就是躍居當時中國房地產企業的第一名，也進入美國財富雜誌的世界500強的公司，大概是200多名。

2015年它實際上還去東南亞國家，在馬來西亞柔佛州建立了碧桂園的那個城市。我記得我去那個新加坡和馬來西亞的時候，還路過那個新山市好像，還看到過他們碧桂園的這個森林城市的建築工地，基本上它就是這樣。

等於說是一個中國可以說首屈一指的這種房地產開發銷售的企業。它的高周轉的那些作為它的一個長處、優點，廣泛分布在中國的很多的三、四線城市。

扶搖：我看到有文章分析，碧桂園其實是步步緊跟中共當局的相關規定和政策，可是依然是資不抵債。碧桂園當前的總體債務規模有多大呢？它的結構怎麼樣？

謝田：恆大也是遵守中國政府的政策，關鍵是整個中國房地產行業、整個行業所有的企業，它都在用債務方式來發展。就是說借債，然後拿到售樓預售的錢，然後買地，買完地以後它也都是在⋯⋯房地產這些方式都是一樣的。

就是它沒有說拿了錢以後全部用來蓋房子，蓋房子以後，然後賣出去以後，拿來錢再去投資新的，它實際上都是滾動發展。我剛才說碧桂園高周轉，它就是周轉得特別快。

還有一個，當然它都是都在利用銀行貸款、大量的貸款，利用貸款然後地方政府⋯⋯這也是實際上中國經濟在過去20多年來發展快速的原因之一，就是說地方政府賣地，賣地以後它也在敦促那些銀行給他們貸款，然後他們去滾動開發。所以中國這個總體的、大部分房地產企業基本上都是這個模式。

只不過現在就是我們知道，有一些是中共權貴的白手套，它在獲得那個地塊的時候、或者獲得這些融資的時候、銀行貸款的時候，它有這個權貴、有這些什麼勢力在背後撐腰，所以它就發展得比較快。

【債務超萬億 信用等級遭降 碧桂園問題嚴峻】

扶搖：有沒有哪些關鍵數據是可以讓我們看到這個問題的嚴重性的？

謝田：債務的問題，實際上當時2018年3月的時候，碧桂園曾經在那個A股上市，想要迅速上市，但是那個沒有成功。沒有成功的話，碧桂園就把它分拆出那個叫做物業管理這個業務，它有一個物業管理這個業務在香港的主板獨立上市。2018年就是叫做碧桂園服務就是這種物業管理在香港上市了。

但是後來，當然我們也知道，後來2022年開始，碧桂園營業收入就同比下滑47%，然後銷售額、銷售面積下降超過30%，就是從上市以來首次的虧損。這個基本上跟整個中國房地產市場、恆大這個都是很類似的。

他們自己說，是房地產市場深度調整、銷售承壓，其實就是中國房地產泡沫破滅、銷售下滑。後來今年8月的時候，它是公布今年上半年虧損是400到500億元人民幣。然後，國內那些公司境內的債券開始停牌、停止交易。

有一個數字我看到，現在看到就是它有11檔債券，合計的這個規模是157億元，而這些11檔債券就在明年6月到期，但這個數字並不包括那個境外的債務。那最近它這個總體債務規模有多大呢？我現在看到那個報導，就是說現在它已經處在這個償債高峰期。

剛才說的那個債務還沒有包括境外的，而境外的現在處於有一筆1540萬美元債務的利息，利息就是1540萬美元，是馬上到期。這是我們看到它這個債務的規模。

所以現在總的負債規模，我看到的最新的估計大概是1870億美元，按美元算，應該它是全球最大的建築商之一，也是現在全球負債最多的建築商之一，或者1870億加上1900億，2000億美元，這實際上跟恆大的那個債務規模差不多，就是說折算成美元的那個債務差不多。

具體裡邊有多少是境外？像恆大我們知道，恆大是24000億元人民幣的總容債務，其中2000億美元的是外債。如果碧桂園的總負債已經是2000億美元左右的話，那它的整個換算成人民幣，應該也是16000億，就是另外一個超過萬億的。

扶搖：您觀察這次事件的原因，主要是來自於房地產開發結構當中的哪一個層面呢？

謝田：債務它就是房地產開發相關的，它算主體業務相關的應該是。我們知道中國房地產企業的發展中，從90年代開始，00年代、10年代的時候，實際上已經應該經歷過兩次危機的情況。一次，就是很多公司開始在香港上市，像我剛才提到2018年是碧桂園服務在香港上市。很多其它恆大、其它很多公司也都是在香港上市。

