秦鵬政經觀察

【秦鵬直播】中國房地產三聲驚雷明星扎堆賣房

北京時間：2022-07-14 08:37

終於要爆了？下一步該銀行害怕了！（秦鵬觀察）

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【新唐人北京時間2022年07月14日訊】觀眾朋友們大家好，歡迎收看《時事天天聊》。今天是美東時間7月13日，京港台時間7月14日。

今天焦點：中國房地產三聲驚雷：買房者集體停貸潮，明星扎堆賣房，八大房產公司被剔出香港恆生指數，終於要爆了？下一步該銀行害怕了！

最近兩天，平地一聲雷，驚呆全國網民：大量爛尾樓的業主公開發布告知書，通知地方政府和銀行，要集體停止償還房貸。跟進的各地業主越來越多，這會引發什麼後果？誰會是最終受害者呢？

與此同時，張藝謀、李連杰、董卿等明星在扎堆賣房，發生了什麼？港股八家重要房地產企業，被剔除出香港恆生指數，又意味著什麼呢？

江西星火燃遍全國爛尾樓盤驚現停貸潮

中國的停貸潮來了。打響第一炮的是江西景德鎮的恆大龍庭的樓盤，業主稱該項目去年5月就已經全面停工，後在地方政府的主導下陸續復工，但今年6月1日再次全面停工。項目從2021年1月底開盤之後，已經預售了900多戶。業主們維權無效，在發現開發商的監管資金已經消耗殆盡之後，於今年6月底發出了《強制停貸告知書》。

我們來看一下這份告知書，通知對象是景德鎮市政府、景德鎮城鄉建設局、景德鎮市銀監會以及各貸款銀行。前面三段敘述了事情原委和樓盤爛尾的情況，然後說「經全體已售樓業主一致決定」：

（一）、龍庭應該於2022年10月10日前全面復工，如果不能，則全體已售房業主停止還貸，直至全面復工；

（二）、強制停貸造成的損失，「由所有違規放貸的銀行、資金監管不力的政府相關單位、轉移資金的恆大江西分公司、龍庭項目等相關利益方共同承擔。」

這樣一份獨特的《強制停貸告知書》，最近幾天在中國的網絡刷屏，隨後，全國陸陸續續的有多個爛尾樓項目的業主效仿，也發布了他們自己的《強制停貸告知書》。發展之迅速，從各媒體和自媒體匯總的名單就可以看出來。

有的報導剛說，已經有32個樓盤集體停貸了，很快就有人發布了一份52樓盤名單，隨後又有一份87個樓盤名單，截至北京時間昨天半夜，我看到的最新數字，是來自豹變公眾號的，稱：截至7月‭‮31‬‬日，全國18省47城101個爛尾樓項目‭‮主業‬‬已抱團「強行‭‮貸停‬‬」，僅鄭州一城‭‮制強‬‬停貸項目占23.7%。

保守估計，已經停貸的業主至少有10萬戶以上，涉及房貸金額高達幾千億。

從目前傳出的不完整名單，我們可以看出，項目包括了一些省會城市和一線城市，其中鄭州、長沙、武漢這三個城市首當其衝，還有南昌，瀋陽，南寧，太原，濟南，深圳，西安，甚至還有上海。從時間來看，爛尾時間大多都是從去年年中開始的。

集體停貸的時間，則看起來更驚人，絕大部分是最近三天！這意味著這波停貸潮正在快速蔓延，可能會出現滾雪球式的迅猛發展！

也因此，大陸各大媒體都進行了報導。《證券時報》還發出了警告，稱要「謹防爛尾樓盤停供風險擴散」，認為這會引得更多爛尾樓盤業主效仿，「如果這股風潮蔓延開來，有可能對樓市造成負面衝擊，對樓盤銷售更為不利，也不利於金融系統穩定。」

消息在網上引發了廣泛的同情和支持，連習慣於叼盤的《環球時報》前主編胡錫進，也難得說了幾句人話：1. 個體業主是最弱勢的群體，也是最無辜的，公共力量應當對他們給與保護；2. 停貸實屬無奈，大量出現是中國的經濟秩序出了問題，3. 政府不應該用傳統的維穩模式對待房主，而應該加強監管，努力讓爛尾樓完工；4. 提醒中央政府避免體系性風險。

