【新唐人2014年05月31日訊】【熱點互動】（1164）中國房地產興衰揭祕：租地上權不賣地，中國房市是一場騙局。
主持人：觀眾朋友大家好！歡迎收看新唐人電視台《熱點互動》欄目熱線直播節目。買房置地古已有之，尤其是我們中國人對此更加重視，但是1949年，中國消滅了私有財產，其中包括祖傳的房地產；近二十多年來，中國又興起了買賣商品房，房價不斷升高、創造記錄，但是最近卻惡耗頻傳，我們先看一看中國房地產的現狀。
大陸「財新網」報導，截至5月21日，北京二手房住宅成交4,269套，環比下跌9.5%，成交均價每平米29,182元，環比下調2.8%。預計5月成交難以突破8,000套，而4月全月的成交也只有7,616套，按照一般的規律，月成交量下降到8,000套以下的水準，顯示市場低迷。
報導說，從降價幅度看，5月，北京中心城區的樓市價格下調幅度超過了近郊。同時，中心城區和外城四區二手住宅的議價空間也明顯高於郊區。
最近，北京房地產發展商「SOHO中國」的董事長潘石屹表示，對住宅市場不看好，他認為中國的房地產就是「泰坦尼克號」，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之後，不但是房地產行業的風險，更大的是金融行業的風險。
去年，香港首富李嘉誠從中國「套現撤資」；今年年初，「SOHO中國」出售上海兩處房產，回籠資金52億3,000萬元。潘石屹也直言，信託、協力廠商理財、委託存款利率都很高，而且開發商願意用這樣高的利率去貸款。實際上，（他們的）資金鏈也是很緊的。當房價下跌20%-30%，這些問題就全部暴露出來了。
中國知名房地產商宋衛平在樓市日益低迷之際，出售了他所持有的「綠城中國控股有限公司」的多數股權，並卸下董事長一職。他在新聞發布會上說，地方政府和中央政府對房地產市場干預過多。
日前，上海「易居研究院」發布的《2014年度35城商品房供求關係專題研究》報告顯示，重點監測的35個重點城市中，2008年至去年，29個城市商品住宅呈現供大於求的關係。數據顯示，截至4月底，重點監測的35個重點城市新建商品住宅庫存總量為24,891萬平方米，環比增長2.6%，同比增長19.5%，創5年來新高。
主持人：各位觀眾朋友，今天我們的話題是「中國房地產興衰揭祕」。今天我們就請美國南卡羅萊納大學艾肯商學院的教授謝田先生來為我們揭示這個祕密。謝先生您好！
謝田：您好！主持人您好！
主持人：如果以一句話概括，您認為中國房地產興衰的祕密在哪裡呢？
謝田：我覺得中國的房地產如果用一句話來概括，它是一個徹頭徹尾的謊言、一個房地產版的「荷蘭黑色鬱金香」，或者說是中國版的一個龐氏騙局。
主持人：這個比較概括。我們先談一下，一般來說，國際通行的房地產是什麼樣的概念？您認為在中國為什麼是一個騙局？它有什麼特點？
謝田：房地產的概念本身，在任何國家、大部分正常的國家裡面首先是土地，然後房地產包括土地上的建築，一般是人為的建築，也包括自然的建築，還有土地之上的作物、野生植物、生長的植物，還包括地下的礦產甚至地下水，更廣泛的說，還甚至包括地產上面的領空。在其它國家、正常國家來看，比如紐約，真正值錢的不是這塊房地產上面的建築、房子，實際上是土地。
主持人：對，房子其實在不斷的貶值，地在不斷地升值。
謝田：對！房子馬上就折舊、貶值。在紐約曼哈頓這塊地上，過去不知道有多少房子建起來、倒下來，但土地是沒有變的。所以房地產也叫不動產，是不可移動的，這些才構成了房地產的要素。
主持人：您認為中國和國際通行的房地產概念有什麼不一樣嗎？