香港上市，等於說是那個香港的資金開始注入中國房地產市場。再後來，10年代以後20年代的時候，美國的公司、美國企業資金也開始注入，就是中國的房地產企業開始大量借貸美元外債。現在開始出現問題，我看都是美元外債到期了。

中國國內他們拖欠的那些債務，有銀行的貸款、或者是那些建築商的、材料商的、搞合同的合同公司的、那些包工的公司的貸款，這個實際上都是人民幣貸款、人民幣債務。如果有地方政府、中共政府的那些介入，他們可能就容易被延期、延展或者重新貸款。

所以，美元那個外債應該是他們比較棘手的，它就不能夠輕易就要求他們減免、或者延展、或者是重新貸款。而這個利息如果你的沒付、付不了，你這個債券的等級、信用評級就會被下降。事實上我們看到去年9月的時候，標準普爾就把碧桂園的信貸評級從BBPlus降到BB，然後碧桂園就從標準普爾撤出來它的信用評級。

然後今年8月的時候，穆迪也把碧桂園從Ba3降到B1，這是非投資等級，就是不建議買、不購買。而它的股價也是，碧桂園在香港的價格，從2018年最高的時候是港幣17塊8毛8，17塊到現在已經跌到6毛9分錢，少於一塊港幣。所以這個問題現在開始是就非常嚴峻。

現在看來，它這些美元外債的利息支付，已經延展了一次、寬限了一次，看來現在沒辦法再延展。

【哪些原因共同促成碧桂園爆雷？】

扶搖：您分析有哪些原因是共同促成了碧桂園爆雷？

謝田：促成的原因，如果說這個⋯⋯我們在商學院研究企業破產、企業倒閉的原因，一句話概括就是Growing too big too fast. 就是它長得太快、生長得太大、擴張得太大太快，這樣一下子就是中國人講的，一下子就是爆發戶。

你想中國這些公司，從碧桂園到恆大都是90年代、00年代開始，開始加入中國的房地產的泡沫，也就是10年、20年的時間，一下子就長到世界級了，就是長得非常非常快、也長得非常非常大。但是，實際上他們是構成了、促成了中國房地產的泡沫。然後，它就是開始盲目地，也不能說盲目了，就開始瘋狂借貸、瘋狂增加槓桿，基本上是借錢來擴張。

但實際上沒有這個錢、也沒有真正的銷售的支持、也沒有市場的支持，那大家都互相從中國的銀行借錢、從外商借錢、香港市場撈錢，撈錢以後投資建，瘋狂地建設。建設這個項目有多大規模，有多大？我們知道現在中國應該有6億棟房子、大量的房地產過剩，他們還是這樣做。

當然，我們也知道為什麼他們這樣做呢？明明賣不掉為什麼還這樣拼命擴張？就是因為它在這個擴張的過程中，實際上，他們作為白手套也好、像恆大作為白手套，碧桂園大概我看不出、不知道是不是有白手套的問題。

像恆大這類他們擴張的時候，給像恆大它後面那個操控的人大量的利益輸送，就是讓這些中共的權貴、讓這些後面的人、白手套後面的操控者拿到了大量的錢。他們就一邊高度借債，一邊把這個資金發紅利，然後發股息來轉給他們後面的支持者，當然很多資金也捲逃出來匯到海外，加上他們自己奢侈的生活。

還有一個，實際上碧桂園除了這次在房地產業的迅速的、過於高速的快速的發展以外，它還有一些其它公司，你比方說2018年的時候它成立一個全資子公司——農業控股有限公司；然後18年7月成立一個叫博智林公司，這博智林公司就要進軍機器人產業，去造機器人。楊國強說，他5年內希望在這個機器人領域投入至少800億元。

他把自己想重新定位。原來的就是房地產企業，當然他們都從廣東農村起家的，他現在把現代農業、機器人和房地產列為他自己的三駕馬車，就是說擴張到新的領域、成立各種其它方面的投資，像機器人跟他們房地產完全沒有關係的，他們也沒有這種能力、資歷的。

這種擴張事實上也造成了他們就是資金分散，然後不能夠取得盈利，可能造成它迅速成長到一定的規模，但是那個債務規模也隨之擴大，債務也會大，建立在債務的基礎上。

如果房地產的銷售還一直能夠持續的話，這個問題還看不出來。而一旦房地產銷售開始減緩、放緩，那這個債務問題就出現了。其實恆大、碧桂園，還有就是中植公司、綠地、融創，中國很多大概都是有類似的問題。