那麼，現在的這個停貸潮是如何產生，又將如何發展呢？我們今天來想進一步討論一下：

首先看，停貸潮的產生，有兩大原因：

1. 房地產開發商的資金鏈出了問題：房子賣不動，中共央行為了防止系統風險設立的「三條紅線」又卡住了它過去從銀行獲取的資金來源。至於為啥房子賣不動，其實大家都知道，因為供大於求，也因為老百姓也沒錢了或者不敢購買：疫情下的清零、對私營企業網際網絡大廠和教育培訓行業打擊、共同富裕……都對經濟造成很大影響。

2. 中國的房屋預售制存在問題，政府和銀行監管不力甚至同流合污。也因此，我們看到在這波停貸潮中，出現一個非常罕見現象：爛尾樓房主們不再像以前那樣，單純把房地產開發商作為維權對象，同時可憐巴巴地央求地方政府協助解決，而是直接把矛頭指向了當地政府的銀監會和銀行。

說到這裡，我們就需要談一下中國的房屋預售制。

今年3月，全國政協委員、中國財政科學研究院院長劉尚希，對預售制以及背後的不公平，做了一個形象的描述：「對於老百姓而言，房子還沒看到，就得先交錢。對於開發商而言，沒有錢也可以幹，只要是有一塊地，就可以從銀行貸到款，然後就可以畫圖紙。有了圖紙就可以預售，可以收錢。」

在這樣的模式下，銀行、政府和開發商，都輕輕鬆鬆先賺了兩筆錢：

1. 銀行獲取了業主的房貸，也給開發商貸款，在房價相對穩定的情況下，利用高利息賺錢，即使業主違約，也可以拍賣，然後給業主上徵信；

2. 政府賣出了土地，一年進帳5萬億～8萬億人民幣，還賺了房屋銷售稅、印花稅等，據地產商任志強說，房價的70%被政府拿走了；

3. 而開發商呢，只要能夠弄到地，既獲得了銀行的金融信貸，又能夠獲得建築商等供應商的商業信貸，只用很小的資金就撬動了動輒幾個億、幾十億的項目。房地產的高槓桿由此而來，風險也由此而來。

在這種由政府主導的房地產經濟模式下，唯獨購房人需要承擔更多代價和風險。在預售制模式下，從購房到房屋交付，少則1年，多則2年～3年。但是從購房開始，就需要繳納房貸了，這明顯加重了購房人的義務、負擔，將面臨交房時間不確定、房屋質量難保證等風險，與開發商之間經常糾紛不斷。

在房地產高速發展時期，樓房爛尾相對來說還是個別現象。但是從2020年開始，中國的房屋供大於求，地產商資金鏈斷裂、建築成本上升等原因導致大量樓盤停工，預售制風險也暴露得越來越明顯。越來越多的人，用一輩子的積蓄、甚至六個錢包的錢，只買了一個爛尾樓和一肚子的氣。

當然，很多人可能想，購房合同不履行是房主和開發商的問題，貸款合同是房主和銀行的問題，為什麼在這一次的集體停貸潮中，業主要政府、銀行以及監管機構承擔責任呢？這不是兩個合同嗎？

這是因為，在當前預售制度下，購房人預付的購房款，包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉入房地產開發企業名下的預售資金監管賬戶。而這個帳號，是由地方政府和銀行監管的。

如果嚴格按照監管規則進行，房子也是很難爛尾的。然而，事實上，絕大多數的樓盤爛尾，是工程還沒有做完，業主買房的錢、也就是監管帳戶的錢，就已經沒有了。那麼，錢哪去了呢？

我們先來看看要從政府和銀行監管的帳戶取錢有多難。以福州的《預售監管賬戶資金提取報備流程》舉例，想要提取資金就要有：授權委託書、申請報告、工程進度節點相關證明材料、監管帳戶銀行流水。

這裡工程進度節點是最關鍵的一環，要提供單體竣工驗收報告。早在2003年，中共央行出台的「121號文件」中就明確表示，建築不封頂，銀行是不允許發放貸款的。等開發商準備好這些材料之後，審核通過，它才能提取監管帳戶的資金。

規定是這樣嚴格，所以在業主們看來，如果出現監管帳戶被取空，只有一個原因，那就是政府和銀行沒有盡好監管義務。所以，不找你們找誰？這也是我們看到告知書中，業主理直氣壯地指出它們應該承擔責任。

業主們這樣做，也能從中共現行的法律和判例中，找到有力的依據。

比如，今天，《新京報》記者邀請三位資深律師回答了《爛尾樓強制停貸8問：購房人能否停貸？銀行、開發商該擔何責？》其中問題2：如果銀行違反規定，存有過錯，購房人是否可以不還貸？

