日前，中共將「國有土地使用權出讓收入」，也就是「賣地收入」，由原來地方政府的國土資源部門徵收，上收為「垂直管理」的國家稅務部門徵收；由原來的「自收自支」，改為「收支兩條線」。這似乎意味著中共搞了幾十年的「土地財政」現已走到了盡頭，過去給地方政府帶來滾滾財源的「聚寶盆」將開始枯竭。下面不妨探討這一征管權力的變更，將會對地方政府、城投公司、房地產和銀行產生哪些影響？

一、防止債務危機爆發，倒逼地方政府擺脫對土地財政的依賴

大家知道，用賣地換來收入支撐城市瘋狂擴張，這是過去幾十年中共土地財政的根本邏輯。中共在剝奪全民私有土地，利用土地不斷增值創造所謂「經濟增長奇蹟」的同時，也形成了獨特的「以地謀發展」模式，患上了嚴重的「土地依賴症」。「土地財政」已經成為導致房價過快上漲的重要因素之一，也是地方政府債務的巨大潛在風險來源。

在1994年實行分稅制後，國有土地使用權出讓收入作為地方財政的固定收入，全部歸地方所有，逐漸成為地方政府的「第二財政」。從1999年到2020年，全國土地使用權出讓收入總額已經累計達到58.9萬億元。2010年全國國有土地使用權出讓收入只有7，500億元，2020年則達到8.4142萬億元，十餘年增長了14倍。2020年全國土地收入占到全國財政總收入18.2895萬億元的46%，占到地方財政總收入10.0124萬億元的84.03%。目前，多個城市土地財政依賴度超100%。

據一位地方財稅人士透露，土地收入對於地方政府來說非常重要，現在不少地方的稅收和非稅加起來，才能保證正常運轉，甚至有些地方保運轉都困難。所有做事情的錢都要指望土地出讓金，甚至一些比較困難的縣區發工資都要依靠土地出讓金。否則，「六穩六保」就成了一句空話。

目前中國的存量債務已經達到GDP的2.7倍，在經濟上升的時候，地方政府有土地出讓金和其他收入，每年還可以通過只付息不還本，靠借新還舊，滾動發債勉強過日子。但是現在經濟下滑，房子開始賣不動了，土地大量流拍，收入小於支出，甚至連利息都還不上了。如果不對地方政府的賣地衝動和債務擴張加以限制。最終，雪球越滾越大，其必然結果就是雪崩。

中央黨校國際戰略研究所副所長、中國國際城市化發展戰略研究委員會專家委員周天勇曾表示，改革土地制度首先應該改革現行的土地財政收入政策，未來在土地財政上要以稅代金，取消土地出讓金，改成繳納房產稅和土地交易增值稅。他同時表示，對中國來說，土地出讓金是一個斷子絕孫的政策。土地一旦賣光，就不會有後繼收入了。

二、地方政府過度舉債被遏制，融資平台面臨破產重組或清算

「融資借債——沒錢還債——借新還舊——違規舉債——債務危機。」地方債的可怕不僅僅是這些，除了這些浮在水面上能夠看到的，冰山下的那部分隱形債務還有多少，只有當潮水退去時才知道誰在裸泳？

中共人大財經委副主任賀鏗在談及地方債時稱：中國的地方債大概有40萬億，但地方政府就沒有一個想還債的，甚至許多地方連息都還不起。

長久以來，中共一屆接一屆的地方官員，出於任期內對GDP和形象工程的政績考慮，企圖實現「彎道超車」和「跨越式發展」。往往急功近利，超過自身財力，通過地方政府主導成立的各類融資平台，在土地一級市場，以一輪又一輪的圈地運動，強征強拆，空手套白狼。也就是通過地方城投公司瘋狂賣地來回補地方財政缺口，滿足地方城市建設資金這個「無底洞」。

由於國稅系統和地方政府相對獨立，劃歸稅務部門徵收後，有助於解決土地收支不透明，存在欠征、少征、漏征土地出讓收入；採取先征後返、補貼等方式違規減免收入；空轉、虛增土地出讓收入等現象。城投公司以購地+返還形式「虛增」資產，相應擴大舉債規模的行為也將會受到限制，從而遏制地方官員盲目投資的衝動。

