【新唐人2012年9月9日訊】（新唐人記者唐浩綜合報導）你可能已經知道，過去一年來，中國人已經成為美國房地產的第二大海外買家。但是，你可能還不知道，中國人在美國置產買房的習性，已經悄悄有了變化。

首先是，投資美國房產的主要動機出現了變化。

「以往（中國買家）每個人都在問投資的報酬（return）如何，但過去兩年來，報酬的問題幾乎沒人再問了。」已經連續五年前往中國開拓市場的蘇富比國際物業公司（Sotheby’s International Realty）高級副總裁Nikki Field接受《紐約時報》（New York Times）訪問時表示。

Nikki Field說明，現在中國客戶與資金相當擔憂中國境內即將出現房地產泡沫破裂的危機，因此他們現在投資美國房地產的重要目的是為了資金避險，買家們關切的首要問題，已經從「報酬如何」轉為變成「能否保值」（preservation）。

其次，中國買家搶購的物件對象，也有了轉變。

過去，搭著中國經濟成長列車而致富的中國買家，由於資金充裕，出手相當闊綽，在美國爭購的房產物件多半是高端市場的豪華公寓（luxury condominiums）、別墅等高級豪宅，價格動輒千萬美元。

以紐約曼哈頓為例，正在趕工的紐約最高豪宅大樓One57，便有多位中國買家以5000萬美元左右的價格搶下位於80多層的住宅，讓紐約房產業者印象深刻。

然而，雖然現在許多中國買家仍在積極在高端市場「向上攻頂」，但過去三個月來，也陸續有買家開始「向下俯視」。他們普遍將興趣放在價位落於300萬至600萬不等的中端市場公寓（apartments）。

雖然這股轉變的實際原因仍不明朗，但一般認為這與曼哈頓房租近年節節高漲有關，買家將公寓出租可以獲得穩定的現金流入，房產保值力較強，且又能維持相對穩定的投資報酬，對買家來說是風險較低的投資。

「公寓租金的成長還在持續加速。」投資顧問公司Miller Samuel Inc.執行長 Jonathan Miller表示，「我們可以合理地預期，未來一年內仍將維持這樣的局面。」

再者，中國買家付款交易的方式也有了重大改變。

「他們（中國買家）全都用現金交易，他們有非常高的買房意願。」包括加州的Lydia Hwang-Vosovic等房地產經紀人早前曾經表示，中國人買房非常豪爽，都用現金直接成交。

但過去這幾個月以來，越來越多的中國買家選擇向銀行貸款或透過其他融資方式來買房，不再全用現金交易。目的是希望讓自己手中多保留一點現金，可以繼續在其他美國城市、甚至海外地區佈局搶攻。

最後，近年來美國房地產業界也悄悄吹起一股「中文學習熱」。

據美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，簡稱NAR）統計，在2011年3月至2012年3月間，來自中國、香港的資金在美國購置房產金額達到90億美元，比2010-2011年的73億美元增長23％，更比2009-2010年的48億美元大幅增長了88％。

不過，目前中國買家對美國房地產市場的投資金額，大約僅佔所有國際資金在美國全年房產交易總額的11％。業界認為，中國資金在美國房市的市場份額仍有相當大的成長潛力。

也因此，為了積極搶攻中國買家的荷包，不少美國房產經紀人開始興起學習中文的熱潮，他們希望透過對中國語言、文化的掌握，來加強與中國客戶的溝通互動、了解中國客戶做生意的習性與特點，從而取得更多的信任委託與合約。

「他們（中國買家）人太多了，他們有很大的影響力。我們真的必須得調整做生意的方式，才能談成交易。」近年正努力上中文課程的Nikki Field表示，她學習中文的目的，就是希望了解中國人談生意的風格與置產的需求特點，好加強滿足中國客戶的需要。