律師答：對於銀行而言，依約既享有抵押權，又享有債權，但卻違規放貸，疏於監管甚至為開發商「開綠燈」，依法應當承擔監管責任。

他舉了2018年廣東省高級法院審判的一個案件。招商銀行惠州分行，因與被申請人黃一婷以及一審第三人光耀集團有限公司（簡稱「光耀公司」）金融借款，發生了糾紛。在該案中，銀行沒有將貸款支付到預售款專用帳戶，而是轉到開發商的另一個帳戶，導致資金被挪用，項目爛尾。廣東省高院從公平原則出發，以締約過失責任，維持一審、二審的判決：開發商交房前，購房人可以不還貸，購房人已付的貸款銀行不需要退回。

問題3：面對樓盤停工甚至爛尾，購房人是否有權單方面停止履行貸款合同義務？

律師答：如果購房人起訴要求解除購房合同以及貸款合同，根據情況，法院可能會判決剩餘貸款不再由購房人償還；對於已償還部分以及首付部分，應由開發商償還購房人；開發商不再履行對購房人交付房屋的義務。對於後續貸款的償還，如果解除購房合同以及貸款合同，根據情況，法院可能會判決剩餘貸款不再由購房人償還，而是由開發商償還銀行。

律師認為，這方面可以參考中共最高人民法院民事判決書（2019）最高法民再245號案例：因為開發商未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除，應由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還貸款銀行和購房人，而購房者不負有返還義務。

也就是說，中共最高法院和廣東高院的這兩個案例，確定了：如果是銀行的問題造成了爛尾，銀行應該承擔責任；即使不是銀行造成，是開發商造成的，那麼業主也可以解除合同，隨後的責任應該由開發商和銀行之間來履行。顯然，法律角度，對銀行和房地產開發商以及地方政府來說，都是不利的。

那麼，這波停貸潮會導致什麼結果呢？我認為會產生四大方面的後果：

1. 星星之火，可以燎原，集體停貸將全國性蔓延。目前，各地房地產開發商的潛在爛尾項目數量巨大，之前恆大爆雷時就有機構統計過，僅恆大可能爛尾的房屋，高達上百萬套。

2. 銀行將出現爆雷潮。雖然理論上，停貸是會影響業主的徵信、上黑名單，幾乎影響到個人的未來一生。但是，在這些集體《告知書》中，我們可以看到，很多業主說，根本不在乎了。「大批業主失業在家，生活無比艱難，已無法承受每個月的按揭月供，如果都活不下去，我們只能鋌而走險走向斷供道路，飯都吃不上，還在乎徵信？」房地產開發商躺平，如果政府和銀行也不作為，那麼業主也只能擺爛了。

一個樓盤按照1,000～3,000戶計算，每戶貸款100萬，也高達10億～30億元，這將對地方銀行造成嚴重影響。如果數量再擴大，中國金融系統也將受到嚴重衝擊。

3. 對買房人是兩敗俱傷，也會加劇房地產市場的惡化，越來越多的人會不敢再買房子，房地產銷售會加速下滑。

4. 中國瘋狂的預售房制度可能發生改變。

今年二會期間，中共黨媒人民網轉載了《工人日報》的一篇文章，歷數了預售房制的弊端，顯然是想有所作為，但是因為這裡面牽扯了政府、銀行和開發商的巨大利益，所以，遲遲未能解決。

然而，如果集體停貸繼續在全國加速擴散，那麼必將引發系統性金融風險，當局依然不得不出面解決。

經濟學者馬光遠（微博@光源看經濟）今天說，「強制停貸這事是大事，必須引起重視，可別以影響徵信等等來嚇唬這些準業主，房子爛尾了，還要每個月還房貸，這事大多數人都不會幹。」他說，根源在於房地產開發商的資金鏈沒有解決，以及「罄竹難書的期房預售」。「這種不合理的制度早該廢除，但我們一再錯失時機，在房價上漲的時候，是廢除這種制度最好的機會，可惜，可惜。現在一旦停貸成潮，大家就都輸了。」

不過，我查了一下，@光源看經濟的這一條微博現在已經被刪了。這應該意味著，不管是馬光遠還是胡錫進（胡編）的逆耳忠言，在當局看來都是妄議，中共極可能依然通過封殺消息、打壓受害者等手段，來解決這個問題。

最終會帶來什麼呢？我這裡有一份出事的房地產企業的名單，大家可以欣賞一下。不知道大家看了什麼感受？反正，我是聽到了風雷陣陣。