扶搖：如果比較一下的話，碧桂園爆雷比恆大嚴重多少呢？

謝田：應該是差不太多。但是，碧桂園現在有三千個樓盤正在建設，現在都徹底爛尾。但是，它這個預售房的數量是恆大的四倍，涉及到的一些客戶、購房者那些人數也是四倍。所以它這個倒閉以後，如果倒閉，那它這個衝擊和影響應該比恆大的還要大。

它這個債務的數字可能沒有恆大那麼大，但是它影響的人，因為它這個樓盤數量或者購買業主的數量，比恆大的要多好多倍，這確實它會對這個社會的影響也會非常非常大。

【碧桂園倒下 連鎖反應多可怕？】

扶搖：碧桂園如果倒下的話，這產生的連鎖反應到底有多可怕？

謝田：上游產業這個影響我們已經看到了，上游的那個你比方說那些建築材料、或者那些房地產設計，很多這些公司都開始關門倒閉。中國整個的一些鋼鐵、水泥、玻璃這些生產價格都開始崩盤。那下游的話，應該是它有些房地產的服務、或者相關的產業，比方如果賣的房子減少的話，可能那些房子那些家電、擺設、或者傢俱、其它那些都會受到影響。

最關鍵的就是說它這個房地產作為基建、作為基建的一個投資，實際上是中國經濟的三個馬車之一，這個房地產行業開始破碎的話，中國經濟就會陷入崩潰。

還有，我們知道它現在這個房地產的崩盤，現在已經開始出現連鎖反應了，連鎖反應就是涉及到很多地方財政。中國地方政府的財政因為現在很大一部分、過去很大一部分是來自這種土地的銷售和房地產開發的那些稅收。地方財政現在跟不上，所以中共現在那些公務員都要減薪，或者以後可能要不得不要開除、解僱很多很多公務員。

這個整個，我覺得從這些恆大到碧桂園的中植和其它融創、綠地這一系列這些最大的企業崩盤的話，這個對全中國的消費者、當然它對這些三、四綫城市的業主是直接衝擊，那對整個全中國的那些消費者也是一個打擊。

打擊了以後，隨著房地產的價格開始崩盤，它銷售會繼續下降，這就會帶來連鎖的反應，下一步就會導致中國出現在經濟衰退的情況下，會有可能出現金融危機。

扶搖：對於社會的各個層面來說會有什麼樣的影響呢？

謝田：對中國社會直接的影響就是成千上萬、幾十萬、幾百萬的那些業主，因為他們現在直接面臨就是他的投資就打了水漂了，並且他們原來都指望中共政府來介入，看來現在中共政府可能還不太願意介入。

中共不介入，人們的絕望的心情就會增長。絕望情緒增長、房地產下滑，房地產下滑帶來財富的一個⋯⋯人們會覺得他自己的資產縮水。因為資產縮水，甚至有的人資產是陷入水下，就是說他資不抵債的話，很多人的消費和投資都會受到影響。

所以現在我們看到中共不管用什麼樣的方式來刺激房地產，讓這些本來不能買房子的老年人、在校大學生、這些農民進城買房，各種各樣的千奇百怪的花招都出現了。但實際上房地產也沒有⋯⋯刺激不到、也刺激不了，這就是現在出現的問題。

出現的問題導致整個經濟整體下滑，這個中國房地產市場的爆雷，我覺得這個事實上正好跟中國產業鏈的外移、轉移同時發生。所以為什麼中國經濟三駕馬車同時熄火就在這裡。

從這個COVID開始，中國經濟原來發展的動力都沒有了，加入世貿組織以後帶來的那種出口、勞動力、還有新技術的引入、外資投入這些，所有這些動力都沒有了。

現在基本上歐美在對中共實施更多技術上的制裁，然後我們也看到對高科技方面也加以制裁。中國那些中端、中低端的這些製造業現在都開始轉移到其它國家去了，轉移到東南亞國家、印度。所以整個從製造業開始破滅，到房地產破滅，到現在的年輕人失業。年輕人失業，我們知道中共政府承認的是20%幾的失業率，而非官方數字可能高達50%。

這些實際上都跟財富的效應有關，也跟經濟不景氣、就業市場的放緩有關。所以現在看來，就是說這些比較低迷的經濟狀況會加速房地產的下滑和整個泡沫的崩潰，會馬上帶動更多的房地產公司的倒閉。

我們看到很多出現違約的中資海外債務，看那個數字是2022年102支，大部分都是房地產企業。那現在更多的房地產企業開始違約，違約以後資金流斷裂，他們就會產生更多的那個爛尾樓的現象。