謝田：為什麼我說中國的房地產是一個徹頭徹尾的騙局呢？實際上中共包括政府、媒體，在刻意利用人們概念上的模糊，偷換概念，讓中國人也認為像正常社會一樣有房地產市場；中國實際上是沒有。我們都知道70年的使用權問題，它的土地從來就沒有真正出讓、賣給房子的買主。如果沒有買土地，買的是使用權，事實上我們看就是租金，只是租了土地上面建的房子，不是最根本的東西。
在房地產市場，你談住房擁有也好，或者是擁有率也好，或者價格也好，你把最根本的要素給忽略的話，其它都是謊言。
主持人：對很多中國買房的人來說，如果他們付了這麼高的價錢只是租用幾十年，這代價太高了！對這些買房的人意味什麼呢？
謝田：就是我剛才講的，為什麼說這是一個房地產版的「荷蘭黑色鬱金香」？我們說「荷蘭黑色鬱金香事件」，實際上就是非常普通的鬱金香花，但是被一些不良的商人和人們的期待報復的心理指使下，就造成了席捲歐洲的鬱金香狂潮，最後炒到一束黑色鬱金香可以抵幾幢大樓。中國實際上也在重復同樣的問題。中國現在的房地產，房價、地價已經漲到遠遠超出一般百姓能夠承擔的水準，也超出了世界其它各國的平均水準。剛才我們在新聞上也看到，房地產這個泡沫現在看來基本上已經到了必須崩潰的地步。
主持人：我們看中國這種奇怪現象，你買房地產，地是屬於國家的，不屬於你的，即便你花了那麼多的錢，你只是擁有房子的部分，而你的房子立在不屬於你的那塊土地上。這對擁有土地的國家，和只擁有房子而沒有立足之地的買方來說，雙方有什麼樣的利弊呢？
謝田：就像您在開場白提到的，中共政府從來就沒有放棄對全中國土地的控制；實際上，它在虛假的概念下充分利用了中國老百姓、中國人對土地的眷戀。中國老百姓幾千年來都是想買地、賣地，中共利用這種心理，又偷換了概念，實際上是把房地產租賃市場變成了所謂「房地產市場」，通過這個辦法，把資金從老百姓手中收回來。這對政府來說是非常好的事，資金可以回籠，也可以刺激經濟，又刺激了建材物業，刺激僱工、員工的僱用，實質上對經濟發展、對中共政權有好處；但老百姓在不知不覺中已經捲入一種巨大的賭博，現在已經拔不出來了。
主持人：我們看到在中國因為房子引起的糾紛非常多，很多人甚至自殺，有的去上訪、沒完沒了的上訪，而且問題得不到解決。對於沒有地產的人，我們也聽說不單是所謂的弱勢群體，比如農民、一般市民沒有權沒有勢的，他們的房子被強拆了；包括一些很有權、有勢的人，因為他們所依靠的那些官員已經不在位了，或者被政敵趕下台的時候也受到牽連。您覺得在中國這樣的風險有多大呢？
謝田：非常大。因為拆遷造成的上訪、維權，也和中共隨時推出的維穩，現在我們已經知道它占了中國社會開支非常大的比率。當然我們很同情這些房子被拆遷的受害者，但是這些受害者沒有意識到一個最根本的問題，他們只是在爭取原來所謂他自己的房基地也好，或者他自己房子的權利；他忘了一個更根本的權利，那就是中國的土地完全被中共給掠奪、擁有了。如果中國人不能夠從土地真正的私有、土地歸還人民這個角度去談這件事情的話，拆遷的問題永遠得不到解決，這是根本的原因。
主持人：中國的房地產真的是「空中樓閣」。
謝田：是，空中樓閣。
主持人：即使是到中國炒房的，我們知道很多外資包括海外華人到中國買房，認為價格還不錯，而且不斷在漲，肯定有升值空間。但是大家都覺得現在漲得是越來越不合理，先不說有地、沒地，即使地是屬於你的，價格都已經是非常高了，尤其房價與收入是很不成比例的。在一個正常的房地產市場，比如其它的國家，合理範圍的房價跟收入應該是怎樣的比例呢？
