【新唐人2013年6月2日訊】在澳洲房地產界，NRAS是當前最熱門的話題，但由於政府沒有大力宣傳，所以很多人對它並不十分瞭解，有些人甚至還誤以為是投資政府公房，其實不是。值得強調的是，NRAS與政府公房計劃沒有任何關係，它更像是一種稅收激勵，鼓勵私人投資者投資新建物業。那麼，NRAS到底是什麼呢？它又是如何操作的？在此我們進行一下簡單的講述。

2008年7月24日，澳洲財政部長和房屋部長聯合推出國家可負擔租房計劃（National Rental Affordability Scheme）(簡稱NRAS計劃)，2008年11月通過並形成法律。

NRAS計劃的核心是要求投資人將其投資房產的租金降低20%，投放到市場上租給那些符合條件要求的人群。政府在十年中每年給與投資人$10,350(2013/14年)的補助，其補助每年隨消費價格指數調整。

補助政策由聯邦和州政府共同承擔，每年財政年度結束時，投資人將一年的房屋出租情況經過審計，然後向政府提出申請，政府的補助直接提供給投資者本人，而且是免稅的收入。

簡單講，加入NRAS計劃就好比與政府簽了一個十年的合同，投資者每年可以從政府獲得1萬元左右的免稅補貼，代價是租金必須低於市場價20%。

NRAS計劃是一項激勵政策，並不會永遠持續下去，儅政策目標實現時就會結束，好比在金融危機時，政府曾短暫性的將首次購房補貼增加1倍一樣。所以，有意向的投資人一定要抓緊時機，趕快行動。

房地產投資是澳洲華人最主要的一項長期投資，不少華人已經通過房地產實現了財富自由。根據稅務局的統計，在澳洲每7個納稅人中就有一個擁有投資物業。由於法規完善，加上高速增長的人口和穩定的經濟增長，澳洲房市長期增長的趨勢毋庸置疑，因此在澳洲買房風險並不大，關鍵是選准投資對象。

獲得政府批准的NRAS物業，不但本身地點好，開發商可靠（政府都是選擇各個區最優秀的開發項目），而且投資者10年將從政府獲得12萬元的補貼，相當於大約16萬的稅前收入，大大降低了供房的難度。很多物業可以自己養自己，使業主可迅速告別「房奴」的窘迫，瀟灑投資，實現正現金流回報。

對於符合NRAS計劃的投資有以下要求：

1.投資的房產必須是新房

2.房產的租金不能超過市場價格的80%

3.必須根據租客的收入情況，來決定其是否符合居住NRAS房屋的條件（按照2011年5月1日的標準，單身收入在$56870以下，夫妻有三個孩子家庭收入不超過$135,212）

4. NRAS的房屋管理公司是省政府授權的專業房屋管理公司，不同於一般地產房屋中介，NRAS房屋空置率非常低。

NRAS的投資物業是新房，所以投資者可享受投資新房的一切優惠，如印花稅、折舊等，同時由於其租金低於市場價格，投資者可實現最大額度的負扣稅(Negative gearing)，達到合法避稅的目的。

NRAS對澳洲投資方的影響 總結NRAS的主要好處如下：

1. 有效的退稅法

2. 無風險的投資

3. 正現金流的房地產

4. 100%的借貸，100%扣稅

5. 政府租賃贊助支持

6. 10年安全的現金流

NRAS房產投資可以為投資者帶來可觀的現金流，除了每月按時入賬的租金收入外，財政年末會收到一大筆退稅和政府10000元左右的補貼。

如果你購買一套32萬元的投資物業，你會發現，按照現在的利率水平，從第一天起，這套物業幾乎就可以自己養活自己。不用你主動還款，10年之後，補貼和退稅就幫你還了一半多。

因此，NRAS物業投資比一般房地產投資更輕鬆、安全。很多NRAS投資者至少買兩套，他們的理由是：依靠補貼和退稅十年後貸款只剩下一半，那麼這時賣掉1套房子把兩套房的貸款還清，還淨賺一套房子。