這幾年，城投債和地方債到期規模逐步擴大，從2020年開始明顯已進入兌付高峰期。部分地區債務壓力凸顯，信用風險事件頻發，地方國企和城投平台債券違約增多。自2018年至2020年期間，大陸城投違約事件已發生至少90餘次，出現了地方債務違約潮。

尤其是2020年永煤違約事件發生後，相關責任人撤職，河南省融資環境惡化。2021年4月13日，《國務院關於進一步深化預算管理制度改革的意見》提到，「清理規範地方融資平台公司，剝離其政府融資職能，對失去清償能力的要依法實施破產重組或清算」。

三、高房價已掏空百姓錢包，房地產將不再是中共支柱產業

從2017年起，中共高層就一直在叫喊「房住不炒」，為此出台了數不清的各種樓市調控政策。但因為地方政府對土地財政的依賴，就像一個吸毒慣犯，其毒癮已經無法戒掉。在中央與地方的博弈過程中，小共產黨常常採用陽奉陰違，「上有政策下有對策」的招數，來欺騙大共產黨，矇混過關，最終導致房價長期陷入「越調越漲」的惡性循環。但是，鴉片吃多了也會產生反噬作用，甚至猝死。

在房地產全面綁架中國經濟，掏空14億中國老百姓錢包的情況下，從2019年的7月30日的政治局會議開始，中共頂層設計和高層意志表明，要落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，十四五期間將不再打算把房地產當做核心戰略來看待了。同時，反覆強調將要以房產稅取代土地財政，以彌補土地出讓金的損失。

在此之後，從融資三道紅線，到土地集中出讓，再到出讓金歸於稅收，這一系列的大棒接連打在了房地產企業身上。去年9月份，中國房地產龍頭恆大不惜以破產相脅，逼著深圳政府出面將其1，300億債轉股。在喪失外部融資能力，資金鍊開始斷裂之後，恆大便在全國範圍內瘋狂打折賣房求生，以償還其天量債務。從而被網友稱為今年在房地產領域最大的黑天鵝事件。

誰都知道，房價之所以長期居高不下，完全是因為地方政府與房地產商暗箱操作，炒地皮，搶地王，致使樓價水漲船高的結果。如今賣地的收入不直接歸屬於地方財政收入，引入了監管，也就抑制了當地政府與開發商內外勾結，哄抬土地價格，將拿地成本轉嫁到購房者身上，把「韭菜」連根拔起的變態行為。最近，三孩政策的放開，也是為了避免高房價催生的人口危機。

四、土地財政推高樓市泡沫，一旦房價暴跌將引發難以想像金融海嘯

「土地財政」下，中國貨幣信用的「錨」就是土地。從某種意義上講，人民幣就是「土地本位」貨幣。中國之所以沒有產生超級通貨膨脹，關鍵在於人民幣的信用基石——「土地」的價值和流動性屹立不倒。一旦房價暴跌，土地就會貶值，信用就會崩潰，泛濫的流動性就會決堤而出。

大陸經濟學家曾列出過一組數據：由於銀行理財的收益率遠高於正常存款利率，在2012年以後，銀行理財規模飛速膨脹，從2011年末的4.6萬億，上升到2016年末的30萬億，年均增速接近50%。這部分高息存款絕大部分都流入了房地產和地方融資平台，成了高風險貸款。

另外，貨幣超發也是房價上漲的助推器。一些政策性銀行為了完成貸款規模擴張任務，對有地方政府信用做擔保或土地使用權做抵押的投融資平台或項目，幾乎是有求必應，要多少給多少。甚至出現了內部之間惡性競爭，幾家銀行爭搶一家客戶的亂象。

還有經濟學家列出的一組數據更觸目驚心：主要信託的資金去向，接近20萬億（一半左右）流到房地產，還有20%左右流到金融，這部分可能也是進入私募，最終也是進入房地產。他的結論是：房企的高負債，很大一部分是靠影子銀行在支撐，通過各種信託委託貸款，可以支持地產企業高價拿地……

縱觀世界近百年金融危機史，無一不是由房地產所引發。如今，雖然流向樓市的水被央行的「限貸令」截流，又給地方賣地收入套上了「緊箍咒」，從而宣告以高樓大廈為標誌的這一輪大基建時代即將結束。但與此同時，「勞倫斯魔咒」也開始應驗，地方政府的苦日子即將來臨。

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（轉自大紀元/責任編輯：劉明湘）