謝田：這是很好的問題，我發現有一個塞爾維亞的計算機工程師──馬頓‧亞當莫唯奇（Mladen Adamovic）創立了一個網站「Numbeo」，這網站把世界各國生活水平的成本，比如吃要花多少錢、衣食住行花多少錢，把全世界350個城市匯總在一起。非常有意思，非常詳盡的網站。
回答您剛才的問題。他在350個城市中，選擇房價和人們收入相比最低的40個城巿，其中有30個在美國。所以為什麼中國人到美國以後，發現美國的房子特便宜，這些房價和人們年收入相比最低的，它的比例大約在1.2-3.2之間，換句話說，以1.2-3.2來說，你的年薪比如是1-3倍，你年薪5萬的話，那大約3-15萬就可以買一棟中間價位的房子。
主持人：1-3倍，如果你年薪是5萬，你就可以買一棟5-15萬價位的房子。
謝田：這是指這房子在你這國家或你這個城巿是屬於中間價位的，不是指最貴的那些，也不是最便宜的，像美國等等這些國家。這40個房價最低的城巿有31個在美國。那我們再看看中國，馬頓‧亞當莫唯奇發現全世界住房最難，房價和年收入相比最高的7個城巿中，中國就有兩個：上海和深圳（北京和廣州都在最貴的前20名之內），它的房價和年收入比是在23-53倍，換句話說，要年薪的23-53倍才能買得起中間價位的房子。
但我們要記住一點，一般大學畢業你才能買房子，20歲畢業以後你再工作50年，一般就入土了。如果這個房價和年收入比是50倍的話，你要50年不吃不喝，你才能買下來，那顯然不行。而且我們說的是稅前的收入，你還得考慮到交稅的問題、吃和用等其它那些生活成本，你根本就負擔不起了。
所以按這個比例，我們就可看出來，和中國比的話，中國最貴的城巿是20-30倍，而世界平均大概是10倍，這樣來比，中國和美國比當然是比不上，跟其它國家比，也是非常高。
主持人：各位觀眾朋友，今天我們探討的話題是「中國房地產興衰揭祕」，歡迎您撥打我們的熱線電話參與討論，電話號碼是：646-519-2879。我們請謝田教授繼續，中國房地產價格高到什麼樣的程度？
謝田：我們舉個例子，比如北京的房子、房地，五環內的房子每平米高達2萬、3萬、4萬，如果降為2萬，一般50平米也要100萬人民幣，按中國一般老百姓的平均收入，就得20、30年。
後來有人問我，你覺得中國房地產應該降到什麼程度才合適？因為有些人看到房子開始下跌，他們不敢買了。如果按世界平均水準看，因為我們不能把中國和美國比，把中國和台灣、日本比還是比較可以比的，人口密度差不多。我在最近的一本書中也提到：如果中國房地產降價70%的話，才會接近世界平均水平。
主持人：說到這個數字，很多報告都說，中國現在的房地產，比如一個房子100萬，其中70%都是政府的地錢，還有各種苛捐雜稅錢，剩下的30%才是建商建房和其它成本。您說的70%是不是根據這個來的呢？
謝田：這倒不是，我只是根據世界平均水平，考慮到物價，考慮到人們的收入水平，考慮到地價成本，考慮建造成本，是從這個角度看的。您提到這個非常有意思，這70%全都是政府拿去了。我們也知道中國房地產為什麼還會漲？房價這麼高，高出人們的承受能力，為什麼還會繼續漲？
主持人：為什麼還能漲？這是大家疑惑的問題。
謝田：實際上最大的受益者就是地方政府和中共權貴，他們在這其中賣地、通過承包、通過建築，他從政績上、從GDP上得到好處。從報導這些中共貪官幾十套、上百套房就知道，是這些人把它們炒上去的、推上去的。
