【新唐人2011年5月31日訊】資產泡沫的特徵是什麼？你的債務爆炸： 90年代以來，澳洲家庭債務已經從每年可支配不到收入的50%昇至130%以上。房產價值迅速增加：澳洲住房價格在過去十年裏每年至少上漲9%。這已遠遠超過了工資增長。

然後你的房產價格暴跌，導致投資者不再理會房產的收入。澳大利亞的租金收益現通常低於4% – 比銀行存款低而且風險更大。

基於這些因素，國際著名的評論家，如美國經濟學家格蘭瑟姆（Jeremy Grantham）和Demographia研究小組，以及當地經濟學家基恩（Steve Keen）和米納克（Gerard Minack）均宣稱澳洲住房價格過高，有的還說高達50%。

正像格蘭瑟姆所說，每一個泡沫的共性是：「他們都認為自己是獨特和與眾不同的」，直到泡沫破裂。

讓我們更仔細的討論一下澳洲與美國的不同之處。

一、 住房短缺：澳洲的建築業多年一直未有大的舉動，由於政府過多的收費，審批流程長，而且最近銀行越來越不願意放貸借款。澳洲目前住房嚴重短缺，不像美國在金 融危機前經過了建房熱，這樣就阻止了房價過度下跌，因為每個人都需要住房。然而，英國卻在金融危機期間房價大跌，是因市場並沒有供應過剩，這就成為英國的 住房問題。往往供應增長，都伴隨著房價上昇 – 而不是下降 ，如2003年的悉尼，黃金海岸和在金融危機前的美國大部地區。

二、人們想不買： 當開發商購置買土地，他們要考慮以周圍的房價來計算他們的收益。這就決定了土地的價格，也意味著新地皮不可能會比現有地皮便宜很多。但情況是在目前的價格 水平沒有太多的購房需求。根據SQM的研究，從去年四月份到現在，房屋出售增加了69%，在許多中心城市很少有人看房或競標。人們不想買是因為房價太高。 如果沒有大幅度的價格下跌，會有多少買家認為買房值得商榷。

各項經濟指標預示著社會財政十分緊張。零售疲軟，家庭動蕩，抵押貸款拖欠比率正在上昇。住房負擔能力低。建築業認為：如果沒有聯邦政府的獎金激勵，首次購房者將無力進入市場，消費者無力抵禦任何意外沖擊。

三、利率：這是最突出的，今年有可能進一步上昇。最可怕的將是失業率上昇，這可能是受中國經濟突然減速的影響。

四、前景消極 ： 人們對房產投資的態度在轉變。年輕一代有興趣購買價格過高的房產嗎？ 這就是即將退休的嬰兒潮市場的現狀，年輕一代的工作和學習更比以往任何時候都更加機動，他們寧願租房和靈活，也不願意負擔大筆抵押貸款。法律對租客的保護正在擴大。

當 投資房產的收益還不如一個ING帳戶時，租金還抵不上各項支出和土地稅時，房價還會像以前那樣上昇嗎？摩根士丹利（Morgan Stanley）經濟學家米納克（Gerard Minack）相信：未來十年房產投資收益將很少。如果這些虧錢的房產沖進市場，房價會發生什麼呢？

對於房地產來說，價格不是它的內在本質。價格只不過是一個買家今天願意支付的預期而已。歷史表明：經濟的變化，或人們的思維方式的改變，都能會導致房產價格的變化。