因為我們知道，他們實際上大部分都是靠著這種高槓桿的方式來投入滾動開發的，但是資金一斷，爛尾的話就會涉及到更多的人、更多的業主失去他的房子、或者是得不到房子，那這都會帶來嚴重的社會問題。

中共政府如果沒辦法去解決這個問題的話，最後人們知道，整個房地產泡沫實際上是政府推動的，中共權貴拿到了最大的那個大頭，現在他們把利潤、把那些都拿到他們手中，把債務留給了百姓，這個等於是要引爆全社會的一種憤怒。

扶搖：除了現在大家都在討論的恆大、碧桂園，您看中國還有哪些其它的房企也面臨違約的風險？多不多？

謝田：中共實際上之前已經把100多家公司都列入它有一個叫劃紅線的那些企業。這裡面所有企業的大部分、最大的中國房地產企業都在裡面，只不過恆大是第一個，它不是第一個跨過紅線的，很多已經跨過紅線了，恆大是第一個大規模的出現違約的、爆雷的。

現在看來爆雷就是接二連三就會出現，而這個就有點像多米諾骨牌一樣，一旦出現的話，下面很可能就是一發不可收拾，一個接一個都要違約、爆雷。這就實際上就是這個房地產泡沫的破滅就會發生，現在實際上已經在發生了。

【債務規模太大 且涉內鬥 習無力救房市】

扶搖：那您看中共有想去挽救嗎？

謝田：中共可能想救，因為它這個帶動整個經濟的崩潰，它有想救，但是它確實發現很難救助。它已經放水了很多，但這個錢，你看這個錢它每次印鈔票、放出這個錢資金帶入以後，它沒有走向真正的流通，很快就好像又被權貴或他們其它的方式，它的優先股、優先的債務就把這錢拿走了。

就是說它繼續印鈔，但是起不到緩解危機的作用，並且讓有錢的人更有錢。還有一個，還涉及到中共政治內鬥的因素。我們知道，它這個房地產像恆大據信是曾慶紅家族的白手套，中共幾乎那些大老、權貴、元老這些人，都有他們自己的派系，都有他們的白手套在後面。

幾乎所有的中共貪官、既得利益集團都從這個房地產企業獲得了高額的利潤、高額的回報。所以它現在如果是要整肅這些、讓這些破產的話，還涉及到這個⋯⋯首先它要救助的話，習近平可能是要救助他的那些政治對手，那可能不一定願意做。當然習近平還有他們自己的那些派系，他可能通過其它方式在賺錢。

反正就是說他救的話沒法救，他如果全部把所有的這些房地產企業、所有的那些爛尾樓，所有那些呆帳的、壞帳的一些資產都拿回來的話，中共可能也拿不起，這可能是幾十萬億、上百萬億的總共的數量。所以這個它也做不到。

扶搖：是。現在中共還在選擇認房不認貸的政策，這等於是變相鼓勵大家繼續努力炒房，然後還有銀行加入拼命的放貸。那這麼做會有什麼樣的後果？

謝田：對，這個認房不認貸這就是非常惡劣，它明明知道這樣做的話有風險，現在它沒有辦法，基本上就是不顧風險、不顧一切拼命地往前衝。因為它知道現在如果民眾不再買房子的話，市場嚴重破滅的話，會帶動它的整個經濟、還有帶動它的銀行和金融業。

但這個實際上是沒什麼用處的。現在中國老百姓有能力買和有意願買的已經不多了，大家沒有錢了，也沒有人願意去買，也不願意當這個接盤俠，也不願意再去背負債務。所以基本上就是說，它認房不認貸本身，實際上是增加了房地產泡沫破滅的風險，這是非常危險的舉動。但是，它即使這麼危險的舉動，對繼續刺激房地產行業也無濟於事。

【錢去哪裡了？中國債務的關鍵問題】

扶搖：您認為合理地去解決碧桂園、恆大這些房企債務的辦法到底是什麼？歷史上有沒有哪些可以借鑒的範例？而中共它有可能去採取這些合理的辦法嗎？

謝田：可以借鑒日本房地產的模式，因為很多人在談中國房地產泡沫是不是跟日本的泡沫有點像，確實有很多相像的地方。日本80年代的房地產泡沫，那個時候漲到東京的房子、整個東京的房地產的價格，據說可以把整個美國都買下來。

但最後日本的房地產也破滅了。破滅了以後，導致了日本經濟有十年的衰退。現在人們重新分析、重新看待日本了，認爲雖然是十年也算不上真正的特別衰退，日本老百姓人民的生活水平、生活方式基本都沒什麼改變。