這些人有恰恰現在就是說，即使中央政府可能有意把房地產價格降下來，但是地方為什麼極力的阻撓，是因為有利益在裡面。他這個厲害在錢實際上都跟銀行貸款連在一 起，所以中共也知道它不敢讓這個泡沫變得越來越大，也不敢讓泡沫破滅，一破滅的話必然就脫離中國銀行金融體系，這個就更大的問題了。
主持人：我們先來接觀眾朋友的電話，上海的彭先生，彭先生您好。
上海彭先生：大家好，我覺得中國的房地產遲早要崩盤的，因為國際上也沒有一個程度收入比例的係數，它也就趁著這個機會跟你標價，隨手標得高價，它既得利益隨手撈錢撈權，所以它不會放棄房地產的下調。因為資本主義圈地運動，中國就學共產黨為了圈地圈錢，這個社會也是本質所在。
主持人：謝謝彭先生。剛剛彭先生說到這個也跟您剛才談到地方相重合的，就是說對有權勢的人來說、對政府來說、對有特權的人來說。我們也看到在中國買房子的人，他不只是特權基層，很多工薪階層他們也希望能夠有個房子。今後不管怎麼說，30年也好，40年也好，還是70年也好，至少自己的子女、孫子輩還能夠用得上。那對這些人來說，他們為什麼在房價不斷上漲時還會進場去買房呢？
謝田：首先人們需要住房，再一個如果他不買房的話一定要租房，一定要有個成本。人們在任何商品上，如果這價格在上漲的時候，所有的人都會去搶購，反而助長價格更高；反而任何商品價格下跌的時候，通貨緊縮的時候，人們反而會縮緊荷包，因為你不知道會跌到什麼時候。它一漲的時候，他怕明天長得更高，所以現在就趕緊買。
剛才上海彭先生提的很好，所謂圈地運動，事實上中共特權確實在圈地，但是我們看美國當年西部在圈地的時候它是公平的，不管是有錢人駕著馬、騎著馬車，還是有人步行、跑步、牽著牛車，所有人都是在一個起跑線上的，一聲槍響大家一起跑去圈地、去占地。中國的圈地實際上老百姓跟中共權貴是不在一個起跑線上。
主持人：我們看到很多國外的熱錢也進中國的市場，但是很多也撤走了，您怎麼看這種現象呢？
謝田：這熱錢本身有一部份實際上是中共貪官自己的錢，中共官員自己的錢，他們實際上可以通過貿易也好、投資也好、購買專利也好，他把錢轉到海外，中共政府一直在囤積外匯儲備，也有這個原因。
這些錢轉到海外再回去投資的時候，洗錢洗乾淨了，又可以享受外匯優惠，當然他們願意去投資房地產；還有真正的熱錢，西方很多國家也有真正的熱錢。一般百姓他沒有熱錢跟那些優惠，投進去以後，現在又泡沫了，一套套牢了又拿不出來。西方這些熱錢公司，投機者、投資者，我發現剛剛提到的李嘉誠，這是很奇怪的現象，這李嘉誠這麼大一筆房地產輸出了，沒有導致中國的房地產市場有那個大的波動。
主持人：被國企接手了。
謝田：被國企接手了，那這裡面什麼樣的交易，我們這個人們應該會問一個巨大的問號。他為什麼給他這樣的交易，讓他可以全身而退，而其他中國巨大的、成千上萬的、成千萬上億的老百姓，他錢都被套在裡面。
主持人：您剛才談到的就是說，很多的這些工薪階層，他為了有個自有房，就是漲價他也會去買。那我們看到在2012年中共發布了一個叫中國居住小康指數的報告，裡面有說近八成受訪人說，已經擁有自己的住房。而且它那個報告還說，目前中國自有住房擁有率達到89.68%，也就是相當於90%了，比美國的 65%、英國的70%跟日本的60%還要高。這就是大家覺得沒辦法理解的，如果房價這麼高，如果有這麼高就是說自住房的擁有率，為什麼人呢還要花那麼多錢去買房呢？
謝田：我們要記住一點，就是中國的房地產，所謂的房地產市場，就我看是一個虛假的市場、偽市場。從90年代開始，到現在也是有20幾年，這20幾年中國幾乎是零的房地產擁有率，到現在是90%，在一個13億人的國家裡面，這是根本不可能的，所以為什麼我說這是個騙局，也是個房市騙局，也是個謊言。中國的房地產擁有的實際上是零，不是90%、不是89%、甚至都不是8%。為什麼是零呢？因為沒有任何一個中國人可以聲稱，他擁有他那個住房的真正的產權，所以拿這個數字去跟其他國際社會比，根本就是非常荒唐的一件事情。
主持人：所以實際上可能很多人也的確沒有自住房，否則的話大家就不這麼去熱談「蝸居」，也不感嘆說我們住房難的這些問題了。那現在有個傳聞說中國要嘗試去徵收房地產稅，那我們知道中國一直是沒有房地產稅的，那麼在美國有，但他有其它的稅。那您認為如果業主都不擁有這個地的話，他徵收房地產稅有什麼合法的依據嗎？
謝田：沒有，沒有任何依據。這房地產稅就是說，美國有個經濟學家叫福利德曼（Friedman），他就說這財產稅是最不壞的稅，什麼意思呢？所有的稅都是壞的、不好的，但是還有一個最不壞的。原因就在於它是基於一個不能夠被生產出來的東西，土地是不能再生產的或被製造出來，它也不會跑掉。所以他就說房地產稅最好就好在，你有錢的人買大塊地，你多交稅，錢少買小少交稅。畢竟你這個人即使是跑掉了，只要你的地還在，你地跑不掉的話，這個地方政府永遠可以拿這個地來，把它收過來拍賣，然後徵到稅。
這個稅收在正常國家，就是用來支付最需要的一些花費，比方說教育、學校、交通、警察這些東西。在中國因為他沒有房地產的擁有權，沒有土地擁有權的話，你就沒辦法真正的徵收房地產稅。因為它只是租金，租戶他隨時可以走，租戶你怎麼跟他徵收房地產稅？因為留下來的只有土地，你應該找土地的主人，而中國土地的主人又是中國政府自己，所以中國政府怎麼能徵收房地產稅，他只能向他自己徵稅。所以這整個中國房地產稅這個概念，雖然這是非常好的一個稅種，但實際上在中國又是非常荒唐的事情。
主持人：那我們知道在其他的國家，你買房子的話，肯定都是標明自己的名字，或是自己家人的名字，然後你知道這東西可以祖祖輩輩的傳下去，地也是你的、房子也是你的。那我們看在中國，他一直想要推行什麼實名制，但是一直推行不了，這是為什麼呢？
謝田：因為他沒辦法真正推行，因為一旦真正登記的話，那這些貪官，他們有幾十套、上百套的人就曝光了。為什麼我說房地產稅好就好在這裡，就是說你在西方正常國家，他這房地產是在一個政府，州政府、郡政府登記的。你登記的時候，我們都知道誰是這個土地的擁有者，那誰是擁有者，那名字登記在案，去找他去 抽這個地產稅。
所以登記實際上是它一個基礎，中國現在一方面就是說，中國實際上這個房地產登記還沒有完成，你在登記還沒有完成的時候，你就不知道真正還有多少房地在，你怎麼能夠去計算這個擁有率呢？所以從這個角度講，我們也知道中國的擁有率數字是完全靠不住的。
主持人：我們今天揭秘中國房地產的興衰，那麼我們看到，中國房地產在一直這個泡沫在吹吹吹。那麼現在很多人都認為，真的是要爆了，因為他一直談到要控制房價、控制房價，但是一直控不了，是失控的，這是為什麼呢？
謝田：失控就是我們剛才講的，他從頭就是個謊言，也是一個被人為的、被中共權貴和一些地方政府給鼓大的一個，黑色鬱金香一樣的一些，就是說龐氏騙局。那這個泡沫一直漲到、騙局一直持續到不能再持續的時候，後續資金一直難以為繼的時候，它必然崩潰，這是我們今天看到的事情。
主持人：好，謝謝謝田教授。各位觀眾朋友，西方有句話叫作「Do your due diligence」，就是說：你自己的錢你要自己算計好、看好了。那麼中國的房地產今後會怎麼樣的走向，我們都會拭目以待。如果您在中國有房地產或者想要買房地產的話，可能是要多加考慮。好，謝謝各位收看，再見。