只是泡沫破滅以後，東京的房價下滑了以後，經濟增長就沒那麼快，但是還是繼續保持比較平穩、溫和的增長。并且從科技、高新的技術方面找到新的經濟增長點。所以日本雖然看起來好像是一個巨大的泡沫破滅，但實際上沒有帶來特別嚴重的後果。

我們現在學術界開始重新認識日本的十年、或者二十年。日本的模式有一點，它是那些涉及到炒房子的、或捲入房地產的企業他們的破產。日本政府也基本上沒有去救助、沒有花納稅人的錢去救助，任其破產。

但中國不一樣，首先中國是政府、全民加入，還有政府也加入，所以很多債務、很多製造的問題實際上都是跟政府相關。並且實際上是一個全體中共既得利益集團、中共的權貴，實際上是在用這個在讓他們自己富的更富，讓中國老百姓債上加債。所以這實際上是一個財富掠奪的過程、是一個政府帶動、政府推動，讓中共權貴受益的一個財富的大掠奪、乾坤大挪移，所以這跟日本是不一樣的。

所以，你現在用日本的方式，日本的房地產企業破滅，國家其它應該沒有太多影響。但是中國這些因為它涉及到所有的中央政府和地方政府，所以它這個影響要比日本要大的多的多。

這是歷史上借鑒的例子、範例，我們看到中共也不太可能、沒辦法採取日本的方式，中國經濟也不會像日本這樣平穩地過渡過來。

那最後有什麼解決的辦法？如果我們要真正看解決的辦法的話，那首先我們知道現在這是個債務危機，那債權人去哪裡去了？那個錢、欠的債，這些債務去哪裡了？就是債務本身。換句話說就是錢去哪裡了？如果把這個問題解決的話，中國整個債務危機才能解決。

錢去哪裡了？就是去了中共權貴，中共的紅二代、官二代、中共這些9千萬中共黨員中的相當大的一部分、也占據了所有最高的位置，他們從整個房地產這個熱潮中，賺了大量的金錢。通過許家印這些個白手套，整個掠奪了中國的房地產經濟，並且把那個錢賺走以後，把債務留給了中國老百姓、留給這些企業，所以，你怎麼解決呢？

解決的話就是推翻中共，讓中共這些既得利益集團把他們非法攫取的財富吐出來、退回來，這個才能解決，不這樣的話，其實沒什麼解決的辦法。

扶搖：碧桂園的很多樓盤是在三、四線城市，這些城市它本身就不如一線城市發達，那經濟是相對落後的。如果說如今又疊加了房地產債務，會有什麼後果？

謝田：為什麼我說中國經濟全面崩潰，就在這個。現在在東北一些地方，它那的房子已經降到好像是五萬塊錢就可以買套房子了，就白送給你了。或者拿這房子給你，你把債務接過去就行。這些就是我們在講的話就是underwater了，都已經在水下了，就是它已經完全資不抵債了。這個房子是不能拿的。

所以這個問題在原來這些東北三四線，那個問題就比較嚴重。現在實際上東部沿海也出現問題，因為原來東部這些沿海，靠這種製造業支撐的這些企業紛紛倒閉、紛紛外離的話，它們也出現問題了。所以這個基本上是⋯⋯中國這個危機實際上是不像日本，它就是房地產的危機。

中國這個房地產，但是實際上涉及到政治、經濟、社會，方方面面和腐敗，日本沒有這個腐敗的問題，日本也沒有就是說政府從中賺錢的問題，或貪官的問題，它就是個經濟現象。中國是個經濟現象、政治現象、社會現象，還有道德問題，全部都交織在一起，這是一個巨大的big mess（一團糟）。

扶搖：好的，非常感謝謝教授和我們分析中國房地產方面的相關問題和給大家的一些提醒，也非常感謝大家的收看。那我們更多的熱點話題就下期節目時間再見了， 再會。

歡迎訂閱【新聞大家談 】YouTube 獨立頻道：https://www.youtube.com/@NTD-XWDJT

新唐人網站：https://www.ntdtv.com/

新唐人乾淨世界：https://www.ganjingworld.com/zh-TW/channel/uUaEX5vIKTh6l

新唐人YouTube：https://www.youtube.com/user/NTDCHINESE

大紀元新聞網：https://www.epochtimes.com/b5/nf1334917.htm

支持新唐人：https://www.ntdtv.com/b5/donation.html

《新聞大家談》製作組

（責任編輯：劉明湘）